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前言
2020年11月3日，澳洲央行做出了一項(xiàng)重要決定，即將現(xiàn)金利率降低至史上最低的0.1%。這一決定使得一些借款人打電話(huà)給他們的貸款方，尋求一個(gè)更好的利率。另一些借款人則傾向于選擇其他貸款方進(jìn)行貸款重組，也有一些借款人選擇按兵不動(dòng)。
如果您也在考慮貸款重組，本文羅列了一些關(guān)鍵考慮因素，幫助您做出深思熟慮并有效益的決定。
考慮貸款重組是否適合您
貸款重組最重要的原因是找到一個(gè)更適合您目前情況的貸款方案，從而可以省下一筆錢(qián)。因此，在采取行動(dòng)之前務(wù)必要考慮貸款重組的成本，以確保它是更好的選擇。目前市場(chǎng)上的許多現(xiàn)金返還優(yōu)惠政策，也讓這一考量變得更復(fù)雜。
比較利率（comparison rates）指數(shù)涵蓋了房貸中的各種費(fèi)用和貸款利率，可以幫助您更好地比較不同的房貸成本。
常見(jiàn)的貸款重組成本包括
o 解約金（Break fees）
如果您現(xiàn)有的是固定利率房貸，那么當(dāng)您轉(zhuǎn)貸或是提早還款時(shí)就有可能需要額外支付這部分費(fèi)用。這筆費(fèi)用主要用于補(bǔ)償由于借款人違反固定利率房貸協(xié)議，而給貸款方帶來(lái)的任何損失，包括管理費(fèi)和批發(fā)借款成本。根據(jù)每個(gè)房貸方案不同，解約金也各不相同。
也稱(chēng)為開(kāi)戶(hù)費(fèi)（establishment fee），銀行在設(shè)立貸款重組時(shí)可能會(huì)收取這一一次性的費(fèi)用用作管理費(fèi)，范圍從0至1,000 澳幣不等。
o 評(píng)估費(fèi) (Valuation fee)
新的貸款方可能會(huì)要求先完成評(píng)估，才能向他們借貸，目的是評(píng)估房屋的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估費(fèi)可能可以免收。但如果需要支付的話(huà)，不同的貸款方收費(fèi)不同，最高可達(dá)600澳幣。
o 解除抵押費(fèi) (Discharge fee)
也被稱(chēng)為交割費(fèi)（settlement fee）。當(dāng)借款人還清貸款要求解除抵押、或選擇其他貸款方轉(zhuǎn)貸時(shí)，就需要支付這一費(fèi)用。范圍從150至400澳幣不等。
o 貸款保險(xiǎn) (Lenders mortgage insurance，縮寫(xiě)LMI)
當(dāng)您的貸款額超過(guò)房屋總價(jià)值的80%，銀行可能會(huì)要求您支付貸款保險(xiǎn)費(fèi)，防止借款人無(wú)法還款時(shí)貸款人的利益收到損失。
o 年費(fèi) (Annual fee)
一些貸款方可能會(huì)收取貸款期間的年費(fèi)。另也有一些貸款方會(huì)免收這方面費(fèi)用作為優(yōu)惠政策。
明確您通過(guò)貸款重組想要實(shí)現(xiàn)的目的
選擇貸款重組的原因多種多樣。也許您是想利用更好的方案、更低的利率、更靈活的條款來(lái)將您房屋的凈值用于翻新或投資，或是債務(wù)重組。但在采取行動(dòng)之前，您還需更多了解貸款重組背后的原因。
o 較低利率
以較低利率進(jìn)行貸款重組，您可以減少整個(gè)貸款期間的還款額。例如，我們可以使用Westpac房貸還款額計(jì)算器，您可以在下表中看到，利率降低0.5%，意味著每個(gè)月的還款額減少了132澳幣，并在整個(gè)貸款期間節(jié)省了約4.7萬(wàn)澳幣的利息。（假設(shè)利率不變，并且在貸款期限內(nèi)按時(shí)償還了每月最低還款額。）
需要注意的是：
o 浮動(dòng)利率有可能變化，您可能最終要支付更高的利率。
o 如果您切換固定利率貸款或提早還清固定利率貸款，那么可能需支付額外的解約金（break cost）。
o 利用房屋凈值來(lái)為翻修房屋提供資金
房屋凈值指的是您直接擁有的部分房屋價(jià)值。它本質(zhì)上是房屋的價(jià)值減去虧欠房貸額。如果您正尋求貸款來(lái)翻修房屋，那么通過(guò)償還貸款或房產(chǎn)增值來(lái)增加房屋凈值對(duì)貸款重組是非常有幫助的。
