普通人買(mǎi)房千萬(wàn)不要少付首付多貸款，千萬(wàn)不要！
說(shuō)買(mǎi)房少首付多貸款的理由基本可以歸為三類(lèi)
1.房貸是普通人可以獲得的最便宜的杠桿
2.通貨膨脹理論
3.銀行的便宜不占白不占
這三個(gè)理由對(duì)嗎？對(duì)的，但是不適合普通人！
財(cái)務(wù)杠桿之所以叫做杠桿，是因?yàn)樗哂蟹糯笮?yīng)，
你原本有收益，杠桿會(huì)放大你的收益，你本身是虧損他會(huì)放大你的虧損
舉個(gè)例子，你有100萬(wàn)現(xiàn)金欠了100萬(wàn)房貸，房貸利4.8%
第1年你要給銀行4.8w的利息,100萬(wàn)現(xiàn)金在你的手里,賺不夠4萬(wàn)8
整個(gè)安排就是虧損的,明白了嗎？
杠桿是沒(méi)有方向能力的，所以無(wú)論杠桿多便宜，
你只有在通過(guò)投資獲得比房貸利率更高收益的時(shí)候才有用
正確的方式應(yīng)該是自己留夠足夠的應(yīng)急現(xiàn)金，在此基礎(chǔ)上如果你有高過(guò)房貸收益的投資機(jī)會(huì)，配置一部分的投資理財(cái)，但不要壓的太多，畢竟有風(fēng)險(xiǎn)的考慮。其余的部分可以提前還一些貸款。而在申請(qǐng)貸款的時(shí)候，也可以根據(jù)上述理論酌情調(diào)整首付比例，而不是盲目相信貸的越多越合算。
簡(jiǎn)單的說(shuō)你有100萬(wàn)現(xiàn)金，你剛好欠了100萬(wàn)房貸。房貸利率假設(shè)4.8%。也就是第1年你要給銀行48,000的利息。如果100萬(wàn)現(xiàn)金在你的手里，你一年下來(lái)賺不夠4萬(wàn)8，整個(gè)安排就是虧損的，這樣看的明白嗎？這里需要強(qiáng)調(diào)的是，收益要在同等風(fēng)險(xiǎn)條件下去比。有的人說(shuō)外面有很多基金和理財(cái)產(chǎn)品，的確可以做到比這個(gè)高的收益，自己去炒股票，壓對(duì)了的話，一天賺的都比這個(gè)多。要注意這種情況，你不是在同等風(fēng)險(xiǎn)條件下去比。相對(duì)于有房屋抵押做保證的房貸，無(wú)論是理財(cái)產(chǎn)品還是你炒股票，你都冒著大的多的風(fēng)險(xiǎn)。而冒著風(fēng)險(xiǎn)的收益是沒(méi)有保障的。因此橫向比較時(shí)候必須在相同的風(fēng)險(xiǎn)水平下去比而很遺憾，普通人在和房貸相同級(jí)別的風(fēng)險(xiǎn)水平下是不可能獲得比房貸利率高的投資機(jī)會(huì)的。絕無(wú)例外。
其次再說(shuō)通脹。隨著通脹錢(qián)越來(lái)不值錢(qián)，所以還房貸會(huì)更輕松，這個(gè)邏輯成立的前提是，你每年的收入增長(zhǎng)都要高于通脹。只有那樣你的還貸痛苦指數(shù)才是下降的。如果你做不到，你每年的收入增長(zhǎng)都跑贏通脹，那么即便房貸是一個(gè)定數(shù)，越來(lái)越不值錢(qián)，但由于你用于其他生活開(kāi)支。隨著通脹不斷漲價(jià)，你還貸的痛苦指數(shù)也是越來(lái)越高的。但真正連續(xù)5~10年甚至更長(zhǎng)的工資上漲都跑贏通脹并不是大多數(shù)人都可以做到的。
所以你會(huì)看到最大力鼓吹多貸款的人，往往是理財(cái)顧問(wèn)，銀行職員和房地產(chǎn)中介。為什么？原因很簡(jiǎn)單。
所以正確的方式應(yīng)該是首先在自己身邊留夠足夠的應(yīng)急現(xiàn)金，在此基礎(chǔ)上如果你有高過(guò)房貸收益的投資機(jī)會(huì)，配置一部分的投資理財(cái)，但不要壓的太多，畢竟有風(fēng)險(xiǎn)的考慮。其余的部分可以提前還一些貸款。而在申請(qǐng)貸款的時(shí)候，也可以根據(jù)上述理論酌情調(diào)整首付比例，而不是盲目相信貸的越多越合算。