此文字的正式標(biāo)題是：2021年，上海法拍房按揭貸款指南
此文字詳細(xì)分析了2021年的狀態(tài)，個(gè)人認(rèn)為購房者是有必要了解一下的
最后用一個(gè)案例，詳細(xì)講解了：2021年｜上海法拍房按揭貸款｜按揭貸款3成｜ 從簽約到放款5個(gè)工作日，我們是怎么做的，一步一步的做了詳細(xì)的講解，對(duì)于想按揭購買法拍房的朋友應(yīng)該有很好的參考價(jià)值，案例中有客戶的日記手稿，可以從多維度了解這個(gè)案例。
01
文章導(dǎo)讀:
此文共5500字，讀完這篇文章，你能Get到2021年按揭貸款的真相，真正了解2021年按揭貸款應(yīng)該怎么做才能貸下來，這是你讀完此文后可能的收獲！！
寫此文，共花了我近10天的時(shí)間，這是第5版，也是此次最后修改的一版，這是我能寫出來的最簡單、最清晰、最全面、最系統(tǒng)的2021年按揭貸款實(shí)戰(zhàn)指南。
個(gè)人能力有限，還請各位讀者多多包涵。
正在讀這篇文章的人，可能最想知道的是：
? 2021年，銀行為什么會(huì)拒批那些案子，真實(shí)的原因是什么？哪些銀行審批更容易一些？
? 2021年，想順利辦好按揭貸款的注意事項(xiàng)及技巧是？
這三個(gè)問題，知道你想知道明確的答案，如果有的話，我也想寫，可惜2021年還真沒有。
除了第一個(gè)問題，首付怎么走帳以及注意事項(xiàng)有一些共性外，另外兩個(gè)問題，每個(gè)月的答案都不同，特別到了6月份，月初與月末就不相同。
同一個(gè)客戶，在5月份的貸款方案，6月初的貸款方案，以及6月末的貸款方案，所選銀行、貸款條件、注意事項(xiàng)、執(zhí)行細(xì)節(jié)都不盡相同。
這就是2021年按揭貸款的現(xiàn)狀！
袋鼠安家沒有辦法給出明確的答案，因?yàn)?021年銀行貸款方面變化太快，但是我們總結(jié)出一套成功概率較高的執(zhí)行思路及策略、工作步驟、以及每步要完成的事項(xiàng)及標(biāo)準(zhǔn)。
目前我們所有順利辦下來的按揭貸款，都是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的，到目前為止成功率100%。
以下是此次分享的內(nèi)容，也是本文的目錄：
目錄
2021年，按揭貸款為什么難貸？
2021年，按揭貸款好像越來越難了
2021年，什么樣的人貸款比較好做？
【案例-實(shí)戰(zhàn)指南】按揭貸款30%，從簽約到放款5個(gè)工作日，怎么做到的？
? 案例背景
? 這個(gè)案子的難點(diǎn)
? 具體執(zhí)行步驟及注意事項(xiàng)
? 案例小結(jié)
02
2021年，按揭貸款為什么難貸？
2021年按揭貸款為什么這么難貸?
究其最最根本的原因，就是因?yàn)檫@份執(zhí)行通知——《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。
沒錯(cuò)，最根本、最原始的原因就是這份執(zhí)行《通知》。
2021年1月1日起，中國人民銀行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)公布并要求執(zhí)行的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，首次對(duì)銀行的按揭貸款進(jìn)行了限額。
這次的限額造成怎樣的后果？
直接讓很多銀行幾乎沒有額度再做按揭貸款，這也是目前傳言說很多銀行“停貸”的最真實(shí)、也是最直接的原因！
03
2021年，按揭貸款好像越來越難了
2021年的按揭貸款很難貸，不管是一手二手還是法拍房的按揭貸款，不管是住宅還是商鋪的按揭貸款，而且好像越來越難。
2021年，在這過去的半年里，相信你已聽聞過，或參與討論過，或經(jīng)歷過：
3月初
銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)查，有一些已放款的貸款發(fā)現(xiàn)不合規(guī)，被要求馬上還款，除了企業(yè)經(jīng)營貸有一些人中招外，按揭貸款幾乎沒有；
3月開始
4月份
預(yù)審談好能做的按揭貸款，到了5月份，竟然發(fā)現(xiàn)做不了了，需要另外再找其它銀行，這樣的情況在從5月份開始變得頻繁了；
6月份
竟然有二手房按揭貸款出現(xiàn)“停貸”的傳言，雖然這不是真正的“停貸”，但確實(shí)能放款的銀行數(shù)據(jù)數(shù)量越來越少了，難度越來越大了
04
2021年，什么樣的人貸款比較好做？
2021年，什么樣的人的貸款好做？
目前只有這兩類人是比較好貸的，其他的都不是很好貸。
? 什么叫絕對(duì)的有錢人？
跟你們分享一個(gè)案例哈~~你就了解了
上個(gè)月，我還見過兩筆二手房的按揭貸款，審批通過后3天就放款了，與現(xiàn)在動(dòng)不動(dòng)就三個(gè)月，六個(gè)月的相比，快的如火箭??！
他們貸了多少錢？為什么他們能這么快放款？
其中一個(gè)客戶購買了一套8000W內(nèi)環(huán)的房子，貸了5000W左右，從簽約到放款一周。
主貸人是上市公司老總，貸5000W，簽約當(dāng)天，直接讓公司財(cái)務(wù)在這個(gè)支行開了一個(gè)公司帳戶，調(diào)了近3億資金到這個(gè)戶頭，公司現(xiàn)金放哪個(gè)銀行都是放，暫時(shí)就放這個(gè)支行嘛~~
這樣的客戶，上海隨便一家銀行，審批都會(huì)通過，額度放款也絕對(duì)快，這可是銀行求著他辦事，能不快?。?/p>
? 什么叫100%符合貸款條件且找對(duì)銀行的人?
