昨天上午，央行一紙公告徹底打破了原本平靜的周末——要求將存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。
附：央行通告原文
為深化利率市場(chǎng)化改革，進(jìn)一步推動(dòng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）運(yùn)用，現(xiàn)就存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR有關(guān)事宜公告如下：
一、本公告所稱(chēng)存量浮動(dòng)利率貸款，是指2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款（不包括公積金個(gè)人住房貸款）。自2020年1月1日起，各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款合同。
二、自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶(hù)就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以L(fǎng)PR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。
三、存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，除商業(yè)性個(gè)人住房貸款外，加點(diǎn)數(shù)值由借貸雙方協(xié)商確定。商業(yè)性個(gè)人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。從轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)至此后的第一個(gè)重定價(jià)日（不含），執(zhí)行的利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平，即2019年12月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值之和。之后，自第一個(gè)重定價(jià)日起，在每個(gè)利率重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定。
四、金融機(jī)構(gòu)與客戶(hù)協(xié)商定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款時(shí)，可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款重新約定的重定價(jià)周期最短為一年。
五、如存量浮動(dòng)利率貸款轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。
六、金融機(jī)構(gòu)應(yīng)利用官方網(wǎng)站和網(wǎng)點(diǎn)公告、電話(huà)、短信、郵件和手機(jī)銀行等渠道通知存量浮動(dòng)利率貸款客戶(hù)，協(xié)商約定定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換具體事項(xiàng)，依法合規(guī)保障借款人合同權(quán)利和消費(fèi)者權(quán)益。
七、中國(guó)人民銀行分支機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)地方法人金融機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)，確保地方法人金融機(jī)構(gòu)按照統(tǒng)一部署，妥善做好存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作。
LPR是金融機(jī)構(gòu)對(duì)其最優(yōu)客戶(hù)執(zhí)行的貸款利率，根據(jù)18家報(bào)價(jià)銀行公開(kāi)市場(chǎng)操作利率計(jì)算得出，每月公布一次，分1年期和5年期兩個(gè)產(chǎn)品。
相比銀行基準(zhǔn)利率，LPR顯然更能反映市場(chǎng)實(shí)際利率的變化。從今年10月8日起，央行要求新發(fā)放的個(gè)人住房貸款與最近一個(gè)月的LPR掛鉤，其中規(guī)定首套房貸利率不得低于LPR，二套房貸不得低于LPR加60個(gè)基點(diǎn)。
杭州多家銀行實(shí)際執(zhí)行的房貸利率，首套是在LPR基礎(chǔ)上加55個(gè)基點(diǎn)，二套則是加80個(gè)基點(diǎn)，相比之前的房貸利率略有上漲。
明年3月起存量房貸要“重新定價(jià)”
不過(guò)，存量房貸利率是否會(huì)受LPR影響，當(dāng)時(shí)并未提及。但是央行今天發(fā)布的公告，明確要求進(jìn)行調(diào)整，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)化為以L(fǎng)PR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。用通俗的話(huà)來(lái)說(shuō)就是，今后的房貸利率跟LPR直接掛鉤。
按照要求，修改合同工作從明年3月1日啟動(dòng)，原則上8月31日之前完成。
以往房貸利率跟銀行基準(zhǔn)利率掛鉤，一旦貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整，從第二年的一月份開(kāi)始，每月的還款額就會(huì)相應(yīng)變化。貸款基準(zhǔn)利率漲了，每月的還款額就會(huì)水漲船高，反之就會(huì)降低。由于今年的銀行貸款基準(zhǔn)利率并未調(diào)整，因此明年每月還款額不會(huì)發(fā)生變化。那么修改合同之后，還款額會(huì)有變化嗎？
不少人擔(dān)心，銀行會(huì)不會(huì)趁修改合同之機(jī)，取消之前的利率優(yōu)惠。要知道，不同年份的房貸利率大相徑庭。比如2008-2009年，杭州房貸利率曾一度低至基準(zhǔn)利率的7折；而在去年最高點(diǎn)時(shí)，即便是首套房貸利率，也要基準(zhǔn)利率上浮20%。
舉例來(lái)說(shuō)，若你是在2016年辦理的房貸，20年期，利率享受9折優(yōu)惠，其目前的實(shí)際利率為4.41%（即基準(zhǔn)利率4.9%×90%）。如果是在明年3月修改合同轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，4.41%的利率應(yīng)保持不變。央行要求以2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR（4.8%）為定價(jià)基準(zhǔn)，則實(shí)際利率優(yōu)惠了（4.8% - 4.41%）=0.39%，即39個(gè)基點(diǎn)。若日后5年期以上LPR降為4%，則你的實(shí)際房貸利率為（4%-0.39%）=3.61%。
轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)之后，還款額還會(huì)像以往那樣每年一變嗎？答案是能！
雙方修改合同時(shí)可約定重定價(jià)周期，最短周期為一年。也就是說(shuō)，今后只要LPR發(fā)生變化，第二年的還款額也會(huì)變化。只不過(guò)，實(shí)際利率的計(jì)算方法發(fā)生了變化，以往是按照基準(zhǔn)利率的浮動(dòng)比例來(lái)計(jì)算，今后是按照LPR固定的上下浮動(dòng)基點(diǎn)來(lái)確定。
貸款人可選固定利率或浮動(dòng)利率
公積金貸款不受此公告影響
總體上說(shuō)，轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)之后，對(duì)貸款人的影響不是很大。之前享受利率優(yōu)惠的，還會(huì)繼續(xù)享受優(yōu)惠；之前利率上浮的，之后也依然還是上浮。不過(guò)，按照數(shù)學(xué)模型來(lái)計(jì)算，因?yàn)榻窈罄什铑~的絕對(duì)值是固定的，如果是在利率下行期，對(duì)前者更有利；如果是在利率上行期，對(duì)后者更有利。
但從目前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來(lái)看，未來(lái)幾年中利率下行是大概率事件，最近幾個(gè)月的LPR也在下降。
此外，如果明年貸款基準(zhǔn)利率保持不變，而LPR繼續(xù)下行的話(huà)，那就意味著到了2021年，貸款人就能享受到LPR下調(diào)的利好。
當(dāng)然，貸款人還可以與銀行約定一個(gè)固定利率，不受LPR漲跌的影響。這個(gè)固定利率是多少，并不取決于貸款人的征信或者與銀行的關(guān)系，而是修改合同時(shí)的實(shí)際利率。鑒于LPR目前處于下行通道，選擇固定利率的貸款人應(yīng)該不多。
還需要注意的是，無(wú)論是選擇哪一種，貸款人都只有一次機(jī)會(huì)。也就是說(shuō)，若選擇了固定利率，日后發(fā)現(xiàn)LPR下跌，想改回來(lái)，不可以；若選擇了浮動(dòng)利率，日后LPR上漲，也只能認(rèn)了?？傊?，趕緊翻出貸款合同，拿起計(jì)算器仔細(xì)算一筆賬，選擇適合自己的方式。
而如果你是公積金貸款，或者之前的房貸合同就是固定利率（這種情況很少見(jiàn)），那么這條新聞你可以略過(guò)，對(duì)你沒(méi)有任何影響。