房屋抵押貸款，并不是有房就能抵押。
另外在辦理抵押貸款之前，要能夠知道自己的房大概能貸出多少錢來，夠不夠用，還差多少等等。
1、抵押房屋的評(píng)估值
房屋抵押貸款的額度，一般取決于房屋的評(píng)估價(jià)，一般大約是評(píng)估價(jià)的7成左右。然而，實(shí)際貸款額度往往都會(huì)比評(píng)估價(jià)要低一點(diǎn)點(diǎn)。
房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)主要是由房產(chǎn)相關(guān)的一些因素來決定的。比如說，樓齡、地段、房產(chǎn)類型、市場價(jià)等。一般銀行都會(huì)讓評(píng)估公司的評(píng)估人員去到房屋實(shí)地考察評(píng)估。
2、房屋抵押貸款評(píng)估成數(shù)
房屋抵押貸款的成數(shù)，與貸款額度之間有著直接的關(guān)系。目前長沙市場上，抵押貸款的出值成數(shù)一般不會(huì)超過房屋評(píng)估價(jià)值的7成。
其中個(gè)人商品住宅抵押貸款成數(shù)是最高的，可貸額度為評(píng)估額度的70%；其次公寓、商鋪、寫字樓等抵押貸款的成數(shù)要低于住宅的，一般是公寓、聯(lián)排別墅可出6成；獨(dú)棟別墅和商鋪可出5成。如果是工業(yè)用房等，那么評(píng)估成數(shù)會(huì)更低。
除此之外，房屋所處的區(qū)域有會(huì)對(duì)抵押貸款的成數(shù)有影響，比如同樣房齡的房，市區(qū)出7成；郊區(qū)可能就只能出6成；邊遠(yuǎn)郊區(qū)可能成數(shù)會(huì)更低。
其次，房齡也對(duì)評(píng)估成數(shù)有很大的影響。銀行對(duì)房屋抵押貸款的要求一般是房齡不能超過25年，有機(jī)構(gòu)的能放寬到30年。其中房齡20年以內(nèi)的，可以出7成；房齡20-25年的，可能就只可以出6成，或是添加二套資產(chǎn)證明出7成等等。
3、哪些房不能做抵押貸款
不是所有的房產(chǎn)都可以用來辦理抵押貸款。
1、面積小于30㎡，房齡超過25年的；
2、未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房；
3、小產(chǎn)權(quán)房或部分已購公房。