多年的創(chuàng)業(yè)，現(xiàn)金流這個(gè)詞已經(jīng)深深的刻在身體里?，F(xiàn)金流就是一個(gè)重要的“生命指標(biāo)”。
今天不說(shuō)企業(yè)現(xiàn)金流，專(zhuān)門(mén)講家庭的現(xiàn)金流。
近日，不管是投資還是對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，我看到很多資金瘋狂涌入一線(xiàn)城市的樓市，深圳是最具代表的城市。很多百姓人家也隨大流相擁入市，房?jī)r(jià)真的是一日高如一日。和房產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)賺的真的是盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。加上深圳金融產(chǎn)品比較發(fā)達(dá)，買(mǎi)房時(shí)使用的杠桿真的是能有多大就有多大。
現(xiàn)金流作為復(fù)雜經(jīng)濟(jì)環(huán)境最后的底牌，我們都持有一套各自的現(xiàn)金流理論，來(lái)對(duì)沖對(duì)未來(lái)的不確定性。所以我們經(jīng)常會(huì)看到一些文章會(huì)不斷地強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)金流很重要，要把現(xiàn)金流放在第一位。
我也知道要重視起來(lái)現(xiàn)金流，要放在第一位，但是放在第一位以后呢？我要怎么做？
我在前面的文章里面強(qiáng)調(diào)過(guò)幾件事：買(mǎi)房時(shí)一定要合理的、理性的使用金融杠桿。
但是什么是理性的、合理的使用金融杠桿？這里的一些都要從現(xiàn)金流說(shuō)起。
先在這里講一下什么是現(xiàn)金流？
現(xiàn)金流=家庭收入-生活開(kāi)銷(xiāo)-信貸月供
就是每個(gè)月家庭里有了收入以后，拋去生活日用的開(kāi)銷(xiāo)，然后還還信用卡、車(chē)貸、房貸等信貸以后剩下的資金。
我覺(jué)得大部分人對(duì)這個(gè)算法應(yīng)該都是認(rèn)同的。那么我們對(duì)這個(gè)公式做分析，看看什么才是最優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)金流？
關(guān)于現(xiàn)金流有個(gè)很經(jīng)典的故事。可能名稱(chēng)叫的不一樣，但是版本大同小異。
一個(gè)游客路過(guò)一個(gè)小鎮(zhèn)，他走進(jìn)旅館給了店主一千塊現(xiàn)金，然后去樓上挑選房間。
店主飛快地拿著這一千塊，給了對(duì)門(mén)的屠夫支付了這個(gè)月的肉錢(qián);屠夫去養(yǎng)豬的農(nóng)夫家里把欠的買(mǎi)豬款付清了;農(nóng)夫轉(zhuǎn)手就把錢(qián)還給了飼料商;飼料商販還清了賭債，賭場(chǎng)老板去旅館付了房錢(qián)，最后這1000元又回到旅館店主手里?？删驮诖藭r(shí)，那個(gè)游客走下樓來(lái)，說(shuō)房間不合適，拿著一千塊錢(qián)走了。游客和他的一千塊都已經(jīng)走了，小鎮(zhèn)的債務(wù)也都還清了!
