最近平時存在感很低的國有第五大銀行，交通銀行于八月一日發(fā)布公告稱，從二零二二年十一月一日起，貸款人提前償還個人按揭貸款及個人線上抵押貸款時，補償金比例為提前還款本金金額的百分之一。

消息一出，大家都驚呆了，雖然在我發(fā)文時本條公告已經(jīng)取消，但是我通過我的渠道得知，公告雖然取消了，但是補償金還是要給。

我今天想嘗試把宏觀經(jīng)濟學的這些東西用非常通俗易懂的大白話給大家說清楚，我覺得我可以做到，自己學會了，再看所謂的很多“網(wǎng)紅經(jīng)濟學專家”說話的時候，您內心會有判斷。而且學會這個您再講話格局就高了，我相信對您未來追女朋友，侃大山等裝X行為時有積極的促進作用。

至于為什么會出現(xiàn)提前還款潮大家應該知道，無非就是因為投資收益低了，風險高了，這里就不再贅述。還有很多網(wǎng)紅經(jīng)濟學家用通貨膨脹的理念得出結論，貸款不要提前還，當然有一定道理，但是如果我們從宏觀經(jīng)濟學的角度來看這個問題，通貨膨脹只是其中一個因素。

交通銀行這搞的是哪出兒呢？他們?yōu)槭裁磮猿忠者@筆補償金呢？這背后又反映出怎樣的經(jīng)濟問題呢？今天我就來一一給出答案。

首先要清楚，銀行也是開門做生意的，做生意就為了賺錢。那銀行什么時候會虧錢呢？我們可以假設一下，比如張三上個月剛剛辦了一筆按揭貸款，利率百分之五，金額一百萬，還款期限三十年，月供五千三百六十八塊，每個月一號還款。我們假定張三在八月一日第一次還了房貸，那么對銀行來說，第一個月的收益是多少呢？（看下圖）

收益是4167-1667=2500，毛利潤是2500元。因為銀行還有房租成本，員工成本，各種水電雜項費用等等，所以我說是毛利。那么大家就能想明白，如果張三他只還了一個月的房貸，他在九月份就提前還款，把剩余的房貸都還清了，那么這筆業(yè)務銀行2500的毛利潤能兜住嗎？鐵定兜不住吧？

所以一般情況下，銀行的貸款合同里都會寫上，一年內不許提前還款，以及一年以后每隔多少時間可以允許你還款一次等等這樣的條款。但是這回交通銀行的公告的確有點不合江湖規(guī)矩了，交通銀行是要對所有的提前還款都收百分之一的補償金，除非你原先的合同里有詳細的關于提前還款的條款規(guī)定，否則都得按他的新規(guī)來。（如下圖）

剛才我給大家算了，如果張三只還了一個月的房貸就提前結清貸款，銀行的確是虧的。但是相反，如果張三本本分分，老老實實還了30年的房貸，那么銀行就是賺大發(fā)了。因為30年下來，張三一共要還款193萬，而其中93萬是利息。（如下圖）

這個賬我們大家都會算。但是大家知不知道銀行為什么把房屋按揭貸款的最長期限設定為三十年呢？最近有些國內的“網(wǎng)紅專家”提出要給年輕人降低首付，然后做40年、50年的按揭貸款，以減輕他們的買房壓力。比如下圖這個董藩教授（侵刪）。

聽上去是不是非常有道理啊？我們來用數(shù)字給大家說明，還是拿張三舉例。我們先這樣假設年息還是5%，總額還是100萬，貸款期間變成40年。（如下圖）

那張三每個月需要還房貸4821.96元，利息總計131.4萬。

那如果是50年呢？如下圖

50年的計算結果是張三每月需還房貸4510元。

接下來我們極端一點，如果張三的還款年限可以到100年或者1000年，大家認為結果會是多少呢？

答案是，100的房貸，每月月供4195元。如果是1000年，張三每月的月供仍然要4167元。所以現(xiàn)在大家知道銀行為什么只給你30年的按揭期限了吧？因為房屋貸款一旦超過30年以上，拉長的還款期限，對你的月供影響真的很小。按揭貸款的期限拉長，最后只是把這筆貸款變成一筆拖累子子孫孫的永續(xù)貸，這會造成貸款人的心理崩潰。所以他們只讓你看到前面三十年的變化，讓你看到時間越長，還款額越低，至于三十年以后的事兒，死也不能告訴你。