這類人需要滿足下面3個(gè)條件：
? 銀行流水2倍覆蓋；
? 付款的銀行卡中，6個(gè)月內(nèi)，不得有超過50W來自非夫妻或父母賬戶。（父母要能證明父子關(guān)系的，證明不了的也會(huì)有被拒的風(fēng)險(xiǎn)）
如果你滿足以上3個(gè)條件，那么接下來，你只需要做對(duì)一件事，你的貸款順利辦下的概率就很高了。
那就是找對(duì)銀行，找到目前有可放款額度的銀行，向他們申請就可以了。
當(dāng)然，即使以上3個(gè)條件都滿足了：
? 怎樣才能快速找到有放款額度的銀行并簽署貸款合同呢？
? 如果在未來半年內(nèi)想購房、貸款，到時(shí)候把貸款辦妥妥的，應(yīng)該怎樣早早鋪墊？
? 如果以上3個(gè)貸款條件沒有滿足，是否貸款就沒有戲了？
所有這些問題，對(duì)絕大部分購房者而言，是一頭霧水、心急如焚！
你不妨尋求專業(yè)人士的協(xié)助，說不定可以峰回路轉(zhuǎn)、柳暗花明又一村！
05
案例-實(shí)戰(zhàn)指南
按揭貸款30%，
從簽約到放款5個(gè)工作日，怎么做到的？
2021年的按揭貸款真要順利貸下來，需要你熟悉瞬息萬變的貸款政策、擁有豐富穩(wěn)定的渠道以及最新的、最及時(shí)的信息，還能根據(jù)自己的家庭與資金現(xiàn)狀，設(shè)計(jì)安全、快速放款的個(gè)性化貸款方案。
2021年要么你足夠?qū)I(yè)，要么你找足夠?qū)I(yè)的團(tuán)隊(duì)協(xié)助你，才能順利的辦理好，且能及時(shí)放款。
接下來袋鼠安家將會(huì)以案例的方式來跟你分享，專業(yè)選手是如何做的，希望對(duì)你家的貸款申請及放款能有所幫助。
案例背景:
二套按揭貸款，30%，400W左右
吳女士夫妻是小企業(yè)主，年收入100W左右，但工資流水只有5000元/月，且個(gè)人流水帳面雜亂，收入不穩(wěn)定，需要提供企業(yè)流水，增加了審批工作、時(shí)間及難度；
此法拍房，從得標(biāo)日到尾款日共15天，但有一個(gè)五一假期+一個(gè)周末。
這個(gè)案子的難點(diǎn)
放款時(shí)間短，是這個(gè)案子最大的難點(diǎn)——
從得標(biāo)到尾款日總共就是15天，還得去掉一個(gè)周末，一個(gè)五一假期，更要命的是五一之后的二三個(gè)工作日，銀行的部分工作人員可能還沒回來。
比如負(fù)責(zé)放款的同學(xué)就休假到5月10日，也就是說從簽約到放款就7天，還得去掉一個(gè)周末，留給我們的時(shí)間僅5個(gè)工作日?。?！
審批難度高：對(duì)小企業(yè)主友好的銀行，4月沒有額度；4月有額度能放款的，對(duì)小企業(yè)主審核極為嚴(yán)苛，審批通過難度大，但不得不攻克此難關(guān)??！
具體執(zhí)行步驟及注意事項(xiàng)
這個(gè)案子，按揭貸款要怎么做，才能被拒概率低，且能在4月30日放款，從簽約到放款僅5個(gè)工作日？
1.
