優(yōu)勢(shì)：
劣勢(shì)：
以房養(yǎng)老有哪些條件限制？
以房養(yǎng)老是否會(huì)影響子女的繼承權(quán)？
以房養(yǎng)老需要支付哪些費(fèi)用？
出房者可以隨時(shí)退出以房養(yǎng)老嗎？
以房養(yǎng)老的資金可以用于哪些方面？
以房養(yǎng)老利弊
事實(shí)上，俗稱(chēng)“以房養(yǎng)老”的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，既具有吸引力，又因?yàn)槭切律挛?，所以有些概念還比較模糊，亟待厘清。“以房養(yǎng)老”政策的出臺(tái)，可以有效提高老人的晚年物質(zhì)生活質(zhì)量，讓老年人充分享受適合其生理特點(diǎn)的老年食品、老年保健品、老年護(hù)理、老年旅游產(chǎn)品等。尤其是空巢老人，可以進(jìn)駐環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的老年公寓，得到全面而專(zhuān)業(yè)的照顧，真正讓老人頤養(yǎng)天年。
1、不是養(yǎng)老政策 而是金融服務(wù)
“以房養(yǎng)老”只是一種金融產(chǎn)品，為老人提高晚年的生活質(zhì)量，提供了一種新的選擇，完全自主、自愿。舉個(gè)例子，一對(duì)65歲的夫婦在上海內(nèi)環(huán)有一套100平方米的商品房，抵押給銀行，夫妻倆可以繼續(xù)住在自己的房子里，每月領(lǐng)取1萬(wàn)元。如果老人能夠活到85歲，20年總共能從銀行獲取養(yǎng)老金240萬(wàn)元。按現(xiàn)在的物價(jià)水平，應(yīng)當(dāng)說(shuō)生活品質(zhì)還是不錯(cuò)的。85歲以后，老人如果不在了，房子歸銀行，相信銀行也有利可圖。本市一家銀行負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，如果在抵押期間房?jī)r(jià)上漲，老人的收益還會(huì)相應(yīng)提高。
有人認(rèn)為，推行“以房養(yǎng)老”意味著“養(yǎng)老不靠政府”，這也是錯(cuò)誤的?，F(xiàn)在的職工繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)，退休后仍可以領(lǐng)取養(yǎng)老金，而且水平將不斷提高。住房“倒按揭”后獲取的養(yǎng)老金和社保部門(mén)發(fā)放的養(yǎng)老金，是兩回事。
2、“70年土地使用權(quán)”不是障礙
事實(shí)上，對(duì)“70年使用權(quán)”的問(wèn)題，《物權(quán)法》第149條已經(jīng)給出了答案：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。不過(guò)，廣大業(yè)主的心上還懸著一塊石頭——住宅建設(shè)用地續(xù)期后，是否支付土地使用費(fèi)？2007年，《物權(quán)法（草案）》提交十屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議時(shí)，提出的設(shè)想是：這個(gè)問(wèn)題關(guān)系到廣大群眾的切身利益，需要慎重對(duì)待，目前不宜作出規(guī)定；屆時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況再作慎重研究。
3、金融保險(xiǎn)技術(shù)手段可防范風(fēng)險(xiǎn)
“以房養(yǎng)老”有了國(guó)家層面的政策導(dǎo)向，銀行、保險(xiǎn)公司才有可能接手這項(xiàng)新業(yè)務(wù)，才有可能共同推進(jìn)一種與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的金融服務(wù)創(chuàng)新；同時(shí)，政府監(jiān)管也會(huì)讓老人的合法權(quán)益得到保障——起碼，不是任何養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都可以從事“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，資質(zhì)審批必不可少，日常監(jiān)管也必須十分嚴(yán)格。
金融機(jī)構(gòu)還面臨一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，就是房?jī)r(jià)下跌怎么辦？業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，從國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政府會(huì)成立專(zhuān)門(mén)的擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)，用資產(chǎn)證券化、保險(xiǎn)產(chǎn)品等風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具化解房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。
4、比租房賣(mài)房等養(yǎng)老方式更有歸屬感
