企業(yè)新建廠房能否以評估價值入帳

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您好！根據《新會計準則第4號——固定資產》規(guī)定：“自行建造固定資產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成”。

1、首先，查找近三年周邊相近的工業(yè)土地三個以上可比案例，修正求得土地價值；其次，查找當地該類型的廠房建安成本資料，經修正并考慮計算相關稅費、利潤、利息等求得廠房價值；后，終工業(yè)房地產價值＝工業(yè)土地價值+廠房價值。

2、不過，工業(yè)房地產通常缺少同類交易案例，是非標準廠房，所以一般不具備采用市場比較法估價的條件。在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標準廠房，其租售案例通常較多，可以考慮采用市場比較法。

3、如果可以從企業(yè)的總中剝離出房地產的，則可以考慮采用法估價。但一般來說難度較大，采用極少。根據以上所述，工業(yè)房地產估價時采用較多的是成本法。

4、廠房較易確定統(tǒng)一的重置價格，非標準廠房重置價格的確定主要有兩個途徑：一是參考預算價格，二是利用標準廠房的重置價格，根據面積、結構、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。

評估廠房的價格，主要要看的有很多方面：座落的位置及鄰近環(huán)境、地塊資料、業(yè)權狀況，這些都會對廠房的價格產生很大的影響。此外還需要評估地塊現(xiàn)狀并對當地的房地產市場進行綜述，然后評估物業(yè)的概況等。

廠房的價格還會包括土地費、建安費、設計費、銷售費用、稅費以及公關費等，一般可以采用市場比較法。如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產的收益，還可以考慮采用收益法估價，但一般來說難度較大，采用極少。此外，工業(yè)房地產估價時采用較多的是成本法。

如何對廠房進行評估，其評估標準一般可以從以下幾個方面進行考慮：

工業(yè)區(qū)有大有小，在選擇廠房的時候，處于核心工業(yè)區(qū)的廠房肯定要優(yōu)于其他位置的廠房。一般而言，在傳統(tǒng)市級工業(yè)區(qū)推出的新廠房非常少，投資的機會也非常小。在投資時，應多關注其周邊的工業(yè)區(qū)。

在已經成熟的地區(qū)投資廠房，其成長空間非常小，因為開發(fā)商的開發(fā)成本很高，所以租賃價格也非常高。而如果選擇正在發(fā)展中的地區(qū)，也許前2-3年投資回報不理想，但是，隨著該地區(qū)的快速發(fā)展，廠房的成長性將非常好，價格也會提升。

一個廠房的立地力，主要包括門前道路的類別、客戶前來的方便度等。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為?？蛻魪哪囊粋€方向來、是否容易到達等因素也非常關鍵。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。

廠房的價值最終是要通過租賃實現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對廠房有不同的要求，比如，食品加工企業(yè)需要有上下水、動力電、煤氣或天然氣，而有些廠房并沒有這些，等有人租賃后并提出這些問題的時候，投資人才恍然大悟，但已經晚了。

總之，投資人在選擇廠房進行投資時，一定要從廠房評估標準的各個方面進行考慮，采取合適的價格估算方法，才能夠選到最適合的廠房。

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