6月30日，景德鎮(zhèn)一對(duì)業(yè)主夫婦的停貸宣言刷爆了神州大地。他們因?yàn)橘I(mǎi)的房子爛尾，決定停止向銀行繳交房屋貸款。緊接著，更多的爛尾樓小業(yè)主加入了這個(gè)行列。
7月1日還款日當(dāng)天，泰禾南昌院子的劉欣（化名）第一次沒(méi)有往房貸的銀行卡里充錢(qián)。她哭著哀嘆：
“每月家庭收入1萬(wàn)多，交月供，還要養(yǎng)兩個(gè)孩子，我不想再往爛尾樓里填窟窿了，它就是無(wú)底洞”。
此前，糾結(jié)于是不是要斷貸，劉欣失眠了三天。2019年，她以約140萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)了泰禾南昌院子一套上院，首付40萬(wàn)，月供5600。開(kāi)發(fā)方延期交房?jī)赡旰?，她和其他業(yè)主們只等來(lái)了一紙停工通知。工地鐵門(mén)上貼著建筑方“中城建設(shè)有限責(zé)任公司南昌分公司”的兩頁(yè)告示：因開(kāi)發(fā)主體單位（即地產(chǎn)項(xiàng)目公司）“藍(lán)天碧水開(kāi)發(fā)建設(shè)公司”遲遲不給工程款，所以項(xiàng)目即日停工。而項(xiàng)目公司不給錢(qián)的原因也不新鮮，它的股東挪用了該項(xiàng)目公司16億元資金。
劉欣和其他業(yè)主不得不向江西銀保監(jiān)局、中國(guó)建設(shè)銀行南昌分行等單位，遞交一份“暫停還款”通知書(shū)，暫時(shí)加入了停貸大軍。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自21年下半年到22年7月中，全國(guó)至少有106個(gè)有名有姓的住宅項(xiàng)目加入了要求“強(qiáng)制停貸”的名單。僅22年6月13日到7月12日、一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，就新增44個(gè)樓盤(pán)的小業(yè)主加入到這場(chǎng)要求停貸的風(fēng)暴中來(lái)。
大家吐的苦水都是：“我也不想弄花征信記錄，但是……”
誠(chéng)然，征信是個(gè)體在現(xiàn)代社會(huì)的金融身份證，沒(méi)了良好征信，未來(lái)再想辦理信貸，將會(huì)寸步難行。但是爛尾樓的業(yè)主斷貸，該不該影響他們的征信記錄呢？一位網(wǎng)友給出了言簡(jiǎn)意賅的類(lèi)比：在淘寶上買(mǎi)50塊的褲子，還有支付寶罩著呢！
（截圖摘自百思不得姐微博，侵刪）
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樓盤(pán)爛尾了，該是誰(shuí)的責(zé)任呢？
那么，這個(gè)簡(jiǎn)單的道理，為什么在買(mǎi)房子這件大事上缺席了呢？換句話說(shuō)，各方在爛尾樓事故的角色，是什么？這就有必要先說(shuō)說(shuō)、現(xiàn)在占據(jù)了我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)絕大部分山河的商品房預(yù)售制。
1、預(yù)售制的前生今世
這種樓還沒(méi)蓋，就先銷(xiāo)售的辦法，始于香港的“賣(mài)樓花”。 香港人民把沒(méi)完工的樓宇單元，稱(chēng)為“樓花”，好比植物都是先開(kāi)花后結(jié)果。1956年，香港頒布《預(yù)售樓花同意書(shū)》，以法律的形式確認(rèn)了商品房預(yù)售制，主要目的是為了解決住房短缺問(wèn)題。1994年，大陸發(fā)布《城市商品房預(yù)售管理辦法》，預(yù)售制引入在內(nèi)地。在改革之初，這種做法在很大程度上提高了開(kāi)發(fā)商的資金能力，為迅速解決中國(guó)的住房短缺做出了貢獻(xiàn)。
目前，大陸多數(shù)城市允許開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)1/3左右就可以辦理“五證”中最后一項(xiàng)《預(yù)售許可證》，對(duì)外銷(xiāo)售在建房屋。還有部分三四線城市，甚至對(duì)剛完成地基工程的項(xiàng)目批出《預(yù)銷(xiāo)售許可證》，準(zhǔn)許他們賣(mài)樓。
預(yù)售制直接的效果是，房地產(chǎn)商的資金回籠速度加快了，可以在最短的時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到收回資金的整個(gè)鏈條，迅速投入下一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。這是地方政府樂(lè)見(jiàn)的，畢竟土地出讓金是地方財(cái)政的“大頭兒”。
2、預(yù)售制，并非“一手交錢(qián)一手交貨”模式
