9月剛開局，樓市就迎來了重大信號。

短短一周時(shí)間，兩次重磅會(huì)議，釋放共同信號，不得不說，房地產(chǎn)“救市”政策，在速度和力度上都進(jìn)一步加快、加大。

No-Number-01

8月31日，國務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議，明確：支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款。促進(jìn)汽車等大宗消費(fèi)。

同時(shí)，設(shè)置了一個(gè)時(shí)間線，“接續(xù)政策細(xì)則9月上旬應(yīng)出盡出”！

而上一場國常會(huì)就在8月24日：“允許地方‘一城一策’運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求”。

一周內(nèi)的兩次會(huì)議均釋放：支持剛需和改善住房，地方要用好一城一策。由此可見刺激住房需求的重要性和緊迫性。

看似重復(fù)的表述，背后也另有深意：下半年要把激活住房消費(fèi)作為重要工作內(nèi)容，去重視和落實(shí)，說明國家層面非常重視住房消費(fèi)。

一直以來，對于剛性和改善性住房需求的支持，經(jīng)常在各類高層會(huì)議上提及，這也意味著刺激住房需求的重要性不言而喻。

值得一提的是，關(guān)于靈活運(yùn)用階段性信貸政策的提法也非常罕見?！耙虺鞘┎摺笔谴蠓较?，允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策的提法則說明在當(dāng)前各地落實(shí)一城一策的過程中，信貸工具是重要抓手。

可以預(yù)見的是，未來住房信貸政策或?qū)⒂瓉砀蟮恼{(diào)整空間。而事實(shí)上，今年已有部分城市率先對住房信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，西安也在其中。

No-Number-02

2022年5.28開始，西安公積金政策“瀑布式”松綁，降首付、提額度、銀行審批放款進(jìn)度加快……

調(diào)整住房公積金貸款首付比例。首次申請住房公積金貸款購買普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；購買非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%。

第二次申請住房公積金貸款，購買普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于25%；購買非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于30%。

調(diào)整住房公積金貸款最高額度。通過公積金貸款購買住房的，單繳存職工貸款最高額度不超過65萬元，雙繳存職工貸款最高額度不超過85萬元。

更關(guān)鍵的是，目前的公積金貸款額只看基數(shù)，不看繳存年限和系數(shù)！

僅僅時(shí)隔3天，西安市公積金政策再次向買房人“傾斜”！6月1日，西安市住房公積金管理中心再發(fā)通知，其中提到：繳存人提取支持力度、延長繳存人提取時(shí)限、受疫情影響個(gè)人貸款不作逾期處理。

貸款利率方面也多次下調(diào)，6月份西安市首套房的房貸利率多數(shù)在4.7%左右，二套房貸利率則以5.15%為主流，最低5.05%！

而自5年期以上LPR降至4.3%后，西安最新首套房貸利率最低達(dá)到4.15%，二套房貸利率浮動(dòng)不大，而且目前西安大部分銀行房貸資金十分充裕，與之前排隊(duì)等貸的現(xiàn)象有所不同，現(xiàn)在各家銀行基本上是“錢等人”，放款周期也明顯縮短。部分銀行甚至表示，若前期手續(xù)齊全，可實(shí)現(xiàn)第二天放款。

限購政策方面也有一定調(diào)整，5月28日晚，西安市住建局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策有關(guān)問題的通知》，自2017年西安開啟樓市限購，時(shí)隔5年，西安首次出臺樓市調(diào)控放松政策。自2017年西安開啟樓市限購，時(shí)隔5年，西安首次出臺樓市調(diào)控放松政策。

本次調(diào)整主要包括限售年限縮短、限購放松、剛需家庭認(rèn)定條件放寬、貸款額度提高、首付降低等方面，主要內(nèi)容如下：

1、落戶滿一年不需要社保可以買首套

2、外地戶口在西安社保滿2年，可買首套

3、住房公積金貸款，單人最高可貸65萬，夫妻雙方最高貸85萬

4、公積金首套首付20%（144以下），144以上25%；二套144以下25%，以上30%

5、新購買的商品房，網(wǎng)簽滿3年取得房產(chǎn)證可交易，新購的二手房產(chǎn)證滿2年可交易

5、28周歲以上的單身人士和二孩及以上人群購房，屬于剛需家庭

6、人才購房優(yōu)惠政策繼續(xù)加大

根據(jù)8·19新政，住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購區(qū)域獲得新增購買一套住房的資格。8月29日起施行，有效期5年。

