買房時，很多人選擇從二手房入手，考慮到地段、便宜等原因。但是在交易的時候，他們經(jīng)常會遇到房子貸款沒有還清的情況。貸款未還清的房子原則上不能交易。因為，在貸款還清之前，房子一般都是抵押給銀行的，賣方必須取得房子100%的產(chǎn)權(quán)才能出售。
你可能會有一個疑問，市場上買賣二手房的中介是怎么操作的？為什么他們可以賣掉貸款還沒還清的房子？
沒有還清貸款的房子還在抵押，不能上市交易。但是，在現(xiàn)實中，可以通過一些方法來實現(xiàn)。方法一：轉(zhuǎn)按揭
所謂“再抵押”，是指將個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人，申請個人住房貸款變更貸款期限、借款人或抵押物的貸款。但據(jù)了解，目前能轉(zhuǎn)按揭的銀行很少，北京等部分城市已經(jīng)停止轉(zhuǎn)按揭，所以目前很少使用這種方式。方法二：用買方的首付款繳清剩余貸款
這是目前二手房交易中應(yīng)用最廣泛的模式，適用于原房主貸款金額較低或者大部分貸款已經(jīng)歸還，欠款所剩不多的情況。通常情況下，買方會認(rèn)可首付房產(chǎn)總成交額的30%至40%。賣方可以用買方首付還清剩余貸款，然后注銷房產(chǎn)抵押登記，進(jìn)行下一次交易。方法三：利用銀行貸款來繳清剩余貸款
如果以上兩種方法都行不通，那么賣方可以考慮以自己名下的抵押物(如其他房產(chǎn))向銀行申請按揭貸款，以結(jié)清按揭貸款。等到買家付清全款后再還清銀行房貸。
貸款未還買房也不是不可以。但是，如果你知道房子的情況，就會貿(mào)然簽合同交首付。一旦賣家反悔或者房子不能正常辦理抵押，后悔就來不及了！所以，在買貸款未還清的房子之前，最好做好以下準(zhǔn)備工作：
1.合同規(guī)定了違反合同的責(zé)任。
是合同雙方交易最有力的證明，所以最好明確房屋的產(chǎn)權(quán)，解除抵押的期限，違約責(zé)任等。在簽訂購房合同的時候，而且一旦出現(xiàn)問題更容易取證和維權(quán)。
除了購房合同之外，還有一種方式也具有同樣的法律效力。
2.預(yù)先登記
預(yù)告登記是指買賣房屋或者其他不動產(chǎn)權(quán)利的當(dāng)事人簽訂的協(xié)議。為了保證將來物權(quán)的實現(xiàn)，他們可以根據(jù)約定向登記機關(guān)申請預(yù)告登記。
103010第二十條規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。是指房屋的出賣人在預(yù)告登記后，未經(jīng)買受人同意，不得隨意處分房屋，包括將房屋出售給他人、進(jìn)行抵押等。即使抵押合同是與第三人簽訂的，該合同也是無效的。
房屋登記后，出賣人可以繼續(xù)居住或出租房屋獲取收益，直至房產(chǎn)過戶正式完成，同時保護買賣雙方的權(quán)益。
但法律也規(guī)定：“預(yù)告登記后，自可以進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)，債權(quán)消滅或者未申請登記的，預(yù)告登記無效”，也就是說預(yù)告登記有期限，三個月內(nèi)完成不動產(chǎn)登記，否則登記無效。如果時間確實來不及，可以一次次申請預(yù)告登記，因為目前還沒有預(yù)告登記次數(shù)的規(guī)定。
一般來說，在購買貸款未還清的房屋時，如果涉及到提前還貸，就要利用好中介和銀行的中介作用，不要只是把錢轉(zhuǎn)到個人賬戶。通過第三方更安全。