看到這里，是不是一般的“專家”已經(jīng)騙不到你了？如果你能繼續(xù)往下看，能搞懂背后的原理，那你的格局就已經(jīng)提升很高了。

最后我們再從宏觀的角度來講一講，假如人們開始普遍地提前還房貸，那么可能會造成央行放水失效，經(jīng)濟進入通縮。

大家可能經(jīng)常在各類媒體上聽到這樣的一些詞，但是可能不太清楚具體什么意思，我先具體解釋一下，為了照顧大多數(shù)人，我不會講的太過于專業(yè)。

名詞解釋：

通貨緊縮：物價下跌，對應的是物價上漲。CPI這個詞大家經(jīng)常聽到，就是反應這個問題的指數(shù)。為什么會物價下跌呢？是因為老百姓手上沒有錢了，或者沒有消費欲望了，又或者銀行的利息很高，我舍不得取出來花。我覺得這個很容易理解吧，理解了我們再往后看。

放水：因為央行印的是基礎貨幣，這些錢需要由央行放貸到銀行，然后再由銀行投放給企業(yè)和居民。這樣整個央行的放水過程才算是完成。而銀行放出去的貸款，無論是去消費了，還是去投資了錢，在流動的過程中又會一次次的再回到銀行。然后銀行再進行放貸，如此就出現(xiàn)了貨幣乘數(shù)效應，也就是銀行的信貸行為。把央行印出來的基礎貨幣進行了放大。我們通常觀察的M2數(shù)據(jù)就是這么來的。

繼續(xù)名詞解釋：

“m0、m1、m2指的是貨幣供應量，M0是流通中現(xiàn)金，也就是流通于銀行體系外的現(xiàn)金總量，M1是狹義貨幣量，M1=M0+企業(yè)活期存款，M2是廣義貨幣量的意思，M2=M1+準貨幣（居民儲蓄存款、定期存款、其他存款）。”

那么如果人們都不貸款了，甚至還提前還款，怎么辦？

這就意味著，一方面央行印出來的錢無法通過商業(yè)銀行的信貸行為流入市場（銀行有充足的資金，不需要跟央媽貸款）。另一方面，人們提前還貸又使得市場中的錢變少了（存款沒了，少花錢），那么就會出現(xiàn)通貨緊縮的現(xiàn)象。

理解通縮最好的案例就是日本。日本常年實行極低的貸款利率，但是仍然沒有人借錢，人們沒有消費的欲望，也沒有投資的欲望。這使得日本有很多年CPI甚至都是負數(shù)。東西越賣越便宜，人們就會攥緊手里的錢抑制消費（東西越來越不值錢了，就不敢花錢了）。那么企業(yè)的利潤就會下降，進而降低員工收入或者直接裁員。所以通縮的時候，人們的收入會逐年遞減，甚至直接失業(yè)。然后人們就又更加不愿意消費了，所以這就進入了一個惡性循環(huán)，而一個經(jīng)濟體想要走出這種長期的通縮有兩個要求。

第一，必須要提高人民的福利，讓人們沒有后顧之憂，從而產(chǎn)生投資和消費的欲望。

第二，政府要彌補需求端的不足。（后續(xù)如果大家感興趣我就講一講安倍經(jīng)濟學）

但是我們反觀我們這邊，一方面社會福利體系并沒有搭建起來，人們無論是醫(yī)療還是養(yǎng)老都沒有保障。另一方面，人們已經(jīng)開始向日本看齊，全民躺平，不消費不投資，對整個社會感到悲觀，反映在經(jīng)濟活動上就是減少負債，這使得銀行的信貸規(guī)模新增乏力。所以現(xiàn)在銀行才要極力阻止人們提前還貸，開始設置各種還款障礙。我相信這一點，銀行是受到央行的提點，要他們守住信貸規(guī)模，不要塌方的過快。

有些人不懂為什么我一個賣保險的要講這些，其實我們的潛臺詞是，你看我們這么高的格局，這么專業(yè)的能力，那幫您選個小小的保險還不容易嗎？有的人可能知道我寫這些東西要表達什么，知道了最好，不知道我今天就索性告訴您！