一邊是掏空“六個錢包”買新房遭爛尾，一邊還要每月背負(fù)沉重的還貸壓力，在雙重困境之下，全國多個城市停工或爛尾樓盤的業(yè)主選擇停貸。據(jù)不完全統(tǒng)計，包括鄭州、武漢、南昌、長沙、太原、景德鎮(zhèn)等城市在內(nèi)的多達(dá)80個停工或爛尾樓盤的業(yè)主決定強(qiáng)制停貸。
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有超80個停工或爛尾的樓盤業(yè)主決定強(qiáng)制停貸。圖/IC photo
業(yè)主直接“停貸”存風(fēng)險
問題1：在樓盤“出險”之后，購房人主張停貸的做法是否有法律依據(jù)？
王玉臣：在法律層面上，確實沒有明文規(guī)定出現(xiàn)這些情況后購房人有權(quán)直接停貸。在這里有兩個法律關(guān)系，一個是銀行和購房人之間的按揭貸款法律關(guān)系，屬于借貸；另一個是購房人和開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。爛尾樓盤的出現(xiàn)屬于商品房買賣關(guān)系出了問題，與按揭貸款法律關(guān)系是相對獨立的，所以不是直接就能賦予購房人可以停貸的權(quán)利。這是兩個合同，兩個法律關(guān)系。
所以，這種停貸的做法有著不小的風(fēng)險。如果沒有得到銀行的回應(yīng)和同意，同時也沒有得到法院的判決支持，貿(mào)然停貸的購房人往往就成了違約方，征信就會受到影響，還可能會被訴到法院，甚至還可能會被法院強(qiáng)制執(zhí)行。
問題2：如果銀行違反規(guī)定，存有過錯，購房人是否可以不還貸？
張柯：爛尾是因，停貸是果，如果只以單個合同的相對性論，不符合公平原則。對于購房人而言，已經(jīng)支付了首付款，但購買的期房停工或者爛尾，一方面超過約定期限沒有收到房子，另一方面還繼續(xù)償還貸款，這是不公平的。對于開發(fā)商而言，收了購房人的首付款和銀行貸款，卻不能按時交房。對于銀行而言，依約既享有抵押權(quán)，又享有債權(quán)，但卻違規(guī)放貸，疏于監(jiān)管甚至為開發(fā)商“開綠燈”，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任。
2018年廣東省高級人民法院（簡稱“廣東省高院”）審判的一個案件，具有參考意義。這個案件是招商銀行股份有限公司惠州分行（簡稱“招行惠州分行”）因與被申請人黃一婷以及一審第三人光耀集團(tuán)有限公司（簡稱“光耀公司”）金融借款合同糾紛一案。在該案中，銀行沒有將貸款支付到預(yù)售款專用賬戶，而是轉(zhuǎn)到開發(fā)商的另一個賬戶，導(dǎo)致資金被挪用，項目爛尾。廣東省高院從公平原則出發(fā)，以締約過失責(zé)任，維持一審、二審的判決：開發(fā)商交房前，購房人可以不還貸，購房人已付的貸款銀行不需要退回。
問題3：面對樓盤停工甚至爛尾，購房人是否有權(quán)單方面停止履行貸款合同義務(wù)？
王海濤：如果購房人起訴要求解除購房合同以及貸款合同，根據(jù)情況，法院可能會判決剩余貸款不再由購房人償還；對于已償還部分以及首付部分，應(yīng)由開發(fā)商償還購房人；開發(fā)商不再履行對購房人交付房屋的義務(wù)。對于后續(xù)貸款的償還，如果解除購房合同以及貸款合同，根據(jù)情況，法院可能會判決剩余貸款不再由購房人償還，而是由開發(fā)商償還銀行。
可以參考最高人民法院民事判決書（2019）最高法民再245號案例，因出賣人（開發(fā)商）未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實現(xiàn)亦被解除，應(yīng)由出賣人將收取的購房貸款本金及利息返還擔(dān)保權(quán)人（貸款銀行）和買受人（購房人），而買受人不負(fù)有返還義務(wù)。
此類案件涉及商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系，因開發(fā)商違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實際占有使用購房人支付的首付款及銀行的按揭貸款；銀行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時享有對開發(fā)商、購房人的債權(quán)；購房人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在購房人對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。
問題4：對于遭遇爛尾樓的購房人，如何從法律層面為自己維權(quán)？
王玉臣：首先，盡快核實所購項目的預(yù)售房款收取情況、監(jiān)管情況，是否存在開發(fā)商逃避預(yù)售資金監(jiān)管、挪用預(yù)售資金的情況，通過信息公開申請等方式對項目的開發(fā)建設(shè)做全面的調(diào)查和了解。
