如果以去年八月，三線城市集體發(fā)布限跌令為起點(diǎn)，那這輪愈演愈烈的“救市”已有一年之久。
這一年的救市成績(jī)連同經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)一同擺在眼前，宏觀數(shù)據(jù)并不好看，剩余這幾個(gè)月，市場(chǎng)還得繼續(xù)救。
但在市場(chǎng)悲觀情緒較重的時(shí)候，最新的70城數(shù)據(jù)中，我們還是發(fā)現(xiàn)一些典型城市，逆市迎來(lái)了一波上行。
壹丨難以復(fù)制的高漲幅城市
國(guó)統(tǒng)計(jì)局的口徑下，2022年7月全國(guó)樓市繼續(xù)探底，全國(guó)只有30個(gè)城市新房在漲，去年同期上漲的城市數(shù)量是51個(gè)；二手房同樣慘，全國(guó)19個(gè)城市二手房上漲，去年同期的數(shù)據(jù)是41個(gè)。
普跌是當(dāng)下樓市的主旋律，更不好的趨勢(shì)是，7月數(shù)據(jù)中斷了4-6月的全國(guó)性樓市回暖，停工爛尾加劇了民眾對(duì)期房的信任危機(jī)，強(qiáng)制停貸只是動(dòng)作，不敢買期房才是最大的影響。
用娛樂(lè)圈的話來(lái)說(shuō)，難得修復(fù)的樓市，又“塌房”了......
正是因?yàn)榇蟓h(huán)境的襯托，此時(shí)還能持續(xù)上漲的城市更有信服力，成都、北京、?？凇⑸虾Ｒ来紊习?。
選取二手房漲幅數(shù)據(jù)，主要還是受各地新房限價(jià)影響，更能直觀反映當(dāng)下的市場(chǎng)，而且有二手房流通、漲幅的支撐，新房才有動(dòng)力。
成都樓市之所以能在2022年繼續(xù)火熱，最大影響源自今年五月當(dāng)?shù)剡B續(xù)兩次的樓市調(diào)控放松，降低限購(gòu)、限售門檻，租房抵房票等舉措的出臺(tái)，給本來(lái)就未失速的成都樓市“煽風(fēng)點(diǎn)火”，熱度霸榜全國(guó)第一。
5月新政出臺(tái)，6月成都新房成交量直接突破200萬(wàn)方，創(chuàng)全年新高；二手房熱度更勝，截至7月，成都今年的二手房住宅成交量已達(dá)89796套，遠(yuǎn)超2020年、2021年全年成交量。
北京樓市，是全國(guó)限購(gòu)、限貸、限售最嚴(yán)格的一線城市，在這輪全國(guó)樓市長(zhǎng)達(dá)一年的回調(diào)期，北京格外堅(jiān)挺。
在政策未見(jiàn)任何松動(dòng)的2022年7月，北京二手住宅成交12338套，環(huán)比上漲12.1%；新房同比漲幅領(lǐng)先全國(guó)。
成都和北京其實(shí)是十分典型的城市。
成都是近年來(lái)活躍在全國(guó)的“新一線城市”，新增人口需求年年排名全國(guó)前列，樓市火熱時(shí)，搖號(hào)打新不斷，樓市稍有沉寂，地方?jīng)Q策夠快，立馬放開(kāi)限購(gòu)、限售，二次激活樓市，政策助力+需求旺盛，是成都領(lǐng)漲全國(guó)的根本；
北京是全國(guó)資源中心、政策中心，樓市風(fēng)向標(biāo)，城市價(jià)值本就夯實(shí)，用最嚴(yán)格的調(diào)控，才能盡可能地保證樓市平穩(wěn)，稍開(kāi)口子，便會(huì)激化供需矛盾。
成都北京也好，上海?？谝擦T，在全國(guó)樓市普跌之際，這些城市能夠逆市領(lǐng)漲，其實(shí)不具備普適性，更多是源自地方政府反應(yīng)夠及時(shí)作出政策調(diào)整，以及本就夯實(shí)的城市價(jià)值，長(zhǎng)期不對(duì)等的供需關(guān)系等。
救市到現(xiàn)在，全國(guó)一眾城市很難復(fù)制“成都模式”、“北京模式”，基本面差太多了，該拿出一些“狠政策”了，應(yīng)出盡出！
貳丨經(jīng)濟(jì)滑坡 激活消費(fèi)才是痛點(diǎn)
國(guó)統(tǒng)計(jì)局在分析7月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)時(shí)稱：要保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行難度在加大。
