還房貸過(guò)程中：掌握“四大”竅門(mén)或能省一臺(tái)車！銀行不會(huì)主動(dòng)告訴你

長(zhǎng)期以來(lái)，購(gòu)房都不是一件容易的事，房?jī)r(jià)低的時(shí)候收入低，收入高的時(shí)候房?jī)r(jià)又上來(lái)了。能夠全款買房的土豪畢竟是少數(shù)，對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，購(gòu)房需要向銀行借貸，即使如此，還是很不錯(cuò)的，因?yàn)槟軠惓鲆淮蠊P購(gòu)房首付款算也算比較厲害的了。當(dāng)然，這僅是開(kāi)始，因?yàn)榻酉聛?lái)我們還要度過(guò)數(shù)十年的還貸光陰。在還房貸的頭幾年，對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，生活會(huì)顯得緊湊一些，主要原因是當(dāng)時(shí)購(gòu)房預(yù)算比較緊張，能拿得出來(lái)都拿出來(lái)了，隨著時(shí)間推移，一般3、5年后，當(dāng)家庭收入不斷增加，彼時(shí)，我們的生活壓力才會(huì)減緩一些。

為什么還房貸會(huì)有這么大壓力？我們知道，除了房?jī)r(jià)高貸款本金高外，利息也占了“半壁江山”。比如按揭貸款100萬(wàn)，按照目前全國(guó)首套房平均利率5.44%算，商貸30年還貸期共計(jì)利息約103萬(wàn)，比本金還高3萬(wàn)。雖然說(shuō)未來(lái)錢會(huì)貶值，但我們現(xiàn)在看到的數(shù)字卻是實(shí)實(shí)在在的。月供都是自己辛苦賺來(lái)的血汗錢，難道除了按照還款協(xié)議要求按部就班的還貸外，我們就沒(méi)有別的省錢還款技巧嗎？答案是有的！只是銀行一般不會(huì)主動(dòng)告訴你。經(jīng)與業(yè)內(nèi)人士交流，可從還款時(shí)間以及隨利率變化調(diào)整還款方式等方面著手，如果還貸技巧運(yùn)用得當(dāng)，掌握其中一條或可省一臺(tái)車錢。

第一條，轉(zhuǎn)按揭

轉(zhuǎn)按揭本身是因?yàn)橘?gòu)房者（借款人）由于家庭經(jīng)濟(jì)原因無(wú)力繼續(xù)還貸，通過(guò)向銀行申請(qǐng)變更還貸周期，比如由10年，變?yōu)?0年。事實(shí)上，轉(zhuǎn)按揭也可以用在房貸償還過(guò)程中。操作方式是：你發(fā)現(xiàn)有一家銀行利率比原來(lái)貸款銀行低很多，你可以請(qǐng)新銀行幫你指定一家擔(dān)保公司，先清掉余下的房貸，后在利率比較低的銀行重新辦理房貸按揭手續(xù)。

例如：由于樓市調(diào)控需要，我們現(xiàn)在很多人辦理的房貸利率都比較高，較基礎(chǔ)利率少則上浮10%，多則30%，但利率趨勢(shì)一般來(lái)說(shuō)會(huì)向下，隨著時(shí)間推移，當(dāng)你發(fā)現(xiàn)有銀行的房貸利率已經(jīng)恢復(fù)到基準(zhǔn)，這個(gè)時(shí)候，你完全可以使用“轉(zhuǎn)按揭”的方式重新辦理按揭貸款。不過(guò)，轉(zhuǎn)按揭過(guò)程中會(huì)有一些費(fèi)用發(fā)生，如擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、抵押費(fèi)和公證費(fèi)。其中最大的一筆費(fèi)用就是擔(dān)保費(fèi)，但是，在利率下行期間，銀行往往為招攬客戶而推出優(yōu)惠活動(dòng)，擔(dān)保費(fèi)可能被免掉，那么余下的幾項(xiàng)費(fèi)用就很少了，一般總共只要花幾百塊就解決了?？傮w算下來(lái)，若能省掉10-30%利息，大家可以算一筆賬，是不是很可觀。

第二條，“固浮”利率轉(zhuǎn)換

指的是固定利率與浮動(dòng)利率轉(zhuǎn)換。固定房貸利率這個(gè)品種已經(jīng)推出十多年，這種利息方式非常適合收入比較穩(wěn)定的家庭，所以受到了購(gòu)房者的廣泛歡迎，但優(yōu)劣勢(shì)也比較明顯，優(yōu)勢(shì)在于當(dāng)基礎(chǔ)利率處于上升通道時(shí)，也就是說(shuō)加息過(guò)程中，房貸利率不會(huì)提高，劣勢(shì)也同樣明顯，當(dāng)基礎(chǔ)利率處于下行通道時(shí)，房貸利率并未變化，感覺(jué)比較吃虧。而浮動(dòng)利率則是房貸利率隨著基礎(chǔ)利率變化而調(diào)整，這種方式比較適合有一定存款的家庭，不會(huì)受到利率調(diào)整影響生活。

第三條，雙周供

相對(duì)于月供，雙周供只是還款頻率進(jìn)行了調(diào)整，由一月還一次房貸，變?yōu)閮芍苓€一次，還款額度基本為月供一半。雙周供之所以能夠節(jié)省大筆利息，原理就在于隨著還款次數(shù)大幅增加，本金減少速度加快，還款總周期大幅縮短。此類還款方式，對(duì)于收入相對(duì)穩(wěn)定購(gòu)房者特別適合。

例如，房貸80萬(wàn)，還款周期30年，房貸利率按照目前全國(guó)首套房貸利率5.44%算，每月還款4512元，改為雙周供還款，每次還款約2200元。因還款頻率加快，還貸本金迅速減少，還款周期由30年縮短為24.7年，整個(gè)還款期共少還利息11.5萬(wàn)元，節(jié)省利息近1/5，足足可以剩下一部家用車錢。

第四條，還貸過(guò)程中，縮短還款期限

大家知道，等額本金和等額本息是我們目前最常用的兩種還款方式?？紤]到還款壓力，我們大多數(shù)購(gòu)房者會(huì)選擇等額本息。隨著家庭收入的不斷增加，部分家庭可能會(huì)有提前選擇還款的想法，以減少利息支出。但是，這里需要注意的是，提前還款時(shí)間節(jié)點(diǎn)的把握很重要，正常情況下，等額本金還款方式已還款1/3時(shí)間，等額本息還款方式已還款1/2時(shí)間，從資金成本角度考慮，再選擇提前還款的經(jīng)濟(jì)意義已經(jīng)比較小，因?yàn)樵诖藭r(shí)間前你還了多半利息，剩下的多是本金。所以，如果你計(jì)劃要提前還貸，最好趕在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)之前。有人說(shuō)，欠銀行的錢總感覺(jué)不舒服，那隨你好了。

此外，在提前還款過(guò)程中，還需要注意一點(diǎn)，當(dāng)你在辦理提前還款手續(xù)時(shí)，應(yīng)同步辦理縮短整個(gè)還款期限手續(xù)，而不是選擇減少每次還款金額。比如原貸款30年期，應(yīng)選擇縮短到25年，而不是把每次還款額度5000元變?yōu)?000元。里面的竅門(mén)就在于，銀行核算房貸利息，是按照房貸額與期限比值來(lái)計(jì)算的，期限不同，對(duì)應(yīng)的利率檔次也不同，有時(shí)候多縮短一年，說(shuō)不定就歸于低一檔次利率。

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