要順利辦理，需要依次做到以下4步：
? 第一步：要非常熟悉可貸款銀行貸款政策，每家銀行的審批要求及條件，客戶類型偏好，當(dāng)下可放款時(shí)間及額度等；
? 第二步：根據(jù)吳女士的家庭與資金現(xiàn)狀，結(jié)合銀行貸款政策細(xì)則，設(shè)計(jì)安全、可行的、能放款的個(gè)性化貸款方案；
? 第三步：參拍前一定要完成的工作——用吳女士家提交的真實(shí)材料，與可貸款的2~3家銀行的審批老師一一詳細(xì)核實(shí)，具體怎么做才能在法院要求的尾款日之前放款。
? 第四步：得標(biāo)后，與之前核實(shí)過的銀行老師一一確定當(dāng)下銀行的可用額度及放款細(xì)則，選一家當(dāng)下最適合的簽約審批放款。
下圖是吳女士自己寫的法拍房購房記錄，上面詳細(xì)的記錄了從4月7日的第一次會(huì)議，到4月30日放款的全部過程。
（點(diǎn)擊圖片，查看大圖詳情）
2.
接下來，我們將以吳女士的記錄為索引，詳細(xì)講解這4步。
? 第一步：要非常熟悉可貸款銀行貸款政策——每家銀行的審批要求及條件，客戶類型偏好，當(dāng)下可放款時(shí)間及額度等；
這一步?jīng)]什么經(jīng)驗(yàn)可分享給你們的，除了專業(yè)之外，還需要平時(shí)的累積：信息、資源、渠道以及人脈的累積，2021年除了了解之外，還需要開拓，協(xié)助合作銀行創(chuàng)造性的開拓一些適合的產(chǎn)品，才能適應(yīng)目前這個(gè)市場。
? 第二步：根據(jù)吳女士的家庭與資金現(xiàn)狀，結(jié)合銀行貸款政策細(xì)則，設(shè)計(jì)安全、可行的、能放款的個(gè)性化貸款方案；
這一步發(fā)生在什么時(shí)候？需要完成哪些工作？
發(fā)生在4月7日~4月10日，具體每天需要完成哪些工作，對(duì)順利辦理按揭貸款起到怎樣的作用？
具體工作詳情如下：
4月7日
袋鼠安家與吳女士家的第一次線上會(huì)議，初步溝通下來，貸款方案有2個(gè)：
? 方案1：貸3成（初步判斷，可能4~5家銀行可貸）
? 方案2：貸7成（換不同的購買人，初步判斷，可能有1家銀行可貸）
這兩個(gè)方案，具體行不行，需要看過吳女士家的真實(shí)材料后才能精準(zhǔn)判斷。
會(huì)議結(jié)束后，袋鼠給了一份貸款預(yù)審所需要的材料清單，需要吳女士一家盡快整理好，給到袋鼠安家團(tuán)隊(duì)。
4月9日
袋鼠安家資金方案組收到吳女士家的貸款初審所需要的材料；
4月10日
袋鼠安家資金方案組詳細(xì)分析吳女士家材料，特別是對(duì)征信及半年流水（多張銀行卡的個(gè)人流水+企業(yè)流水）的細(xì)節(jié)進(jìn)行了詳細(xì)的分析后發(fā)現(xiàn)，其中有2家銀行不會(huì)接吳女士家的貸款，與這2家的銀行核實(shí)后，也證實(shí)了我們的分析。
經(jīng)反復(fù)核實(shí)及溝通，結(jié)合當(dāng)下各銀行的狀態(tài)：審批速度的快慢，當(dāng)前的額度，銀行內(nèi)部的變動(dòng)等，最終確定下來，有3家銀行可以辦理吳女士家，在尾款日5月7日前放款。
貸3成有兩家銀行可以做，貸7成只有一家，因?yàn)槭赘顿Y金已到位較多，吳女士家最終選擇此次只貸3成。
到此時(shí)，我們只完成了第二步的所有工作，明確了吳女士家的貸款方案，信息如下：
? 吳女士家確定只貸3成，貸款額度在400W左右；
? 吳女士家的貸款，當(dāng)下的情況，有兩家銀行是有400W額度，一家在4月30日能放款，一家四月額度已無，要到了五月才有額度，5月6日上午可放款。
如果你覺得，參拍前的準(zhǔn)備工作到這里就可以了，得標(biāo)后去銀行A或銀行B申請按揭貸款，到時(shí)就可以順順利利的審批通過，就可以順順利利的在尾款日之前放款，那可未必哦~~
需要一絲不茍的把第三步工作完成，才能有80%~90%的把握。
? 第三步：參拍前一定要完成的工作——用吳女士家提交的真實(shí)材料，與可貸款的2家銀行的審批老師一一詳細(xì)核實(shí)，具體怎么做才能在法院要求的尾款日之前放款。