其次，若核實發(fā)現(xiàn)存在挪用預(yù)售資金的情況或者其他違法違規(guī)行為，應(yīng)盡快提起相關(guān)的查處申請，申請相關(guān)部門對這種違法行為進(jìn)行調(diào)查處理。如果通過核實，發(fā)現(xiàn)在這個過程中銀行也存在違規(guī)操作，還可以視情況提起相關(guān)的違法查處申請。
再次，如果交房已經(jīng)延期，還可以視情況提起相關(guān)的逾期交房違約金的民事訴訟，追究逾期交房違約金。
第四，很多爛尾樓或者延期交房的項目，存在開發(fā)商被強(qiáng)制執(zhí)行的問題，不乏執(zhí)行范圍是購房人的房屋。所以平時務(wù)必注意查詢開發(fā)商的執(zhí)行情況，如果發(fā)現(xiàn)自己購買的房屋被查封或被執(zhí)行了，要及時提起相關(guān)的異議，必要的時候，還要及時提起執(zhí)行異議的訴求。
最后，在上述法律手段的基礎(chǔ)上，可以建立和開發(fā)商等多方主體談判的平臺，進(jìn)而推動開發(fā)商盡快完工交房。作為購房人，要想更好地保護(hù)自己的合法權(quán)利，需要靈活、充分運用法律賦予咱們老百姓的權(quán)利，依法依規(guī)去做，千萬不要碰紅線，否則得不償失。
若銀行違規(guī)放貸，監(jiān)管部門可行政處罰
問題5：如果銀行違規(guī)放貸，應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任？
王海濤：如果銀行違規(guī)放貸，不構(gòu)成業(yè)主對房屋貸款合同停貸的原因，但是，違規(guī)放貸的銀行將會受到監(jiān)管部門的行政處罰。
根據(jù)《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第48條規(guī)定，銀行違反法律、行政法規(guī)以及國家有關(guān)銀行業(yè)監(jiān)督管理規(guī)定的，銀保監(jiān)局可以對銀行采取罰款、對有關(guān)人員采取紀(jì)律處分或禁止從事行業(yè)工作等措施。同時，很多省市專門出臺監(jiān)管細(xì)則，禁止銀行監(jiān)管新的預(yù)售項目。
對于違規(guī)銀行面臨的風(fēng)險而言，如果業(yè)主要求解除購房合同以及貸款合同，根據(jù)情況，法院可能會判決剩余貸款不再由購房人償還，而是由開發(fā)商償還銀行，開發(fā)商的償債能力及周期是不確定的。
問題6：目前，購房人與銀行簽訂的房屋貸款合同中，是否有涉及銀行違規(guī)放貸等的相關(guān)約定？
王玉臣：一般是沒有的。特別建議購房者，在現(xiàn)在的銀行按揭貸款合同文本中，將違規(guī)放貸的情形進(jìn)行羅列，并且約定如果出現(xiàn)爛尾等情況，后續(xù)的違約責(zé)任如何厘清。
張柯：銀行如果在購房人與銀行簽訂的借款合同中，通過格式條款，明顯不合理加重購房人的責(zé)任，如約定“借貸關(guān)系解除的，借款人應(yīng)當(dāng)返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實現(xiàn)債權(quán)的費用”等，則可能違反公平原則。
開發(fā)商違法違規(guī)挪用監(jiān)管資金將被處罰
問題7：開發(fā)商挪用監(jiān)管資金致使樓盤爛尾，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？
王玉臣：商品房買賣合同中一般都沒有約定挪用監(jiān)管資金的違約責(zé)任，所以開發(fā)商挪用監(jiān)管資金，一般是應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰責(zé)任。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。如果銀行監(jiān)管不力，開發(fā)商挪用預(yù)售款，都屬于違法行為。針對開發(fā)商的違法行為，購房人可以向當(dāng)?shù)刈〗ú块T投訴，住建部門可以對開發(fā)商采取列入信用黑名單等行政措施。
問題8：購房人停貸對開發(fā)商有什么影響？
王海濤：對于開發(fā)商而言，可能面臨的后果為購房人主動停貸、解除購房合同、要求退房等。在法律層面，如果解除購房合同以及貸款合同，法院可能會根據(jù)情況判決剩余貸款不再由購房人償還，而是由開發(fā)商償還銀行。
業(yè)主抱團(tuán)停貸是否會促使開發(fā)商復(fù)工這需要分別看待，因為，開發(fā)商的交樓說到底是資金問題，從一定程度上來講，有促進(jìn)開發(fā)商交房的作用，具體作用大小，還要看房地產(chǎn)市場狀況以及開發(fā)商實際面臨的困難。