8月1日，交行在其官網(wǎng)上悄然發(fā)布了一則調(diào)整“個(gè)人按揭類貸款、個(gè)人線上抵押貸（消費(fèi)）提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)”標(biāo)準(zhǔn)的公告，卻在第二天引發(fā)了市場(chǎng)的爭(zhēng)議，交行不得不撤下相關(guān)公告。
交行在原本的公告中，收緊了個(gè)人按揭房貸等信貸產(chǎn)品提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并以1%為標(biāo)準(zhǔn)擬收取補(bǔ)償金。這意味著如果貸款客戶提前還款100萬(wàn)，將額外支付交行1萬(wàn)元的補(bǔ)償金。不過(guò)，交行在原公告中還指出，該標(biāo)準(zhǔn)將于11月1日開始執(zhí)行，且在合同約定基礎(chǔ)上，各地分行具有補(bǔ)償金優(yōu)惠減免權(quán)限。
雖說(shuō)交行給這一新規(guī)的執(zhí)行留了“活口”，但這同樣引起了購(gòu)房者的不滿與不解，銀行“躺著賺錢”的質(zhì)疑聲越來(lái)越大。有銀行分析人士直言，銀行此舉或主要源于近期提前還款的房貸客戶增多所致，銀行才通過(guò)提高提前還款的成本來(lái)抑制房貸等信貸客戶提前還款的行為持續(xù)上升。
提前還款究竟值不值？多位受訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這需根據(jù)個(gè)人實(shí)際情況判定，不建議盲目跟風(fēng)提前還貸。
提前還款的人明顯增多
“今年年底，我就能把所有的房貸還清了?！睆埳曜罱鼊倓偼瓿闪艘还P房貸的提前還款。他在去年年底開始，就已經(jīng)嘗試將手頭上的資金提前還了房貸。而現(xiàn)在，兩筆資金還完之后，他剩余的房貸金額已經(jīng)不多了。
雖然對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)預(yù)期并不悲觀，但張申覺得，現(xiàn)在還房貸更為合適。在他看來(lái)，當(dāng)前房?jī)r(jià)處于下行趨勢(shì)，為了避免房?jī)r(jià)跟貸款倒掛，同時(shí)減輕每個(gè)月的還款壓力，就在能力范圍內(nèi)盡量提前還貸。
今年以來(lái)，銀行信貸利率持續(xù)下行。在央行多次下調(diào)1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）之后，當(dāng)前銀行消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款利率普遍低于4%；與此同時(shí)，央行今年亦多次下調(diào)了5年期以上的LPR利率，目前部分地區(qū)已執(zhí)行最低4.25%的房貸利率。
有銀行業(yè)內(nèi)人士表示，目前提前還房貸的客戶主要是此前幾年已辦理房貸的購(gòu)房者，那時(shí)的房貸利率普遍偏高，有的甚至利率高達(dá)6%以上。即便是今年LPR已有所下行，但仍需等待明年年初或約定的日期才可下調(diào)房貸利率。
同樣是提前償還了部分房貸，李彤卻是因?yàn)橥顿Y理財(cái)?shù)摹笆б狻?。今年以?lái)，她所投資的股票、基金，甚至是原本風(fēng)險(xiǎn)較低的銀行理財(cái)產(chǎn)品，都出現(xiàn)了浮虧的現(xiàn)象。虧損的比例已經(jīng)到達(dá)了其投資本金的20%。
“雖說(shuō)是浮虧，但看著每天 ‘只此青綠’的投資收益，心里也挺堵得慌?！崩钔毖?，與其讓現(xiàn)有的資金在不確定的理財(cái)市場(chǎng)里毫無(wú)起色，不如提高確定性，提前還房貸。這樣不僅防止投資虧損，還可以為未來(lái)節(jié)省下一筆不小的房貸利息。
李彤此前計(jì)算過(guò)，她房子總貸款金額為140萬(wàn)元、貸款期限為30年。如果提前還20萬(wàn)元且還款期限不變，則每月可減少大約2000元的還款金額，總共可節(jié)省大約17萬(wàn)元的利息支出。于是她將手頭上原本打算投資的資金，提前還了房貸。
購(gòu)房者提前還貸對(duì)銀行產(chǎn)生什么影響？
