中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年5月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。相比上月，1年期LPR保持不變，但5年期以上LPR下降15BP。
值得注意的是，這是LPR報價改革以來首次出現(xiàn)一年期不變而5年期以上LPR下降的情況。5年期以上LPR是中長期貸款的定價基準，尤其是按揭貸款的定價基準，其單邊下調(diào)主要是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
按照央行、銀保監(jiān)會5月15日的通知，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，意味著當前首套按揭貸款利率的下限為4.25%。存量房貸利率則將在重定價日迎來下調(diào)，具體取決于個人和銀行約定的重定價日。
此次五年期以上LPR下調(diào)有望帶動存量、增量房貸下調(diào)15BP。以100萬貸款本金、20年期、等額本息還款計算，平均每月可再減少月供約82元，需償還的利息總額減少約2萬元。
民生銀行首席研究員溫彬表示，當前全球通脹高位波動，主要經(jīng)濟體貨幣政策加快收緊，國際形勢更趨復雜多變。我國貨幣政策以我為主，本月LPR結(jié)構(gòu)性降息，5年期以上LPR創(chuàng)歷史最大降幅，體現(xiàn)了貨幣政策進一步加大力度支持穩(wěn)增長的意圖，對降低實體經(jīng)濟融資成本，提振國內(nèi)投資、消費需求，將發(fā)揮積極作用。
2019年8月，央行推進貸款利率市場化改革。改革后的LPR由各報價行按照對最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，于每月20日（遇節(jié)假日順延）以公開市場操作利率（主要指中期借貸便利MLF利率）加點的方式形成報價。
其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了銀行體系從中央銀行獲取中期基礎貨幣的邊際資金成本；加點幅度則主要取決于各行自身資金成本、市場供求、風險溢價等因素。簡言之，LPR等于MLF+點差。
從歷次LPR調(diào)整看，如果MLF利率下調(diào)，那么LPR必下調(diào)，但1年期LPR調(diào)整幅度明顯大于5年期以上LPR。在MLF利率不變時，LPR有過兩次下調(diào)，但僅僅是一年期LPR下調(diào)、5年期以上LPR維持不變。因此，1年期LPR的降幅遠高于5年期以上LPR。
數(shù)據(jù)顯示，4月20日1年期LPR為3.7%，相比2019年8月下降55BP；5年期以上LPR為4.6%，相比2019年8月下降25BP。最新報價則是，1年期LPR保持不變，但5年期以上LPR下降15BP。
而5月16日，央行公告稱，當日進行1000億元MLF操作（含對5月17日MLF到期的續(xù)做）和100億元公開市場逆回購操作，中標利率分別為2.85%、2.1%，均持平于上次。
MLF利率未變?yōu)楹蜭PR卻下調(diào)？原因在于銀行資金成本顯著改善。其中，4月25日降準落地，共計釋放長期資金約5300億元，降低金融機構(gòu)資金成本每年約65億元。更重要的是存款成本降低。
央行《一季度貨幣政策執(zhí)行報告》（下稱“報告”）披露，2022年4月人民銀行指導利率自律機制建立了存款利率市場化調(diào)整機制，自律機制成員銀行參考以10年期國債收益率為代表的債券市場利率和以1年期LPR 為代表的貸款市場利率，合理調(diào)整存款利率水平。
報告還提出，新機制建立后，工農(nóng)中建交郵儲等國有銀行和大部分股份制銀行均已于4月下旬下調(diào)了其1年期以上期限定期存款和大額存單利率，部分地方法人機構(gòu)也相應做出下調(diào)。根據(jù)最新調(diào)研數(shù)據(jù)，4 月最后一周（4月25日-5月1日），全國金融機構(gòu)新發(fā)生存款加權平均利率為2.37%，較前一周下降10個基點。
值得注意的是，這是LPR報價改革以來首次出現(xiàn)一年期不變而5年期以上LPR下降的情況，且5年期以上LPR降幅最大的一次，此前最大降幅為2020年3月，降幅為10BP。
“4月份金融數(shù)據(jù)顯示當前有效貸款需求不足，結(jié)構(gòu)也不理想，特別是居民和企業(yè)部門中長期貸款下降明顯，反映當前市場主體融資意愿偏弱，不利于穩(wěn)增長。”溫彬表示，“此次LPR報價首次只下調(diào)5年期以上品種，這種結(jié)構(gòu)性降息對于穩(wěn)定信貸總量、提振中長期信貸需求將產(chǎn)生積極作用?！?/p>
光大銀行金融市場部分析師周茂華表示，本次主要調(diào)降5年期以上LPR，且幅度超預期，主要是兩方面原因：一是近幾個月實體經(jīng)濟中長期貸款需求偏弱，此舉有助于引導金融機構(gòu)降低中長期貸款利率成本，提振實體經(jīng)濟融資需求；二是近幾個月國內(nèi)房地產(chǎn)復蘇不理想，5年期以上LPR利率下降有助于降低按揭貸款成本提振剛需住房需求，促進房地產(chǎn)平穩(wěn)運行。