難度有多大，放幾組最新的數(shù)據(jù)感受一下：
7月社會(huì)消費(fèi)品零售總額35870億元，同比增長(zhǎng)2.7%，比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；
上半年，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)手機(jī)總體出貨量累計(jì)1.36億部，同比下降21.7%。國(guó)產(chǎn)手機(jī)出貨量下降超25%；
中國(guó)7月社會(huì)融資規(guī)模增量為7561億元，預(yù)期為13000萬(wàn)億元；M2同比增長(zhǎng)12％，預(yù)期11.4％；人民幣貸款增加6790億元，預(yù)期11000億元。
固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)5.7%，較6月繼續(xù)下滑0.4個(gè)百分點(diǎn)；
房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，除了待售面積，也就是所謂的樓市庫(kù)存在同比增長(zhǎng)，其他投資、新開(kāi)工、施工、竣工，銷售，土地購(gòu)置，融資數(shù)據(jù)都是大幅下滑。
消費(fèi)、投資萎靡的本質(zhì)是發(fā)展預(yù)期不良，上到企業(yè)、下到個(gè)體都在節(jié)衣縮食，不敢消費(fèi)、不敢負(fù)債、更不敢投資！
銀行里不缺錢，經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸，甚至房貸的水已經(jīng)快溢到馬路上了，但對(duì)應(yīng)的企業(yè)主、個(gè)人、購(gòu)房群體并不接招，一降再降的資金使用成本，也沒(méi)法挽回這些“意向客戶”回頭多看一眼。
政策引導(dǎo)、銀行降息的本質(zhì)，是在刺激住房消費(fèi)，但目前經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)又?jǐn)[在面前，救樓市的前置條件是要救消費(fèi)。
大家敢于消費(fèi)了，小到餐飲、出行，大到奢侈品、購(gòu)房，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系才有活力。
今年五年期LPR一降再降，新增房貸的確能夠享受到利好，但以往的存量房貸，受益十分有限。LPR基準(zhǔn)的確隨著降息調(diào)整，但加點(diǎn)仍被鎖死，從兩年前的4.65%再到本月可能迎來(lái)的4.35%/4.30%，其實(shí)也就是30-35個(gè)BP的影響，重點(diǎn)在各地行情火熱時(shí)，動(dòng)輒100個(gè)BP的上浮加點(diǎn)。
貸款150萬(wàn)，貸款三十年，4.35%會(huì)比5.65%少1200元的月供！
目前，十分有必要考慮去給存量房貸打折了，減輕踩在利率高點(diǎn)買房家庭的月供負(fù)擔(dān)，對(duì)于繼續(xù)置換和全社會(huì)的消費(fèi)提振都有好處，樓市、消費(fèi)，一舉兩得。
叁丨正在落地的保交付
全國(guó)因停工爛尾掀起的停貸潮至今已有一個(gè)多月了，這一個(gè)多月的時(shí)間里，全國(guó)層面的大會(huì)、各地方的小會(huì)開(kāi)了無(wú)數(shù)，“保交付、保民生”甚至被納入到地方的工作目標(biāo)中。
各地方的保交付，其實(shí)已經(jīng)傳來(lái)了一些積極的信號(hào)。卓越坊近來(lái)進(jìn)展迅速，臨街洋房已經(jīng)裝好了玻璃與窗框，融創(chuàng)多個(gè)項(xiàng)目正常施工，中南、正榮等如期發(fā)布工程進(jìn)度等，西安市場(chǎng)中多個(gè)樓盤均在近期大肆宣傳各自的工期進(jìn)展。
優(yōu)質(zhì)的民企如果被清掃出局，對(duì)整個(gè)行業(yè)而言都是巨大的損失。也由衷希望，保交付能夠繼續(xù)落實(shí)與下沉，不是停留在表面文章。期房信任危機(jī)解除，再搭配利好政策，樓市維穩(wěn)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)才有出路。