都說(shuō)十年一夢(mèng)，人生中的10年一晃而過(guò)，縱然相貌言行有所改變，依然會(huì)殘存幾分本來(lái)的面目，但對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，十年時(shí)間而已，小樹(shù)苗就長(zhǎng)成了參天巨樹(shù)。
近日，申萬(wàn)宏源證券研究所發(fā)布專題研報(bào)，從國(guó)際對(duì)比及總量視角看我國(guó)居民杠桿率，報(bào)告指出，截止2018年末，我國(guó)居民個(gè)人住房貸款余額為24.9萬(wàn)億。
這是什么概念呢？要知道，在2009年，我國(guó)這個(gè)數(shù)字只有3.5萬(wàn)億，也就是說(shuō)，到現(xiàn)在僅僅10年時(shí)間，房貸余額增加了21.4萬(wàn)億，增幅高達(dá)6倍有余！
看到這個(gè)數(shù)字和漲幅，請(qǐng)諸位不要驚訝，如果我們看同期房?jī)r(jià)的表現(xiàn)，也就釋?xiě)蚜恕?/p>
以幾大新一線城市為例，南京十年漲幅高達(dá)353%，重慶為266%，天津?yàn)?11%，而杭州、武漢、成都不到200%。
中泰證券宏觀分析師梁中華此前公布了一個(gè)數(shù)據(jù)，從2015年至今，房?jī)r(jià)漲幅最大的城市并不是一線大都市，而是中山市，漲幅高達(dá)76%，緊隨其后的是東莞，也在70%以上；昆山、廊坊、珠海、惠州、保定、佛山、嘉興的房?jī)r(jià)漲幅均超過(guò)50%。
這樣看來(lái)，十年間房貸余額的高速增長(zhǎng)，是房?jī)r(jià)上漲的主要推動(dòng)力量，也就是說(shuō)：杠桿的作用無(wú)可替代。
問(wèn)題在于，背負(fù)了巨大杠桿的購(gòu)房者群體，正在面臨越來(lái)越大的壓力，如果說(shuō)過(guò)去這么多年以來(lái)，樓市的上漲、房貸余額的增加，既有人口涌現(xiàn)大城市的動(dòng)力，又有居民加杠桿的余地，那未來(lái)樓市靠誰(shuí)接盤(pán)，顯然成了最重要的問(wèn)題。
答案很明顯，如果房貸余額繼續(xù)成倍增長(zhǎng)，樓市這個(gè)盤(pán)，誰(shuí)也接不了，哪怕連炒房客也帶不動(dòng)了。
易居研究院發(fā)布的《2018年全國(guó)50城房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》顯示，房?jī)r(jià)收入比超過(guò)20倍的有6個(gè)城市，有37個(gè)城市超過(guò)10倍，僅長(zhǎng)沙、烏魯木齊、煙臺(tái)等少數(shù)城市處于合理區(qū)間。
不光如此，我們也可以看到，房貸收入比、房租收入比、租售比等各類指標(biāo)均已經(jīng)達(dá)到上限，當(dāng)人們的收入維持線性穩(wěn)定增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)卻呈現(xiàn)爆發(fā)性的拉升，靠農(nóng)民進(jìn)城解決不了問(wèn)題，靠房企下沉三四線城市，同樣無(wú)法托住如此巨大的體量，靠炒房客們最倚重的杠桿，更無(wú)法維持。
唯一能夠解決接盤(pán)難題的，還是市場(chǎng)自發(fā)的理性回歸，自住需求才是房地產(chǎn)市場(chǎng)終極目標(biāo)，把房子當(dāng)做金融投機(jī)品炒作，只會(huì)讓房貸余額越來(lái)越高，最終無(wú)法收?qǐng)觯上驳氖?，現(xiàn)在我們已經(jīng)看到了“房住不炒”的理念深入人心，如果還有人吹噓炒房所帶來(lái)的高額利潤(rùn)，相信大部分人都會(huì)嗤之以鼻。