時(shí)下，也有老人選擇“賣(mài)房養(yǎng)老”，他們以大房換小房，或者將市中心的住房賣(mài)了之后再到郊區(qū)買(mǎi)房，將差價(jià)用于養(yǎng)老，還有一些老人索性賣(mài)房后入住養(yǎng)老院。這幾種方式，其實(shí)都是廣義上的“以房養(yǎng)老”，各有利弊。相比之下，“倒按揭”的方式有其優(yōu)越性——老人可以不必更換住處，在熟悉的家中養(yǎng)老，更有歸屬感。
如何發(fā)展“以房養(yǎng)老”，上海也即將邁出實(shí)質(zhì)性的步伐。9月12日，“倒按揭”養(yǎng)老金融產(chǎn)品業(yè)務(wù)研討會(huì)在上海銀行大廈舉行。與會(huì)專(zhuān)家認(rèn)為，上海是老齡化程度較高的城市，同時(shí)也是建設(shè)中的國(guó)際金融中心，加快“倒按揭”等創(chuàng)新產(chǎn)品的推出，有利于盤(pán)活老年人特別是有房空巢老人的現(xiàn)有房產(chǎn)，為老人多提供一種養(yǎng)老選擇。
專(zhuān)家呼吁，像“倒按揭”這樣在國(guó)際上比較成熟的金融產(chǎn)品，想要順利在中國(guó)落地，除了金融機(jī)構(gòu)愿意先行先試之外，還有待于相關(guān)法律法規(guī)和政策措施的出臺(tái)和完善。
“以房養(yǎng)老”受到中國(guó)國(guó)情雙重考驗(yàn)
除了中國(guó)人根深蒂固的傳統(tǒng)觀念對(duì)“以房養(yǎng)老”的排斥，此外，“以房養(yǎng)老”在技術(shù)上及市場(chǎng)上，還受到了中國(guó)國(guó)情的雙重考驗(yàn)。
首先，“以房養(yǎng)老”實(shí)施的技術(shù)難度大。“倒按揭”確定每月支付給老人抵押房產(chǎn)的數(shù)額，要通過(guò)預(yù)測(cè)老人的壽命來(lái)實(shí)現(xiàn)。而預(yù)測(cè)壽命本身就有太多的不確定因素。如果老人實(shí)際壽命比協(xié)議期短，那么老人實(shí)際得到的錢(qián)就比較少，老人就有損失，反之，保險(xiǎn)公司有損失。這無(wú)疑增大了“以房養(yǎng)老”的技術(shù)難度。
其次，“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，金融風(fēng)險(xiǎn)大。“以房養(yǎng)老”在西方國(guó)家可以普及的另一個(gè)重要原因，是房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定，利率穩(wěn)定，期房?jī)r(jià)估算變動(dòng)不大，“以房養(yǎng)老”的折舊預(yù)測(cè)較容易。而我國(guó)近兩年房地產(chǎn)時(shí)常日益紅火，房?jī)r(jià)日新月異，且我國(guó)正處于加息周期，利率非常不穩(wěn)定，如此一來(lái)，勢(shì)必會(huì)造成大批違約。對(duì)與保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，不僅技術(shù)難度大，金融風(fēng)險(xiǎn)也比較大。
“以房養(yǎng)老”叫板中國(guó)傳統(tǒng)觀念
“以房養(yǎng)老”在給老年人帶來(lái)優(yōu)越物質(zhì)生活的同時(shí)，也必將遇到重重困難。
歷史證明，任何一種新的政策在執(zhí)行之初，總會(huì)遇到各種阻礙。究其原因，要么是損害了一部分的利益，要么是與傳統(tǒng)的習(xí)慣相對(duì)立，一時(shí)不能改變。這兩點(diǎn)原因，“以房養(yǎng)老”剛好都沾上了邊。
“以房養(yǎng)老”首先挑戰(zhàn)的是國(guó)人傳統(tǒng)觀念。“孝”是中華民族的傳統(tǒng)美德，受傳統(tǒng)儒家思想影響，中國(guó)人從小就知道“百敬孝為先”的道理，因此，絕大多數(shù)中國(guó)子女認(rèn)為孝敬老人、供養(yǎng)老人天經(jīng)地義。如果誰(shuí)敢踏入雷區(qū)――不照顧老人――必將會(huì)受到社會(huì)的譴責(zé)。而老人將房產(chǎn)作為財(cái)富饋贈(zèng)給后輩也是順理成章之事。
老年人以房養(yǎng)老，減少了子女將來(lái)可繼承的家庭財(cái)產(chǎn)，對(duì)于指望得到老人房產(chǎn)的子女來(lái)說(shuō)是不能夠接受的。國(guó)內(nèi)每年發(fā)生的大量與房產(chǎn)繼承有關(guān)的民事訴訟案件，就足以說(shuō)明中國(guó)人重視繼承房產(chǎn)的程度。
而“以房養(yǎng)老”之所以在美國(guó)子女爭(zhēng)議少，且廣受歡迎，其根本原因，在于國(guó)外高額的遺產(chǎn)繼承稅。以美國(guó)為例，繼承65萬(wàn)以上財(cái)產(chǎn)，遺產(chǎn)繼承稅高達(dá)37%到55%，所以，西方老人及子女很容易在是否要房子之間做出選擇。而在中國(guó)，繼承稅僅為7%，且對(duì)于目前不斷看漲的國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)，房子增值空間大，絕大多數(shù)老人和子女更愿意要房產(chǎn)。因?yàn)椋粌H是一筆財(cái)富，亦可以繼續(xù)作為投資。