5月15日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文稱，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。此前政策規(guī)定，全國居民首套住房商貸利率下限為不低于相應(yīng)期限LPR，二套房商業(yè)性貸款利率下限為LPR+60個基點。這意味著，全國統(tǒng)一的首套房貸利率下限比之前下降了0.2個百分點。但是，專家指出，此次調(diào)整并非直接降息，也不涉及存量房貸客戶，同時還要看各地后續(xù)落實的情況。只有那些跟全國政策同步下調(diào)的城市，新發(fā)放的首套房商業(yè)貸款客戶才可能享受到更低的利率。
央行4月20日披露的5年期LPR報價為4.60%，以此為參考，全國范圍內(nèi)首套房貸款利率最低不能低于4.4%，調(diào)整前是4.6%。若不考慮各地區(qū)和各銀行的差異化定價，按貸款金額100萬元、期限25年、等額本息還款估算，房貸利率為4.6%時，每月月供5615.24元，下調(diào)20個基點后，每月月供降為5501.72元， 每月少還利息113.52元，25年少還利息3.4萬元；如果貸款年限為30年，100萬元貸款月供會從5126.44元降至5007.61元，每月少還利息118.83元，30年能減少42778.8元的利息支出。
需要提醒的是，央行和銀保監(jiān)會規(guī)定的只是全國范圍內(nèi)的房貸利率下限，具體到各個城市，房貸利率的下限會有所不同，而同一個城市的不同銀行的貸款利率也不會完全相同，會有差異化定價。
數(shù)據(jù)顯示，全國大部分地區(qū)的首套房貸實際利率都高于此前的全國下限水平。比如，北京地區(qū)個人住房貸款定價基準(zhǔn)一直是：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個基點，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個基點。目前北京各主流銀行的首套利率均為5.15%；二套為5.65%
據(jù)報道，廣州地區(qū)目前多數(shù)銀行首套利率為5.2%-4.8%，二套5.2%-5.4%之間，部分外資行最低降到4.6%；南京主流首套利率在5%-5.2%之間，部分行低至4.8%-4.9%；深圳首套住宅房貸利率普遍為4.9%，二套住宅為5.2%；蘇州大部銀行首套利率為4.6%。
不過，今年以來，全國房貸利率下調(diào)的勢頭已經(jīng)越來越明顯。央行數(shù)據(jù)顯示，3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經(jīng)有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。3月末，個人住房貸款加權(quán)平均利率為 5.49%，比去年末下調(diào)14個基點。
4月份，貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%，二套為5.45%，分別較上月回落17個、15個基點，創(chuàng)2019年以來月度新低。
各地區(qū)是否會在全國性的首套房貸利率下限下調(diào)后，同步下調(diào)本地區(qū)的房貸利率下限，還有待觀察。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前樓市調(diào)控寬松政策越來越多，此次政策調(diào)整的個人住房貸款利率下限從最低4.6%降低到4.4%，對房地產(chǎn)市場來說的確是重要利好消息。但后續(xù)具體還需要等待各地落地細(xì)則來執(zhí)行。
東方金誠首席宏觀分析師王青表示，人民銀行各省分支機構(gòu)按照因城施策原則，指導(dǎo)省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限基礎(chǔ)上，確定轄內(nèi)每個城市的貸款利率加點下限，這是本城市范圍內(nèi)都要遵守的下限。同時，各商業(yè)銀行會結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等情況，明確利率的定價規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎(chǔ)上，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值，這是完全市場化的經(jīng)營決策。他認(rèn)為，本次首套房房貸利率下限下調(diào)，將帶動部分城市銀行房貸利率更大幅度下調(diào)，進而鞏固年初以來全國房貸利率整體下行勢頭。
文/北京青年報記者 程婕