粉絲問(wèn)：楊老師，樓市現(xiàn)在一面限購(gòu)，一面銀行紛紛上調(diào)貸款利率，還有銀行開(kāi)始暫停房貸業(yè)務(wù)，是給出信號(hào)催大家趕緊上車？房市現(xiàn)在呈現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，難道是銀行自己本身也認(rèn)為房子不再是優(yōu)質(zhì)抵押資產(chǎn)，房貸業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)低的特征了呢？請(qǐng)神您給分析下，這難道是房?jī)r(jià)在未來(lái)真要崩的預(yù)兆？
限購(gòu)是非常明確的抑制需求的政策信號(hào)，而近期房貸利率上調(diào)則不能理解為抑制需求。
限購(gòu)屬于房地產(chǎn)調(diào)控范疇，限貸（提高首付比例、三套房貸停貸）也屬于房地產(chǎn)調(diào)控范疇。
但近期房利率上浮，主要有兩個(gè)原因：一是銀根緊縮，全社會(huì)市場(chǎng)利率上行，導(dǎo)致個(gè)人房貸利潤(rùn)大減，商業(yè)銀行只能優(yōu)先考慮謀利；二是熱點(diǎn)城市調(diào)控不斷升級(jí)，去年個(gè)人房貸發(fā)放量猛增，今年額度明顯收縮。
上述兩個(gè)原因，第一個(gè)是主因，略加展開(kāi)分析。
但大家可能沒(méi)有注意一個(gè)事：自去年以來(lái)，我國(guó)央行官方利率一直沒(méi)有變化。如下圖，五年期及以上貸款利率一直是4.9%。
然而，全社會(huì)的實(shí)際利率卻已經(jīng)持續(xù)上行三個(gè)季度了！
比如下圖中的銀行間拆借利率，近期加速上行。這也就意味著：一年前，銀行借進(jìn)的錢是低利率，而現(xiàn)在借進(jìn)的錢是高利率。如果銀行不提高個(gè)人房貸利率，那么銀行的利潤(rùn)就會(huì)大幅減少。做生意嘛。
其實(shí)，近期的真實(shí)情況更慘烈：有些銀行發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)口，利率已超過(guò)5%，如果銀行將這些超過(guò)5%的高息借來(lái)的錢，以4.9%的五年期以上利率，作為個(gè)人房貸貸出去，那么銀行立即就虧錢了！
而事實(shí)上，幾乎所有的有折扣的個(gè)人房貸，或者微利、或者不賺錢，或者在虧錢。
對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，更糟糕是，巨量有折扣的存量房貸！
截止去年底，全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額 19萬(wàn)億元，其中多半應(yīng)該都是有利率折扣的，一旦貸款簽合同時(shí)約定了利率折扣，在還款期間就會(huì)一直執(zhí)行。而極端情況是，08年四季度至2010年上半年，在當(dāng)時(shí)的信貸大放水期間，大量房貸是以七折利率放出去的。這樣的存量房貸，當(dāng)前銀行可謂損失慘重，慘不忍睹！其后還有很多八折、八五折、九折的貸款，當(dāng)前全都賠錢中……
因此，銀行對(duì)于增量的個(gè)人房貸，只能提高利率標(biāo)準(zhǔn)，首套房貸利率上浮一成，其實(shí)對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)很合理。但對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就有些受不了，他們會(huì)抱怨：國(guó)家政策明確是支持剛需的，為什么銀行都是些只知道賺錢的壞蛋？
老楊需要指出其中的關(guān)鍵：如果央行加息了，將基準(zhǔn)貸款利率提升，商業(yè)銀行也就不必急吼吼的取消利率折扣了。
比如，2011年，同樣是調(diào)控房?jī)r(jià)，但同時(shí)也處于加息周期，幾次加息之后，五年期貸款利率明顯高于銀行間拆借利率，也略高于銀行理財(cái)，商業(yè)銀行也就沒(méi)必要對(duì)個(gè)人房貸利率進(jìn)行上浮了。
最后總結(jié)一下：不是商業(yè)銀行耍流氓，而是央行欺負(fù)商業(yè)銀行。當(dāng)然，央行不敢加息，又涉及到穩(wěn)增長(zhǎng)、降成本等因素，比較復(fù)雜。
下半年，銀根還將繼續(xù)收緊，個(gè)人房貸利率只會(huì)向上，不會(huì)向下。這對(duì)于樓市是個(gè)利空，但我不認(rèn)為全國(guó)及多數(shù)一二線城市房?jī)r(jià)會(huì)崩盤。
老楊對(duì)于當(dāng)前熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的總體立場(chǎng)：短空長(zhǎng)多。
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