第一種情況：由于信貸政策發(fā)生變化或者銀行自身原因等政府或銀行的原因
這種屬于不可歸責(zé)于購(gòu)房者和開發(fā)商的外部原因下未能成功辦理按揭、致使購(gòu)房合同無法繼續(xù)履行的情形。
按照最高法解釋“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人”，即開發(fā)商與購(gòu)房者均可請(qǐng)求解除購(gòu)房合同，而開發(fā)商應(yīng)將已收的首付款本金及利息全數(shù)還給購(gòu)房者，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。
第二種情況：由于屬于開發(fā)商的原因而無法成功辦理按揭
比如因?yàn)殚_發(fā)商與銀行合作關(guān)系出現(xiàn)變化，或者是開發(fā)商所售項(xiàng)目不具備貸款條件等原因，即因?yàn)殚_發(fā)商方面的原因?qū)е聼o法成功辦理購(gòu)房按揭。
那么根據(jù)最高法解釋中“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失”的規(guī)定，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除購(gòu)房合同并要求開發(fā)商賠償損失，即開發(fā)商應(yīng)當(dāng)允許辦理退房手續(xù)，同時(shí)退還已收的首付款本金及利息，并賠付約定金額或比例的違約金給購(gòu)房人。
第三種情況：當(dāng)購(gòu)房人因個(gè)人本身原因而無法成功辦理按揭
比如購(gòu)房人提供的資料不齊備、或者購(gòu)房人缺乏還款能力、信用記錄不良等而未能從銀行獲得按揭貸款，開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)允許購(gòu)房人退房、解除購(gòu)房合同？
可以看到，根據(jù)最高法解釋中“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失”的規(guī)定。
一方面由于開發(fā)商并不是直接提供按揭貸款的主體，并不具有保證順利辦理按揭貸款的義務(wù)，只有開發(fā)商在宣傳廣告或合同中做出能夠提供按揭的承諾的情況下，如果按揭無法辦理，開發(fā)商才應(yīng)該對(duì)未辦理按揭導(dǎo)致的合同無法繼續(xù)履行承擔(dān)違約責(zé)任；
另一方面如果開發(fā)商并未為自己設(shè)定確保按揭貸款得到成功辦理的相關(guān)義務(wù)，而按揭貸款合同未能訂立確是因?yàn)橘?gòu)房者本身的原因造成的，此時(shí)如果購(gòu)房者要求解除已訂立的購(gòu)房合同，法院一般不予支持。
這種情況下，開發(fā)商方面有權(quán)要求購(gòu)房人一次性付清余款或者解除合同，如果解除購(gòu)房合同則購(gòu)房人應(yīng)該賠償開發(fā)商的損失，即按照違約金條款支付相應(yīng)違約金（一般應(yīng)是從首付款中扣除，剩余首付款歸還購(gòu)房人）。