隨著金九的到來，傳統(tǒng)的樓市熱銷旺季節(jié)點(diǎn)，政策端會(huì)不會(huì)還繼續(xù)有放寬跡象？

No-Number-03

近日，在浙江義烏發(fā)布通知暫停公證搖號選房，配套使用的優(yōu)先戶政策也一并暫停后，有傳言稱，西安樓市也將取消搖號政策，盤活樓市！

網(wǎng)傳圖

但是從目前西安樓市情況來看，雖然現(xiàn)房、二手房市場熱度有所減退，但和出臺取消搖號政策的城市相比，熱度還是比較高的。

截至8月31日，西安樓市共有20盤近4600套房源備案價(jià)公示。共計(jì)26盤4229套房源線上登記（備注：8月1日-31日開始登記項(xiàng)目），搖號開盤項(xiàng)目占比僅25%。

二手房方面，據(jù)西安住建局最新發(fā)布的《2022年8月份二手房網(wǎng)簽情況》：8月份，西安市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積65.42萬平方米，環(huán)比下降3.04%，同比增長14.95%；其中，住宅網(wǎng)簽備案面積62.62萬平方米（6472套），環(huán)比增長1%，同比增長15.36%。

因此不論是從目前西安樓市現(xiàn)狀還是對相關(guān)人士詢問了解到的信息，西安目前并沒有這方面的政策出臺，預(yù)計(jì)后期出臺的可能性也很小。

而對于大部分購房者來說，更為期待的西安可以恢復(fù)“商轉(zhuǎn)公”，尤其是前兩年在利率高點(diǎn)買房的購房者，雖然LPR下調(diào)，但加點(diǎn)是不變的，因此商轉(zhuǎn)公就成了最后一根救命稻草！

目前全國范圍已有超過22個(gè)城市開發(fā)商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)，而城市公積金貸款資金的余額方面，根據(jù)西安住房公積金年報(bào)顯示：2021年，西安發(fā)放個(gè)人住房貸款1432.79億元，貸款余額968.52億元，個(gè)人住房貸款余額占繳存余額的82.30%，資金方面，西安的公積金貸款資金余額具備商轉(zhuǎn)公的條件。

但是從目前官方多次回復(fù)來看，西安暫時(shí)不會(huì)恢復(fù)“商轉(zhuǎn)公”。

可以確定會(huì)出臺的利好政策是二手房“帶押過戶”。

官方回復(fù)稱：八月中旬濟(jì)南市創(chuàng)新推出二手房“帶押過戶”登記新模式，我局（西安市自然資源和規(guī)劃局）登記中心也安排相關(guān)工作人員進(jìn)行學(xué)習(xí)研究。目前，我局登記中心正在積極協(xié)調(diào)住建、銀行等相關(guān)單位研究”帶押過戶”的具體流程，制定“帶抵押過戶”的實(shí)施方案。待各項(xiàng)準(zhǔn)備工作完成后，我局登記中心會(huì)在第一時(shí)間對外公告。

目前來看，西安二手房開展“帶押過戶”只等實(shí)行方案公布了。

寫在最后：

樓市步入下半場，各項(xiàng)寬松政策頻出，從西安樓市來看，購房門檻和成本再度下降，在市場觸底反彈前，這個(gè)短暫的購房窗口期機(jī)遇已經(jīng)浮現(xiàn)。

從購房成本來看，央行再度降息，房貸利率全面下調(diào)，首套房房貸利率已低至4.1%，比2009年房貸利率打七折（4.156%）的時(shí)候還要低，而且接下來還有望跌破“4”字頭。

作為購房者，尤其是自住需求的購房者，不建議繼續(xù)觀望，可以趁著樓市下半場，各家開發(fā)商加速推貨的機(jī)會(huì)，挑選自己合適的房源。