必須承認(rèn)，預(yù)售制不是一手交錢(qián)一手交貨、在公開(kāi)透明市場(chǎng)上進(jìn)行交易的做法。而是一種依托特別許可，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)責(zé)劃分不對(duì)等的交易模式。它之所以能夠?qū)嵭?，不是因?yàn)槠胀癖娒靼灼渲械倪\(yùn)作機(jī)制，而是很多人相信，政府既然同意預(yù)售，就會(huì)有相關(guān)各方監(jiān)督開(kāi)發(fā)商按時(shí)保質(zhì)保量交房。因此，預(yù)售制在我國(guó)實(shí)行了將近30年，且成為了房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主流，是通過(guò)在某種程度上依靠于政府信用而實(shí)現(xiàn)的。
地產(chǎn)商當(dāng)然清楚。為了規(guī)避自身的法律和償債風(fēng)險(xiǎn)，每開(kāi)一個(gè)新樓盤(pán)項(xiàng)目，有些地產(chǎn)商就會(huì)開(kāi)始操作，比如，預(yù)先成立個(gè)沒(méi)資金的項(xiàng)目公司。因?yàn)槭怯邢挢?zé)任制公司，這些公司的償債義務(wù)，僅限于其凈資產(chǎn)。股東，或者說(shuō)母公司對(duì)這些項(xiàng)目公司負(fù)債的責(zé)任，也僅限于它們真正投入的資本金。在實(shí)際操作中，母公司往往是一毛不拔。雖然注冊(cè)驗(yàn)資時(shí)，項(xiàng)目公司曾有過(guò)幾千萬(wàn)，或者幾個(gè)億的注冊(cè)資本金，但一完成驗(yàn)資，有的母公司就把錢(qián)全部抽走。
所以，地產(chǎn)項(xiàng)目公司手中唯一有的資產(chǎn)，就是要銷(xiāo)售出去的樓+已經(jīng)銷(xiāo)售出去樓盤(pán)的銷(xiāo)售款，債務(wù)則是買(mǎi)地貸款、支付工程費(fèi)借的貸款等。這些貸款名義利率只有6%-8%，但是貸款方，包括銀行，會(huì)以各種手續(xù)費(fèi)的名義把貸款利率提高。2017年到2021年，實(shí)際年化利率15%是很普遍的。越快收回銷(xiāo)售款，償付有息貸款，就是房地產(chǎn)企業(yè)增加盈利的最佳辦法。為此，房地產(chǎn)公司什么辦法都可以采取。當(dāng)然，資金提前收回后，不少房企總公司就把錢(qián)從項(xiàng)目公司手里收走、干別的去了。比如，某公司用來(lái)造車(chē)以及等等。
項(xiàng)目公司重新回到了銷(xiāo)售前的殼狀態(tài)。一旦母公司資金緊張，這些殼公司只能拖住對(duì)下游建筑公司的付款。但是，建筑公司也需要支付勞工工資、建筑材料供應(yīng)商，建筑用的機(jī)械也需要維護(hù)，不能一直被拖下去。當(dāng)怎么討工程款都討不到后，建筑公司只有停工。對(duì)應(yīng)的，地產(chǎn)項(xiàng)目資金鏈斷裂，馬上陷入實(shí)質(zhì)破產(chǎn)的狀態(tài)。
3、預(yù)售模式必然要求社會(huì)安全網(wǎng)
因此，商品房預(yù)售制下，政府必然要求對(duì)買(mǎi)樓花的小業(yè)主交的購(gòu)房款實(shí)施保護(hù)。即：銀行需要為房地產(chǎn)公司開(kāi)設(shè)單獨(dú)的監(jiān)管賬戶(hù)，收取小業(yè)主的購(gòu)房款。該賬戶(hù)內(nèi)的資金，包括首期及房貸，項(xiàng)目公司必須專(zhuān)款專(zhuān)用，只能用來(lái)支付完成地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)花銷(xiāo)。
在這一點(diǎn)上，銀行確實(shí)被要求、承擔(dān)類(lèi)似支付寶的作用。
這樣以來(lái)，后果是巨大的，建筑方停工，明日小區(qū)變成了爛尾樓。根據(jù)中銀證券的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)24個(gè)重點(diǎn)城市（即一二線城市）中，尚未交付的問(wèn)題項(xiàng)目總建筑面積達(dá)2468萬(wàn)平米，涉及18.58萬(wàn)套房子。換句話說(shuō)，涉及18.58萬(wàn)*6個(gè)錢(qián)包，即111.48萬(wàn)個(gè)家庭遭殃。
這還是管理較為嚴(yán)格的一二線城市，如果再統(tǒng)計(jì)上三四五線的城市，特別是鶴崗、牡丹江這種白菜樓市的地方，如果發(fā)生房地產(chǎn)商因資金鏈斷裂，那么棄樓而去的現(xiàn)象有可能更加普遍。
而房屋又是人民財(cái)產(chǎn)中的比重最大的部分。即使是統(tǒng)計(jì)消費(fèi)支出，居住也是吃這個(gè)“天”類(lèi)后，第二大單一支出：
2022年上半年居民人均消費(fèi)支出及構(gòu)成
4、小結(jié)
各大金融機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，不應(yīng)武斷地把拒絕履行房貸還款義務(wù)的爛尾樓小業(yè)主們劃入“失信”的行列。從微觀說(shuō)，他們是被違約的對(duì)象。他們的斷供，應(yīng)視為合約權(quán)益被侵害后、捍衛(wèi)自己權(quán)利的行為。畢竟銀行也違約在先了。要求小業(yè)主在沒(méi)法收到商品而繼續(xù)支付對(duì)價(jià)，是不合理的。以此把他們列入“失信”行列，更從本質(zhì)上違反了法律維護(hù)公平的屬性。從宏觀說(shuō)，武斷地把爛尾樓小業(yè)主們打入失信的行列，也會(huì)動(dòng)搖社會(huì)的長(zhǎng)治久安。