東方金誠首席宏觀分析師王青表示，這主要源于當前企業(yè)貸款利率已處于改革開放四十年多年以來的最低點，而居民房貸利率仍然處于較高水平；更為重要的是，年初以來盡管房地產(chǎn)金融環(huán)境在持續(xù)回暖，但受疫情及行業(yè)本身運行規(guī)律等因素影響，樓市下滑勢頭仍在延續(xù)，其對宏觀經(jīng)濟的拖累效應正在加大。當前樓市低迷，房貸需求較弱，市場平衡正在向貸款方傾斜，促使報價行下調(diào)5年期以上LPR。
經(jīng)過持續(xù)推進，LPR改革取得了重要成效：LPR已經(jīng)成為銀行貸款利率的定價基準，金融機構(gòu)絕大部分新發(fā)放貸款已將LPR作為基準定價，即“貸款利率=LPR+點差”。其中，5年期以上LPR作為住房抵押貸款的定價基準。
今年4月14日，時任央行金融市場司司長的鄒瀾（本周調(diào)任貨幣政策司司長）在發(fā)布會上介紹，我國房地產(chǎn)市場區(qū)域特征明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價機制。
以利率下限為例，全國層面首套房貸利率不得低于相應期限的LPR（最近已調(diào)整），二套房貸利率不得低于相應期限LPR加60個基點，這是全國都要遵守的下限政策；
人民銀行各省分支機構(gòu)按照因城施策原則，指導省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限基礎上，確定轄內(nèi)每個城市的貸款利率加點下限，這是本城市范圍內(nèi)都要遵守的下限，實踐中，多數(shù)城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點要求；
銀行結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎上，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值，這是完全市場化的經(jīng)營決策。
“3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經(jīng)有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。”鄒瀾稱。
此次五年期LPR下調(diào)有望帶動房貸利率下降。增量房貸方面，央行、銀保監(jiān)會5月15日印發(fā)的《關于調(diào)整差別化住房信貸政策有關問題的通知》指出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。即首套、二套房最低貸款利率為LPR-20BP、LPR+60BP。此次LPR調(diào)整后，首套房貸款利率最低可至4.25%，二套房則是5.05%。
存量房貸方面，點差已經(jīng)固定，貸款利率隨LPR報價而變，重定價周期最短為1年。對于重定價日在5月下旬的個人而言，馬上就可享受“福利”，房貸利率有望下調(diào)15BP。但一般重定假日在1月1日，意味著大多數(shù)個人明年才能享受此次5年期LPR下調(diào)的“福利”。
總體而言，此次五年期以上LPR下調(diào)有望帶動存量、增量房貸下調(diào)15BP。以100萬貸款本金、20年期、等額本息還款計算，平均每月可再減少月供約82元，需償還的利息總額減少約2萬元。
溫彬表示，對于存量住房貸款而言，LPR的下降會通過貸款的重定價，降低房貸成本，不僅有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期，促進房地產(chǎn)銷售，同時負債成本減少也有助于促進居民消費需求增長。
“5年期以上LPR利率調(diào)降，一方面意味著支持剛需住房需求金融政策力度有所加大；另一方面，存量按揭房貸成本也下調(diào)，有助于減輕存量購房者按揭還款負擔，提振消費需求?！敝苊A稱。
王青表示，歷史規(guī)律顯示，為助力樓市企穩(wěn)回暖，需要房貸利率出現(xiàn)較大幅度下調(diào)，而2008年以來的三輪房地產(chǎn)下行周期中，居民房貸利率最小下調(diào)幅度為142個基點。這意味著未來仍可能通過MLF利率下調(diào)直接帶動5年期LPR報價進一步下行。
安信證券固收團隊的一份研報稱，雖然近期央行銀保監(jiān)下調(diào)了首套利率下限，但預計全國層面政策仍有繼續(xù)放松空間，繼續(xù)下調(diào)首套利率，二套利率也可適當下調(diào)。當前首套房最低利率仍高于2008年的4.1%-4.2%，也明顯高于2015年底的3.4%-3.5%。
前述研報還表示，為充分解決居民“不能買”、“不敢買”和“不想買”三大問題，后續(xù)在全國層面可以繼續(xù)下調(diào)首套利率、對“因城施策”制定基本規(guī)范和階段性限制土地供給，地方層面需要更多城市更大尺度放松“四限”、加大購房補貼、降低落戶門檻。