這雖然是一個(gè)略顯神奇的故事，不過(guò)也說(shuō)明了現(xiàn)金流在經(jīng)濟(jì)體系中的重要作用。在游客來(lái)之前，小鎮(zhèn)里的每個(gè)人都有一千塊的欠款，同時(shí)他們彼此之間又有著債權(quán)。游客的一千塊現(xiàn)金，解決了小鎮(zhèn)幫助人們解決了連環(huán)的債務(wù)問(wèn)題--還清了債務(wù)，同時(shí)也兌現(xiàn)了債權(quán)。當(dāng)然這個(gè)模型是有些理想，不過(guò)想想這不正是很多年以前的“三角債”問(wèn)題么。當(dāng)流動(dòng)性不好的時(shí)候，這些債務(wù)和債權(quán)就沒(méi)有辦法兌現(xiàn)，逐漸變成呆賬和壞賬，而現(xiàn)金流的引入則逐漸盤(pán)活了經(jīng)濟(jì)體系，解決了債務(wù)危機(jī)。
你有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，這樣一切以經(jīng)營(yíng)性為導(dǎo)向的現(xiàn)金模式都在把風(fēng)險(xiǎn)外包給市場(chǎng)，甚至在這樣的循環(huán)中，看起來(lái)正向的現(xiàn)金已經(jīng)在周轉(zhuǎn)中加了杠桿。
我認(rèn)為，買(mǎi)房必須使用杠桿。
我不是要講房?jī)r(jià)要漲或者跌的問(wèn)題，而是要說(shuō)清楚房市的本質(zhì)。
房市是土地的溢價(jià)，是持有者資產(chǎn)的增值基礎(chǔ)，是剛需獲取城市資源的憑證。最大的結(jié)果，就是整個(gè)社會(huì)財(cái)富沉淀到房市這個(gè)池子來(lái)。
做企業(yè)的朋友是最有感觸的，商業(yè)模式說(shuō)的再舌燦蓮花，銀行都不貸款給你。但是用房產(chǎn)做抵押，貸款很快就批準(zhǔn)了。
生態(tài)就是這樣，一旦形成一個(gè)核心節(jié)點(diǎn)，那么債務(wù)鏈條就會(huì)圍繞這樣一個(gè)節(jié)點(diǎn)展開(kāi)。
疫情之后經(jīng)濟(jì)這么復(fù)雜，只要你提供房產(chǎn)，一定能貸下來(lái)款。銀行里面那么多專(zhuān)家，肯定不會(huì)在房產(chǎn)上面做出錯(cuò)誤的評(píng)估。反而會(huì)抓緊這樣的機(jī)會(huì)，把業(yè)務(wù)，營(yíng)業(yè)額搞起來(lái)。
要知道，房貸可是我們一生中可以使用的最低息的貸款產(chǎn)品了。只要你的信用良好，有房子，貸款一定可以申請(qǐng)下來(lái)。而且額度還不低。
針對(duì)上面的現(xiàn)金流的公式，買(mǎi)房人有以下3種情況。
1.當(dāng)現(xiàn)金流＞0時(shí)：
有兩種可能：
第一種可能全款買(mǎi)房。不管是以后出租或自主，現(xiàn)金流都是正向的。全款買(mǎi)房一般在三、四線(xiàn)城市比較多，一、二線(xiàn)城市幾乎沒(méi)有。
第二種可能就是買(mǎi)房子以后，每個(gè)月還完月供，去掉生活開(kāi)銷(xiāo)，還有一些剩余。這種情況一般是剛需買(mǎi)房客戶(hù)。因?yàn)橐话愕膭傂杩蛻?hù)收入比較穩(wěn)定，未來(lái)幾年不會(huì)突然很高。買(mǎi)能力范圍內(nèi)的產(chǎn)品。每個(gè)月去掉全部的開(kāi)銷(xiāo)，可以有一些結(jié)余。
但是鑒于當(dāng)前這種情況：我建議要多預(yù)留一年的房貸保證金。
為什么呢？當(dāng)前疫情，經(jīng)濟(jì)不是特別好，有失業(yè)的可能性。根據(jù)之前的各種金融危機(jī)，我發(fā)現(xiàn)最多一年，經(jīng)濟(jì)就會(huì)復(fù)蘇。所以你最多失業(yè)一年。預(yù)留好一年的房貸保證金，在經(jīng)濟(jì)不好的情況下，房?jī)r(jià)怎么樣，對(duì)你的影響都不會(huì)太大。你要做到，在最壞的情況下，保持還貸情況不會(huì)更壞。
2.當(dāng)現(xiàn)金流=0時(shí)：
這種情況很好理解，就是收支平衡點(diǎn)，每個(gè)月的收入剛剛好全部支出。沒(méi)有額外的負(fù)債。
