對(duì)于這個(gè)情況，我想應(yīng)該有不少朋友都可能遇到過(guò)。比如有可能在購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有與公積金中心簽署合作協(xié)議，不能辦理公積金貸款；又或者購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，還不具備申請(qǐng)公積金貸款的資格等。由此可見(jiàn)屬于共性問(wèn)題，所以今天一起來(lái)了解一下商貸轉(zhuǎn)公積金的相關(guān)信息。
我有一個(gè)鄰居老王，2017年購(gòu)房的時(shí)候，滿懷欣喜的簽好購(gòu)房合同，去公積金中心辦理貸款手續(xù)。之后在查詢個(gè)人征信時(shí)，老王傻眼了，其妻子的征信報(bào)告有多次逾期記錄，結(jié)果公積金貸款沒(méi)有通過(guò)審核。但是購(gòu)房合同已經(jīng)簽了，首付款也付了，只能選擇商業(yè)貸款。好在老王憑借購(gòu)房合同把公積金結(jié)余金額全部提取出來(lái)，也算是極大的緩解了一些資金壓力。
老王當(dāng)時(shí)的商業(yè)貸款金額是35萬(wàn)，期限20年，利率4.9%，而公積金貸款利率只要3.25%。這中間利率相差看上去好像不大，可實(shí)際上從月均還款額可以看出巨大的差距。商貸月均還款額為2290.55元/月，公積金貸款同等條件下，測(cè)算出來(lái)的還款額為1985.19元/月，二者相差305.36元/月，如果不會(huì)提前還款，20年到期后最終的還款總額多出73286.4元。
老王后來(lái)找到我，感覺(jué)還款壓力大，希望能給她一個(gè)好的建議和處理方案。聽(tīng)了他的情況之后，我建議他首先去辦一個(gè)離婚證明（非真實(shí)渠道，懂的都懂），然后去辦理商貸轉(zhuǎn)公積金。因?yàn)槔贤醯纳藤J已經(jīng)已經(jīng)超過(guò)一年，而且開(kāi)發(fā)商已經(jīng)辦好了房產(chǎn)證，這種情況是可以申請(qǐng)商貸轉(zhuǎn)公積金的。
最終轉(zhuǎn)貸成功，公積金貸款32萬(wàn)，期限20年，月還款額1815.03元。而且老王的公積金月繳存額已經(jīng)超過(guò)了貸款還款額，完全可以申請(qǐng)按月抵扣，這樣就不需要自己掏錢(qián)還貸，生活燦爛的日子，陽(yáng)光明媚。
從上述事例，我們可以看到商貸轉(zhuǎn)公積金的優(yōu)勢(shì)，再說(shuō)公積金不用白不用，你不用就給別人用了。個(gè)人認(rèn)為公積金貸款是目前最好的一項(xiàng)福利政策，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)可以緩解還款壓力，保障生活質(zhì)量。
符合哪些條件才可以申請(qǐng)商貸轉(zhuǎn)公積金？
具體額度有以下三個(gè)限制條件：不超過(guò)當(dāng)?shù)毓e金最高授信額度，不超過(guò)原商貸剩余本金，不超過(guò)所購(gòu)房產(chǎn)價(jià)格的70%。
最終的貸款金額，首先是會(huì)限制在當(dāng)?shù)毓e金中心最高貸款額度范圍之內(nèi)，比如當(dāng)?shù)毓e金最高授信額度為50萬(wàn)，那么轉(zhuǎn)貸最高也不能超過(guò)50萬(wàn)。
不能超過(guò)原商貸剩余本金，也就是說(shuō)假設(shè)原商貸剩余30萬(wàn)本金，那么轉(zhuǎn)貸的額度就不能超過(guò)30萬(wàn)。
不超過(guò)所購(gòu)房產(chǎn)價(jià)格的70%，根據(jù)房產(chǎn)契稅發(fā)票價(jià)格，以7折為限。以上三個(gè)條件都必須滿足，才能測(cè)算出最終額度。
申請(qǐng)商貸轉(zhuǎn)公積金需要提供哪些材料？
以上就是申請(qǐng)商貸轉(zhuǎn)公積金所需要提供的相關(guān)資料，一般來(lái)說(shuō)，這些資料不算復(fù)雜，作為購(gòu)房的朋友都能夠提供出來(lái)。
最后一個(gè)問(wèn)題，公積金中心通過(guò)審核以后，怎樣處理原商業(yè)貸款的剩余本金？?jī)煞N方式。
這種情況是目前采用的最多的，而且相對(duì)比較簡(jiǎn)單。個(gè)人籌集資金將原商貸提前結(jié)清，有的銀行房貸提前結(jié)清有限制條件，比如1-2年內(nèi)提前還款的需要額外支付1-2個(gè)月的利息，但是相比公積金的優(yōu)惠利率來(lái)說(shuō)，這都是小錢(qián)。這種方式需要個(gè)人籌集大筆資金來(lái)提前還款，可能產(chǎn)生過(guò)橋費(fèi)用，增加成本。
結(jié)清貸款之后，銀行出具結(jié)清證明、抵押房產(chǎn)注銷(xiāo)登記申請(qǐng)表、他項(xiàng)權(quán)證，帶上這幾個(gè)材料前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理解除房產(chǎn)抵押。（結(jié)清證明最好多留一份，公積金中心可能也需要一份）
這種情況稍微復(fù)雜一點(diǎn)，但是對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)是更有利一些，因?yàn)椴恍枰蛻粝然I集資金還清銀行商貸，不會(huì)額外增加資金成本。
只需要客戶結(jié)清銀行商貸和公積金貸款的差額部分，比如說(shuō)商貸剩余本金34.5萬(wàn)，公積金審批通過(guò)34萬(wàn)，那么個(gè)人僅需結(jié)清0.5萬(wàn)元。
這里存在一個(gè)時(shí)間差，就是商貸在轉(zhuǎn)公積金貸款的期間，商貸未結(jié)清，所購(gòu)房產(chǎn)抵押權(quán)歸屬于銀行。公積金中心會(huì)要求客戶尋求擔(dān)保公司作階段性擔(dān)保，擔(dān)保期限從公積金貸款發(fā)放之日起至抵押登記證明辦理成功之日止。
公積金中心放款至個(gè)人銀行商貸還款賬戶并受托支付，由銀行直接扣劃結(jié)清商貸本金。后續(xù)的工作就是拿到他項(xiàng)權(quán)證，解除抵押并重新辦理抵押登記。
商貸轉(zhuǎn)公積金是一項(xiàng)具有重大意義的舉措，也是便民惠民的優(yōu)惠政策。建議大家有條件的一定要學(xué)會(huì)用好這項(xiàng)政策，享受政策的紅利。
最后還是提一句，如果貸款已經(jīng)還的差不多了，或者說(shuō)未來(lái)幾年計(jì)劃提前還款的朋友，就不必要去辦理商貸轉(zhuǎn)公積金了。因?yàn)榇蟛糠掷⒁呀?jīng)支付給銀行了，再去辦理轉(zhuǎn)貸性價(jià)比不高，而且占用了公積金貸款的一次機(jī)會(huì)?；蛘呖梢灾苯犹崛」e金余額用于歸還商貸，每年可以提取一次。