年輕的小王夫婦在國內(nèi)某城市打拼多年后，決定在當(dāng)?shù)刭I一套房子定居下來。經(jīng)過多次挑選、看房，他們看中了霞姐的一套房子。隨后雙方辦理相關(guān)手續(xù)。
剛開始，過程很順利，從看房到簽《定金合同》，再到順利網(wǎng)簽，一切都按計(jì)劃進(jìn)行。不過到辦理貸款這一步，出了一些問題。
正常來算，貸款審批流程一般是15天時(shí)間，可是小王夫婦辦理貸款整整用了65天，以至于合同約定的過戶日期早就過了。
貸款合同拿不到的話，就沒辦法辦理過戶手續(xù)，小王夫婦急壞了。最后在逾期1個(gè)月后，小王夫婦終于拿到了貸款合同。
這時(shí)，賣主霞姐卻又出問題了，因?yàn)樗X得拖得時(shí)間太久，不愿過戶，房子她不賣了，甚至認(rèn)為小王夫婦已經(jīng)違約。
買賣合同（正文條款）第六條明確約定：雙方應(yīng)于2015年7月5日辦理交易過戶。當(dāng)然按照這個(gè)約定時(shí)間，顯然時(shí)間早就過客，小王夫婦早已違約。
不過問題是在買賣合同（附件三）付款協(xié)議第4條又約定：待買家貸款申請(qǐng)經(jīng)銀行審核通過后7日內(nèi)，雙方赴交易中心申請(qǐng)辦理過戶手續(xù)。按照這個(gè)約定，小王夫婦并沒有違約。
這就有矛盾了，到底是哪個(gè)時(shí)間呢？
針對(duì)這份合同的矛盾之處，其實(shí)，有三種不同的理解：一是7月5日如果不能過戶，買家就違約；二是7月5日如果貸款審核沒通過，就等通過的時(shí)候再過戶；三是 7月5日審核不通過就必須現(xiàn)金補(bǔ)足，否則超過20天，賣家有權(quán)單方解除合。根據(jù)購房買賣合同違約條款規(guī)定逾期付款/交房超過20日，對(duì)方獲得單方解除權(quán)。
結(jié)果，雙方基于理解不同，各持己見。
最后雙方鬧上了法庭。買家小王夫婦起訴要求賣家配合過戶，而賣家霞姐卻提起了反訴，要求解除合同，并要求小王承擔(dān)20%的解約違約金，共計(jì)33.6萬。
那么，法官到底會(huì)怎么宣判呢？
法院針對(duì)上述兩個(gè)問題向貸款銀行進(jìn)行了調(diào)查核實(shí)。最終認(rèn)定“鑒于被上訴人（小王夫婦）在申請(qǐng)貸款審核過程中并無導(dǎo)致貸款遲延審核通過的情形，故被上訴人至今未能支付第二期房款既不存在違約，也無任何過錯(cuò)?！?/p>
法官認(rèn)為：貸款審批遲延與小王夫婦無關(guān)，賣家沒有獲得單方解除權(quán)。
判決結(jié)果：霞姐協(xié)助辦理交易過戶；同時(shí)下家支付剩余房款；案件受理費(fèi)和反訴受理費(fèi)都由霞姐承擔(dān)。
簡法分享：
1、“甲方（賣家）同意乙方以申請(qǐng)銀行貸款的方式向其支付第二期房款，共計(jì)X萬元?！?/p>
這就意味著銀行貸款審批遲延、放款遲延，都不算買家過錯(cuò)，只要買家非人為影響銀行進(jìn)程，賣家對(duì)逾期有容忍義務(wù)。
2、“ 買家應(yīng)于簽訂本合同后7日內(nèi)向銀行申請(qǐng)貸款?！?/p>
買家是否遵守此約定，直接影響了貸款審批遲延時(shí)賣家是否必須盡到容忍義務(wù)。（1）買方7日內(nèi)提交了申請(qǐng)材料：貸款再慢賣家也要等。（2）買家第17天提交申請(qǐng)材料：貸款審批遲延導(dǎo)致無法按約定過戶，賣家可以主張逾期違約金或者單方解除權(quán)。
3、“ 若乙方（買家）的貸款申請(qǐng)未經(jīng)銀行審核通過或?qū)徍送ㄟ^的額度不足時(shí)，乙方應(yīng)于產(chǎn)權(quán)交易過戶當(dāng)日將其不足部分支付給甲方（賣方）。”
如果貸款審批尚無結(jié)果，且無法證明買家原因?qū)е隆吧袩o結(jié)果”，那么賣家有等待義務(wù)（等到銀行通知審批結(jié)果）；
換言之“審核遲延”時(shí)，賣家不能要求買家即刻交易并現(xiàn)金補(bǔ)足。