我認(rèn)為，這是普通人的最大承受范圍了。但是這種情況只適合兩種人：
第一種：收入安全性極高的。這部分人發(fā)部分是國(guó)企、企事業(yè)單位員工，收很穩(wěn)定，但工資彈性比較差。
這種情況下我建議：提高自己的賺錢(qián)的能力，有精力的情況下可以適當(dāng)?shù)淖鲆环菁媛殻鲆环荼粍?dòng)收入。
第二種：純野蠻生長(zhǎng)的投資客，嗅覺(jué)敏銳。就在覺(jué)得這個(gè)城市會(huì)越來(lái)越好的基礎(chǔ)上，把欲望壓縮到極致且把每一筆錢(qián)用到最低需求上，房子，越囤越多。
我建議：現(xiàn)金儲(chǔ)備起碼能覆蓋3年還貸周期的投資客了。投資客是要考慮回報(bào)周期和成本平衡，3年是目前所有樓市周期中一個(gè)比較平均的收益回收閉環(huán)時(shí)段。
3.當(dāng)現(xiàn)金流＜0時(shí)：
現(xiàn)金流完全是負(fù)數(shù)。這種情況不太適用于普通人，只適合極限投資客的模式。就是我們常說(shuō)的那種為了磚頭吃土的那部分人。買(mǎi)房子就是他們的信仰。這是一群對(duì)房?jī)r(jià)起伏很敏感的一些人。日常的愛(ài)好除了搞錢(qián)就是買(mǎi)房子。
隨著國(guó)家房產(chǎn)對(duì)“房住不炒”的趨勢(shì)，我覺(jué)得應(yīng)該盤(pán)整資產(chǎn)內(nèi)部，把資產(chǎn)盤(pán)整到那些護(hù)城河足夠高，成長(zhǎng)曲線(xiàn)有余力的籌碼中去。
除了提高自己的家庭收入以外，盡可能提升房子作為資產(chǎn)所產(chǎn)生的正向現(xiàn)金流。
這里解釋一下什么是資產(chǎn)和負(fù)債？資產(chǎn)呢，是可以創(chuàng)造正的現(xiàn)金流，可以?huà)赍X(qián)的；負(fù)債，就是負(fù)的現(xiàn)金流，是你需要花錢(qián)去養(yǎng)他。
比如你的房子租給別人，如果你每個(gè)月收到的租金高于你的月供，房子每個(gè)月都可以給你掙錢(qián)，那房子就是你的資產(chǎn)。
相反如果每個(gè)月的租金不夠還銀行的月供，那房子就是你的負(fù)債，因?yàn)槟愕奶湾X(qián)養(yǎng)著它?，F(xiàn)金流決定房子是資產(chǎn)還是負(fù)債。
如果我的房子可以用來(lái)出租，那么我的租售比是不是可以通過(guò)軟裝，通過(guò)空置期降低來(lái)提升呢。
如果我的房子是在自住，那么我沒(méi)有可能通過(guò)投住分離模式，出讓自己大房子，改租其他空間來(lái)進(jìn)行套利對(duì)沖呢。
出租這個(gè)領(lǐng)域在樓市紅利期，本質(zhì)上是容易被忽視元素，利差足夠賺錢(qián)，也沒(méi)有多少人想著要做租售比提升。去年還有幾家專(zhuān)門(mén)做房屋托管的企業(yè)相繼在美國(guó)上市。可見(jiàn)其前景。關(guān)于房屋租賃和托管的業(yè)務(wù)，我會(huì)在后期的課程里詳細(xì)解說(shuō)操作步驟。
選籌到那些房子更容易產(chǎn)生正向的現(xiàn)金流呢？地鐵剛需房（含遠(yuǎn)郊），市中心的兩房和小三房的次新房，學(xué)區(qū)房（除了價(jià)差，還有陪讀），和大型商業(yè)打包的新房。
特別提醒有兩個(gè)產(chǎn)品不要碰：商住房和老破小
里面的原因不一一贅述。詳細(xì)原因可以翻閱之前的文章疫情風(fēng)暴后，買(mǎi)房該如何選擇？三招，教你買(mǎi)房穩(wěn)賺不賠
所以大家可以按照上述的內(nèi)容對(duì)號(hào)入座，當(dāng)然這里也不能代表一切情況。我只是表達(dá)了我想要表達(dá)的一些觀點(diǎn)，以及最近市場(chǎng)上面的一些實(shí)際情況。
說(shuō)了這么多，其實(shí)優(yōu)化現(xiàn)金流的最佳方式就是提升自己的能力和自身的收入。
如何提升自己的收入或擁有更多的被動(dòng)收入，以后我會(huì)專(zhuān)門(mén)寫(xiě)一篇這樣的文章。
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