“打了半輩子工，舉全家之力好不容易湊出首付，結(jié)果爛尾了，還要每月繼續(xù)吃“土”還房貸，如果是你，覺得公平嗎？"
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)涌起“斷供潮”，在全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)有超過300多個(gè)樓盤的業(yè)主聯(lián)名發(fā)表聲明，要求“強(qiáng)制停貸”。這其實(shí)也可以理解，“冤有頭，債有主，我房子拿不著，你銀行的本金和利息也別找我要，去找開發(fā)商?！?/p>
（多家樓盤樓主發(fā)布的停貸告知書 圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)）
那這種“強(qiáng)制停貸”的方式到底合法嗎？
很多觀點(diǎn)認(rèn)為，不合法，購(gòu)房合同和貸款合同是兩份獨(dú)立的合同、兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系，業(yè)主不能以開發(fā)商不按時(shí)交房的違約或預(yù)期違約行為，就對(duì)銀行在貸款合同項(xiàng)下的還本付息請(qǐng)求權(quán)提出抗辯。業(yè)主強(qiáng)制“斷貸”，構(gòu)成業(yè)主在貸款合同項(xiàng)下的違約行為，應(yīng)對(duì)銀行承擔(dān)違約責(zé)任，也會(huì)對(duì)自身的征信產(chǎn)生不良記錄。
但我們認(rèn)為，爛尾樓業(yè)主在開發(fā)商構(gòu)成“違約”和“預(yù)期違約”的前提下，“斷供”，這是業(yè)主基于《購(gòu)房合同》和《貸款合同》這兩個(gè)關(guān)聯(lián)合同，而對(duì)開發(fā)商未履行按時(shí)交房義務(wù)的一種抗辯權(quán)。
（圖文無關(guān)）
那可能很多人會(huì)問，開發(fā)商不交房，不是應(yīng)該對(duì)開發(fā)商抗辯嗎？那為什么要對(duì)銀行抗辯？
我們認(rèn)為，這種抗辯是一種新型的、基于消費(fèi)信貸關(guān)聯(lián)合同關(guān)系而產(chǎn)生的“抗辯權(quán)延伸”。也就是說，我們有權(quán)把對(duì)開發(fā)商的抗辯，延伸到對(duì)貸款銀行的抗辯。
首先，這里的購(gòu)房合同和貸款合同是關(guān)聯(lián)合同，并不是兩個(gè)彼此獨(dú)立的合同。
大家都知道，購(gòu)房者按揭貸款的唯一目的就是為了湊錢買房，兩個(gè)合同是相輔相成的。如果購(gòu)房者只簽購(gòu)房合同不貸款，這錢湊不夠，開發(fā)商肯定也不會(huì)賣你，現(xiàn)實(shí)中，向開發(fā)商欠錢買房的還真很少見。但如果購(gòu)房者只向銀行按揭貸款，但最終卻不買房，沒有大額首付款和房子擔(dān)保，銀行肯定也不愿意借出如此大的金額?，F(xiàn)實(shí)中，只有在商品房預(yù)售合同成立生效后，銀行才會(huì)和購(gòu)房者簽訂貸款合同，并且所貸款項(xiàng)并不流向購(gòu)房者，而是直接支付給開發(fā)商作為樓盤?？睿坏门沧魉谩Ｙ?gòu)房者與銀行之間的貸款關(guān)系是基于購(gòu)房者與開發(fā)商之間的購(gòu)房關(guān)系而存在的，也就是說沒有購(gòu)房關(guān)系就沒有貸款關(guān)系，兩者緊密聯(lián)系。最高院在相關(guān)案件中認(rèn)為，審理涉及商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系的案件，應(yīng)避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。因此，購(gòu)房合同與貸款合同構(gòu)成關(guān)聯(lián)合同，其所有當(dāng)事人之間都應(yīng)當(dāng)存在法律關(guān)系。
其次，在關(guān)聯(lián)合同中，業(yè)主可基于關(guān)聯(lián)合同《購(gòu)房合同》和《貸款合同》中開發(fā)商未履行按時(shí)交房義務(wù)對(duì)銀行進(jìn)行抗辯?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條，“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持”就體現(xiàn)了關(guān)聯(lián)合同、抗辯權(quán)延伸的立法精神，雖然只適用于合同被解除的情況下，但我們認(rèn)為，根據(jù)其立法精神，在合同未解除的情況下，購(gòu)房者也應(yīng)當(dāng)可以對(duì)銀行以開發(fā)商未按時(shí)交房進(jìn)行不還本付息的抗辯。目前，德國(guó)、歐盟、英國(guó)、日本均構(gòu)建了關(guān)聯(lián)合同或類似制度，以保障消費(fèi)者的權(quán)利。