舉個(gè)例子：假設(shè)您有一處價(jià)值60萬(wàn)澳幣的房產(chǎn)，并借貸了30萬(wàn)澳幣。一旦貸款人的貸款比例（loan to value ratio，簡(jiǎn)稱(chēng)LVR）達(dá)到了房產(chǎn)價(jià)值的80%，那么基于當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值，您就有可能額外借到18萬(wàn)澳幣來(lái)進(jìn)一步翻修房屋。
但您需注意：
o 借更多的錢(qián)意味著可能需要更長(zhǎng)時(shí)間才能還清，從而使您總共支付的利息和還款額更高。
o 盡管您可能想利用房屋凈值的好處，但您仍需要證明有能力償還增加的貸款。
o 您的固定利率房貸即將到期。
房貸即將到期是一個(gè)重新審視您的個(gè)人財(cái)務(wù)狀況的機(jī)會(huì)，從而決定未來(lái)的最佳方案，無(wú)論是繼續(xù)選擇當(dāng)前的貸款方還是貸款重組。
在大多數(shù)固定利率房貸協(xié)議中，當(dāng)固定利率房貸到期，您的貸款將變回浮動(dòng)利率?；蛘吣梢赃x擇在規(guī)定時(shí)間內(nèi)（例如14天）將您的貸款全部或部分轉(zhuǎn)為另一個(gè)固定利率貸款，這不會(huì)產(chǎn)生額外費(fèi)用。
o 您正在償還其他債務(wù)，并且想簡(jiǎn)化您的財(cái)務(wù)狀況。
同時(shí)有多筆債務(wù)并不罕見(jiàn)，因?yàn)榻杩钔ǔＳ糜诓煌康?。但是，及時(shí)還上多筆還款可能比較困難了。如果您想簡(jiǎn)化財(cái)務(wù)狀況，可以在貸款重組時(shí)考慮債務(wù)合并，尤其是如果可以取得更低的利率的情況下。
雖然把所有債務(wù)都轉(zhuǎn)入一個(gè)房貸來(lái)獲得更低利率聽(tīng)上去非常誘人，但同時(shí)也意味著您可能要用更長(zhǎng)的時(shí)間還清短期貸款，例如個(gè)人貸款，那么長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)花費(fèi)更多。
如果您想要通過(guò)把所有債務(wù)合并到一個(gè)更低利率的貸款里來(lái)減少還款額，那么您可以考慮償還多于最低還款額的錢(qián)，并與您本來(lái)可能需要還的短期貸款還款額保持一致，以此來(lái)減少長(zhǎng)期支付的利息。
o 提供投資資金。
貸款重組也可能是個(gè)利用房屋凈值來(lái)借貸買(mǎi)股票、甚至投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。
在行動(dòng)之前，務(wù)必要尋求適合您的財(cái)務(wù)和稅務(wù)建議，從而了解其中的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括：
先與您當(dāng)前的貸款方進(jìn)行談判
對(duì)于許多人來(lái)說(shuō)，貸款重組的目的在于換成利率更低或還款額更低的房貸。
無(wú)論您是處于何種原因，我們推薦您第一步先跟當(dāng)前的貸款方溝通，了解他們是否有更具競(jìng)爭(zhēng)力的貸款方案。例如折扣利率、免除部分費(fèi)用或甚至是對(duì)沖賬戶(hù)（offset account）的使用或提現(xiàn)（redraw）功能。
您需注意：
o 與您當(dāng)前貸款方就同一房貸協(xié)商降低利率并不會(huì)影響您的信用評(píng)分，因?yàn)椴⒉恍枰庞脤徍恕?/p>
o 如果銀行的信貸政策產(chǎn)生了變化，例如引入了更嚴(yán)格的債務(wù)償還標(biāo)準(zhǔn)，可能會(huì)對(duì)您貸款重組的能力產(chǎn)生影響。
了解信用評(píng)分對(duì)貸款重組能力的影響
對(duì)于任何新的房貸申請(qǐng)，貸款方通常會(huì)參考信用報(bào)告機(jī)構(gòu)提供的信息來(lái)審查您的信用評(píng)分。
信用評(píng)分一般是基于幾個(gè)因素，包括您已使用的信用額度和類(lèi)型、借自于誰(shuí)以及您是否有持續(xù)還款。
您的信用評(píng)分表明了您償還新貸款的可能性，所以對(duì)于貸款申請(qǐng)非常重要。
信用評(píng)分低可能不利于您的貸款重組。相反，較高的信用評(píng)分更利于貸款重組申請(qǐng)。在申請(qǐng)貸款重組前，您最好先查看一下您的信用評(píng)分。您可以一年一次從信用報(bào)告機(jī)構(gòu)Equifax, illion和Experian獲取免費(fèi)的信用報(bào)告副本。