受訪的多位銀行分析人士，將交行欲收緊提前還款補(bǔ)償金的原因，歸結(jié)為提前還款者明顯增多。但購(gòu)房者提前償還房貸，為何會(huì)讓銀行如此緊張？
中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼表示，銀行收取提前還款補(bǔ)償金的條件變得更加苛刻，可能源于今年以來(lái)個(gè)人貸款有效需求不足，增長(zhǎng)緩慢，銀行試圖通過(guò)收取補(bǔ)償金手段遏制客戶提前還款行為。同時(shí)，近年來(lái)由于加大向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利，費(fèi)用減免較多，中間業(yè)務(wù)收入下滑明顯，銀行或?qū)⑼ㄟ^(guò)收取“補(bǔ)償金”增加中間業(yè)務(wù)收入。
“雖然從理論上講，客戶提前還款可以釋放部分個(gè)人按揭貸款空間?！惫獯筱y行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華亦表示，但當(dāng)前市場(chǎng)資金處于相對(duì)合理充裕的水平，而房貸目前對(duì)銀行來(lái)說(shuō)仍是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此銀行或不希望客戶提前還款。
今年以來(lái)，金融監(jiān)管部門一直讓銀行間的流動(dòng)性保持了合理充裕的水，同時(shí)多次要求銀行業(yè)等金融機(jī)構(gòu)加大信貸投放力度，以滿足實(shí)體經(jīng)濟(jì)、剛性住房群體等的合理融資需求，信貸利率亦在持續(xù)下行。
一位銀行分析人士指出，在當(dāng)前提前還房貸的客戶，其利率普遍偏高，期限相對(duì)較長(zhǎng)。在信貸利率下行的周期中，銀行亦希望鎖定長(zhǎng)期的、利率較高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！斑@一點(diǎn)與信貸客戶想要降低負(fù)債成本道理相同，但方向相反?！?/p>
“提前還款”還是“更多投資”？
作為身負(fù)房貸的購(gòu)房者，當(dāng)前提前還款到底值不值？多位受訪的理財(cái)人士認(rèn)為，這需根據(jù)個(gè)人實(shí)際情況判定，不建議盲目跟風(fēng)提前還貸。
“房貸是普通人為數(shù)不多能使用的成本相對(duì)低、時(shí)間足夠長(zhǎng)的融資工具，因此并不建議購(gòu)房者盲目?jī)斶€貸款。”某股份制銀行一位理財(cái)師指出，從資產(chǎn)的配置角度來(lái)說(shuō)，當(dāng)前如果進(jìn)行長(zhǎng)期投資，收益率基本上可以“跑贏”房貸利率。
另有資深理財(cái)專家表示，提前還款是增加了未來(lái)的“確定性”，而更多投資則是在“不確定性”中博取更高的收益，因此究竟選擇“提前還款”還是“更多投資”是因人而異的事情，這取決于自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力、家庭成員情況、風(fēng)險(xiǎn)偏好等一系列問題。
“如果風(fēng)險(xiǎn)承受較強(qiáng)，用更多的資金來(lái)做長(zhǎng)期投資博取高收益可能是更好的選擇?！鄙鲜隼碡?cái)賺專家表示，但對(duì)于“上有老、下有小”的家庭來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)偏好較低的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在力所能及的范圍內(nèi)可以選擇提前還款，或更為適合。
不過(guò)，董希淼還認(rèn)為，有錢就提前還貸并非是完全正確的，即使投資收益低于房貸利率，仍舊應(yīng)當(dāng)保留一部分現(xiàn)金。
金融科技觀察者畢研廣亦認(rèn)為，判斷是否提前還款需要看手頭資金是否充足、是否未來(lái)3至5年之內(nèi)有穩(wěn)定收入，同時(shí)還款后不會(huì)因?yàn)榱鲃?dòng)資金短缺而妨礙正常生活。如果三個(gè)條件都不滿足，不建議大家提前還房貸。
（應(yīng)采訪者要求，文中張申和李彤均為化名）