因此，如果在開發(fā)商未按期交房或預(yù)期無法按時(shí)交房的情況下，還要求業(yè)主繼續(xù)履行貸款合同，實(shí)在是顯失公平，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)具有“斷貸”的抗辯權(quán)，直至房地產(chǎn)項(xiàng)目正常復(fù)工。但從司法實(shí)踐角度，基于其復(fù)雜性，我們并不建議這種簡(jiǎn)單粗暴，直接發(fā)聲明拒貸的方式，建議在金融監(jiān)管部門和當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)一組織協(xié)調(diào)下，爭(zhēng)取與開發(fā)商、貸款銀行達(dá)成暫停支付貸款本息、盡快完成項(xiàng)目建設(shè)的協(xié)議和安排。
2014年1月，總書記在中央政法工作會(huì)議上指出：“要把群眾合理合法的利益訴求解決好……使群眾由衷感到權(quán)益受到了公平對(duì)待、利益得到了有效維護(hù)。”希望有關(guān)部門可以盡快完善商品房消費(fèi)者和金融消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的相關(guān)法律，使購(gòu)房者作為消費(fèi)者的權(quán)益得到充分的保護(hù)。
（歐陽軍）
（候朝輝）
（李君秋）
（章欣宇）
參考文獻(xiàn)：
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7、覃有土,鄧娟閏.論信用卡持卡人的抗辯權(quán).法學(xué),2000(07):34-37+58.
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9、王澤鑒.債法原理.第二版.北京:北京大學(xué)出版社, 2013:139.
10、最高人民法院民事審判第一庭.最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與使用.北京:人民法院出版社,2015:182-207.
11、最高院在2020年作出的（2019）最高法民再245號(hào)再審案中指出，“該案涉及商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系……如果案涉合同正常履行，購(gòu)房者取得房屋，各方權(quán)利義務(wù)亦可保持平衡。但因開發(fā)商不能交付房屋而致使合同解除，導(dǎo)致合同約定的各方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡……因此審理案件時(shí)，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡”。
12、《德國(guó)民法典》第三百五十九條第1句規(guī)定，“基于關(guān)聯(lián)合同而發(fā)生的抗辯，使得消費(fèi)者有權(quán)向與之訂立關(guān)聯(lián)合同的銷售者拒絕履行給付的，消費(fèi)者可以拒絕償還金錢消費(fèi)借貸款項(xiàng)”。又根據(jù)該條第3句規(guī)定，“消費(fèi)者必須首先請(qǐng)求銷售者繼續(xù)履行買賣合同，而只有當(dāng)該請(qǐng)求權(quán)的行使未達(dá)到其目的時(shí)，消費(fèi)者才可以向貸款人行使其抗辯權(quán)，即拒絕支付貸款。
13、歐洲經(jīng)濟(jì)共同體《消費(fèi)信貸指令》（歐洲經(jīng)濟(jì)共同體消費(fèi)信貸指令87/102、EWG）第11條第2款規(guī)定，各成員國(guó)應(yīng)該通過立法規(guī)定消費(fèi)信貸中消費(fèi)者對(duì)貸款人的抗辯權(quán)。
14、英國(guó)的《消費(fèi)信用法》中，將消費(fèi)信用分為關(guān)聯(lián)信用和非關(guān)聯(lián)信用，其中關(guān)聯(lián)信用即指的是提供信用的貸款人和出賣人是同一人或者兩者之間有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系。關(guān)聯(lián)信用這一概念與德國(guó)法中“經(jīng)濟(jì)上的整體性”頗為相似。值得一提的是，英國(guó)《消費(fèi)信用法》不僅有抗辯權(quán)延伸的制度，其甚至在第七十五條規(guī)定貸款人對(duì)出賣人的違約行為亦需承擔(dān)責(zé)任。
15、日本《分期付款販賣法》的第三十條規(guī)定了在消費(fèi)信貸交易中抗辯權(quán)的延伸，其規(guī)定了在消費(fèi)者從出賣人處購(gòu)買的商品有瑕疵或與約定不符的情形下，在出賣人修復(fù)或更換商品前，消費(fèi)者有權(quán)拒絕向貸款機(jī)構(gòu)付款。