您需注意：
o 多次詢(xún)問(wèn)信用記錄會(huì)對(duì)信用評(píng)分有負(fù)面影響。如果您試圖進(jìn)行貸款重組而遭到拒絕，接著又向另一家貸款方提出申請(qǐng)，那么您的信用評(píng)分就可能會(huì)下降。因此，您需要考慮借貸產(chǎn)品最適合您，并且您最可能符合貸款條件的貸款方。為了確保這一點(diǎn)，貸款經(jīng)紀(jì)人（mortgage broker）可以為您提供建議。
衡量還款能力！確保收入能夠支付新的貸款還款
您的債務(wù)收入比（debt-to-income ratio，簡(jiǎn)稱(chēng)DTI）是一些銀行衡量您償還貸款能力的一種方法。
DTI的計(jì)算方法是您的總債務(wù)（包括其他貸款、信用卡和透支限額）除以您的年總收入（稅前）。這項(xiàng)指標(biāo)使銀行可以確定您償還貸款的可能性。
例如，一對(duì)夫妻的年收入合計(jì)為15萬(wàn)澳幣，他們想貸款重組，貸款金額為60萬(wàn)澳幣，同時(shí)他們的信用卡限額是1.5萬(wàn)澳幣。
那么他們的DTI計(jì)算如下：
新貸款60萬(wàn) + 信用卡1.5萬(wàn)=總債務(wù)61.5萬(wàn)
61.5萬(wàn) ÷ 15萬(wàn) = 4.1 DTI
也就是說(shuō)，對(duì)應(yīng)每1澳幣的收入，這對(duì)夫婦想要借貸4.1澳幣。
您的DTI 越低，作為借款人就越有利。
以下幾點(diǎn)建議可以幫助您降低DTI：
o 減少日常不使用的債務(wù)設(shè)置。
例如如果您有1.5萬(wàn)信用卡額度，但鮮少使用，那么可以考慮降低額度至你更常用的水平。
o 提高還款額，以更快地減少債務(wù)。
o 延后或減少購(gòu)買(mǎi)支出來(lái)避免承擔(dān)更多債務(wù)。
了解貸款重組流程
無(wú)論您是出于什么原因，您都需要了解貸款重組的整體流程和步驟。
第一步：計(jì)算您的借款金額
您的借款金額應(yīng)該包括您當(dāng)前貸款需要償還的金額，以及任何翻新、債務(wù)整合或其他額外費(fèi)用。您可以通過(guò)查看紙質(zhì)或在線賬戶(hù)對(duì)賬單，確認(rèn)未償還貸款余額是多少，還款額是多少以及多久償還一次。
第二步：搜集信息，深思熟慮后再做決定
查看不同貸款方的利率和優(yōu)惠政策，并將它們與您當(dāng)前的貸款進(jìn)行比較。如果您沒(méi)有時(shí)間直接聯(lián)系貸款方，您還可以與貸款經(jīng)紀(jì)人討論不同可能性，選出最適合您的方案。
可能在某些情況下，維持當(dāng)前的貸款會(huì)是更好的選擇。例如，鑒于所涉及的成本，放棄當(dāng)前固定利率貸款以節(jié)省10個(gè)基點(diǎn)（0.10%）可能并不劃算。
第三步：選擇您的貸款框架組成
如果您不確定更靈活的浮動(dòng)利率貸款（通常還會(huì)同時(shí)有提現(xiàn)功能或?qū)_賬戶(hù)），還是固定利率貸款更適合您，那么您可以選擇拆分貸款。
您的房貸將分成兩個(gè)貸款賬戶(hù)，一個(gè)固定利率賬戶(hù)和另一個(gè)浮動(dòng)利率賬戶(hù)，兼顧靈活性和確定性。
第四步：申請(qǐng)貸款重組
您需要向貸款方遞交文件來(lái)完成您的貸款申請(qǐng)，其中包括：個(gè)人信息、收入證明、當(dāng)前貸款詳細(xì)信息、房產(chǎn)詳細(xì)信息以及您其他貸款中的收入、支出、資產(chǎn)、欠款信息。在收到以上材料之后，貸款方將征求您的許可進(jìn)行信用審核。
第五步：貸款重組獲批
當(dāng)您的新貸款獲批，新的貸款方會(huì)提供給您新貸款的文件。您應(yīng)當(dāng)確保自己了解貸款協(xié)議中的條款和條件，建議您在簽署前尋求獨(dú)立的法律建議。
第六步：轉(zhuǎn)讓抵押貸款
在簽署所有文件后，您的新貸款方通常會(huì)安排償還您的前貸款方，并轉(zhuǎn)讓抵押貸款。當(dāng)交割結(jié)束后，您會(huì)收到來(lái)自新貸款方的歡迎禮包，其中會(huì)再次列明您的利率和還款條件。
總而言之，如果您正考慮貸款重組，您需要非常清楚您的原因和想要達(dá)到的目的，并且多花些時(shí)間搜集信息，確保您可以從貸款重組中受益。