這一步的工作時(shí)間段在4月10日~4月15日，參拍前7天完成這部分工作。
下圖是與其中一家銀行的審批老師溝通的相關(guān)安排及會(huì)后的總結(jié)，此次溝通內(nèi)容有：
要只做完一家銀行就結(jié)束，兩家銀行都要一絲不茍的完成這第三步的工作，多一家銀行做備選，就多一份保障，多一份安全，特別是2021年。
? 第四步：得標(biāo)后，再與之前核實(shí)過的銀行老師一一確定當(dāng)下銀行的可用額度及放款細(xì)則，選一家當(dāng)下最適合的簽約審批放款。
4月22日上午11點(diǎn)，我們得標(biāo)了?。?！
得標(biāo)后，第一時(shí)間與兩家銀行老師再核實(shí)一遍，當(dāng)下銀行的可用額度、可放款時(shí)間、放款細(xì)則。
得到明確答復(fù)后，吳女士家選擇了能在4月30日左右放款的銀行去辦理此次的按揭貸款。
下圖就是從4月22日到4月30日放款之前的較為重要的、緊急的溝通內(nèi)容，讓你們感受一下我們的嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)、一絲不茍的工作方式及態(tài)度以及2021年貸款審批的嚴(yán)苛程度，很多細(xì)節(jié)就不一一講解了。
前三步做到位了，這一位的工作會(huì)簡單很多，否則都?jí)涸谶@一步，時(shí)間又這么短，失敗的概率就會(huì)較大，特別是在2021年。
左右滑動(dòng)查看詳細(xì)
案例小結(jié)
吳女士家這個(gè)案子，最難最難的地方就在于放款時(shí)間短，只有短短5天，這是為何法拍房按揭貸款要遠(yuǎn)遠(yuǎn)難于其它類型的房子的按揭貸款。
只有5個(gè)工作日，就要完成簽約審批出擔(dān)保放款，對(duì)于一個(gè)100%完全符合銀行按揭貸款要求的案子來說，也是有些難度的；
更不要說吳女士家因?yàn)閭€(gè)人流水沒有辦法清晰說明有足夠的還款能力，還需要提交公司相關(guān)的資料證明其有足夠的收入，如果不是第三步做了非常細(xì)致及充分的準(zhǔn)備，就光光這個(gè)部分的核實(shí)時(shí)間就不止5天；
更不要說他們在2月份時(shí)從父母處轉(zhuǎn)了60W到首付卡（已找不到更少金額的了，又不能用新卡），而他們目前又找不到直接可以證明父子關(guān)系的材料，還得去開證明等等事項(xiàng)，如果不是在拿到客戶材料后就開始提前早早的做好了準(zhǔn)備，僅這一件事就不是5天就能搞定的，更不要說貸款了；
更何況，2021年的貸款政策以及一些銀行審核時(shí)會(huì)要求的細(xì)節(jié)，在4月初談方案時(shí)還不需要，但到了4月底做貸款審批時(shí)，卻被反復(fù)的查，反復(fù)溝通，從第四步時(shí)我們與銀行的對(duì)話就知道，之前因?yàn)樽鏊械募?xì)節(jié)做了充分的準(zhǔn)備，在審批老師問時(shí)，我們能非常及時(shí)及準(zhǔn)確的回復(fù)，也不可能在5天內(nèi)完成簽到到放款。
所以在案例分享的開篇，我曾說過：
2021年的按揭貸款真要順利貸下來，需要你熟悉瞬息萬變的貸款政策、擁有豐富穩(wěn)定的渠道以及最新的、最及時(shí)的信息，還能根據(jù)自己的家庭與資金現(xiàn)狀，設(shè)計(jì)安全、快速放款的個(gè)性化貸款方案。
2021年要么你足夠?qū)I(yè)，要么你找足夠?qū)I(yè)的團(tuán)隊(duì)協(xié)助你，才能順利的辦理好，且能及時(shí)放款。
以上就是袋鼠安家對(duì)2021年，按揭貸款怎么做，才能被拒概率低，放款速度快的全部分享，希望對(duì)各位朋友2021年的置業(yè)貸款有所幫助。
袋鼠安家-肖然
寫于2021年7月4日晨4:00 上海
袋鼠安家 KANGAROO ESTATE
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2020年，袋鼠安家團(tuán)隊(duì)做得最大的一個(gè)客戶的成交價(jià)是2.3億。