臣財(cái)貸款網(wǎng)3月9日訊，近期國(guó)內(nèi)各地一線(xiàn)城市的房屋價(jià)格在瘋漲。王先生在某座城市中所購(gòu)買(mǎi)的房子是2室2廳1衛(wèi)，2004年買(mǎi)進(jìn)后幾年漲幅一直不大。

而2015年9月的時(shí)候，他查了小區(qū)內(nèi)類(lèi)似的房子，價(jià)格是350萬(wàn)左右，這兩天他再查，類(lèi)似房子的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到420萬(wàn)。短短半年上漲了20%。

“我本來(lái)以為房?jī)r(jià)基本到頂了，現(xiàn)在還能看到這波行情。”王先生告訴記者，“我打聽(tīng)了一下，原來(lái)有一種新的融資火起來(lái)，叫做首付貸，把房市給抄火了。”

首付貸在不同金融公司有不同的稱(chēng)呼，但是基本概念相同，就是在購(gòu)房者付不起20%首付的時(shí)候，給予購(gòu)房者部分或全部首付款的貸款，同時(shí)收取更高的利息。例如搜狐焦點(diǎn)和捜易貸推出的首付貸24個(gè)月的利息是10%，同時(shí)，搜易貸平臺(tái)對(duì)借款用戶(hù)還收取貸款額3%的服務(wù)費(fèi)用。首付貸最高可貸款總房款的20%。記者在該網(wǎng)站上列出的成功案例里看到，一般貸款金額都在10萬(wàn)以上，也不乏60萬(wàn)元的貸款。即使是北京、上海這樣的大城市，10萬(wàn)元也相當(dāng)于中上等收入家庭一年不吃不喝的家庭總收入。

中國(guó)的這個(gè)新金融產(chǎn)品，很容易讓人聯(lián)想到美國(guó)2008年金融危機(jī)，美國(guó)火紅房市的情形。那么當(dāng)初美國(guó)到底發(fā)生了什么事情呢？

權(quán)責(zé)錯(cuò)配貸款資質(zhì)失控

回顧美國(guó)2008年的金融危機(jī)，推手為上世紀(jì)末美國(guó)政府不當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)金融政策。當(dāng)時(shí)美國(guó)經(jīng)濟(jì)低迷，政府希望找出一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，居者有其屋曾是美國(guó)夢(mèng)的一部分。“兩房”(房地美和房貸美)就在這個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，它們?yōu)閲?guó)民提供住房融資，幫助民眾購(gòu)買(mǎi)房屋，刺激內(nèi)需。這兩家公司與一般從事抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)不同，它們雖然是以營(yíng)利為目的的私營(yíng)公司，但又擔(dān)負(fù)著讓更多美國(guó)人特別是低收入者擁有住房的使命。

2001年，房利美在使命宣言中稱(chēng)：“我們的事業(yè)是房屋所有權(quán)的美國(guó)夢(mèng)”，公司的目標(biāo)是到2014年創(chuàng)造600萬(wàn)新的住房擁有者。正是因此，他們享有政府隱性擔(dān)保的特權(quán)，因而其發(fā)行的債券與美國(guó)國(guó)債有同樣的評(píng)級(jí)。借錢(qián)給購(gòu)房者的商業(yè)銀行通過(guò)把客戶(hù)的房貸打包賣(mài)給兩房，不僅僅銀行能迅速回籠資金，而且可以利用兩房?jī)?yōu)越的評(píng)級(jí)降低融資成本，使得購(gòu)房者的買(mǎi)房成本更低。如此利國(guó)利民的好事，與其他資產(chǎn)證券化一樣都有一個(gè)問(wèn)題，就是發(fā)放貸款的商業(yè)銀行不承擔(dān)最終承擔(dān)信貸風(fēng)險(xiǎn)。這種權(quán)責(zé)錯(cuò)配造成了銀行放貸條件越來(lái)越激進(jìn)。

隨著房市火爆的日子越來(lái)越長(zhǎng)，優(yōu)質(zhì)客戶(hù)越來(lái)越少，銀行和房產(chǎn)商的生意都越來(lái)越不好做。商業(yè)銀行只有放寬了條件。

只要信用分?jǐn)?shù)能夠達(dá)到兩房的最低要求，沒(méi)有收入沒(méi)有工作都不要緊。銀行推出免文件貸款(AltAMortgage)。原本是為了使得優(yōu)質(zhì)客戶(hù)特別是收入比較難以證明的自雇人士或者小業(yè)主快速地取得貸款，不必為籌備例如在職證明，收入證明等等繁瑣的文件而奔波浪費(fèi)時(shí)間推出的產(chǎn)品被迅速的濫用了。根據(jù)經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)檢察官對(duì)銀行的起訴，許多銀行都有雇員蓄意夸大貸款者的收入，以便貸款能得到批準(zhǔn)。至于貸款者如何能夠還得起月供則是兩房需要擔(dān)心的事情，銀行工作人員根本不在乎。

從上世紀(jì)末期開(kāi)始，在貨幣政策寬松、資產(chǎn)證券化和金融衍生產(chǎn)品創(chuàng)新速度加快的情況下，“兩房”的隱性擔(dān)保規(guī)模迅速膨脹，其直接持有和擔(dān)保的按揭貸款和以按揭貸款作抵押的證券由1990年的7400億美元爆炸式地增長(zhǎng)到2007年底的4.9萬(wàn)億美元。在迅速發(fā)展業(yè)務(wù)的過(guò)程中，“兩房”忽視了資產(chǎn)質(zhì)量，這就成為金融危機(jī)爆發(fā)的“溫床”。

有信用沒(méi)收入的人買(mǎi)到了房子之后，銀行下一步的業(yè)務(wù)來(lái)源就只有沒(méi)有信用的人。銀行認(rèn)為很多人目前還是很有錢(qián)的只是以前犯過(guò)錯(cuò)誤，例如忘記還過(guò)信用卡債，既然現(xiàn)在他們現(xiàn)在都“幡然悔悟”了，自然銀行也能幫助他們實(shí)現(xiàn)擁有房產(chǎn)的“美國(guó)夢(mèng)”。雖然兩房不收這種信用分?jǐn)?shù)過(guò)低的次貸，但是能進(jìn)行資產(chǎn)證券化的也不止兩房，投行都在打包次貸，投資人也愿意為了多收些利息，冒險(xiǎn)投資次貸衍生出來(lái)的證券產(chǎn)品。

費(fèi)城賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)客座副教授山姆·堅(jiān)登告訴記者：金融危機(jī)的主因就是“有毒”房貸。那些借貸人的信用有問(wèn)題，文件缺失，或者就是造假和騙貸。

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