干貨！房地產(chǎn)抵押貸款全面解析，買(mǎi)房必看

如今各地房貸利率持續(xù)上浮，不少年輕人直呼買(mǎi)不起房，以前攢下的全款，現(xiàn)在可是連首付也付不起了。但是做人嘛，夢(mèng)想還是要有的，萬(wàn)一哪天能實(shí)現(xiàn)呢，現(xiàn)在買(mǎi)不起房，也許以后能買(mǎi)得起，多學(xué)習(xí)一點(diǎn)購(gòu)房貸款知識(shí)還是有好處的，所以小編今天來(lái)給大家?guī)?lái)一期房地產(chǎn)抵押貸款的知識(shí)講解。

用以設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)必須是符合法定要求的、不屬于法律禁止抵押之列里的房地產(chǎn)。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，目前可以設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)主要包括:

抵押人所有的房屋和其他地上附著物；

抵押人依法享有處分權(quán)的國(guó)有土地使用權(quán)；

抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物；

預(yù)購(gòu)商品房；

在建工程。

定義: 是指借款人以合法的房地產(chǎn)作為抵押物向貸款機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款。購(gòu)買(mǎi)新房或存量房申請(qǐng)的貸款，一般稱為房屋按揭貸款。

特點(diǎn):

A、房地產(chǎn)抵押貸款是以房地產(chǎn)作為抵押物為前提來(lái)融通資金的貸款。與信用貸款相比，房地產(chǎn)權(quán)參加到抵押人與抵押權(quán)人之間的借貸活動(dòng)中，減少了債權(quán)人的貸款風(fēng)險(xiǎn)，而且其貸款發(fā)放數(shù)額由抵押物的價(jià)值和貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度來(lái)決定;

B、當(dāng)事人具有雙重關(guān)系。借貸雙方不僅具有債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而且還可能存在抵押受押關(guān)系;

C、借貸雙方須簽訂抵押合同，保護(hù)雙方權(quán)利。房地產(chǎn)抵押所涉及的權(quán)屬關(guān)系較為復(fù)雜，為保證抵押雙方的權(quán)利和義務(wù)，必須簽訂房地產(chǎn)抵押合同，并應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行抵押登記，使其發(fā)生法律效力。

從融資所要達(dá)到的目的分類，房地產(chǎn)抵押貸款分為以下兩類:

消費(fèi)性抵押貸款。綜合消費(fèi)貸款是各銀行等向借款人發(fā)放的用于指定消費(fèi)用途的人民幣擔(dān)保貸款，如裝修、買(mǎi)車(chē)、出國(guó)、旅游、留學(xué)等。 借款人可預(yù)支未來(lái)財(cái)富來(lái)滿足現(xiàn)階段存在的各方面的消費(fèi)需求，提前享受超前舒適生活;

個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款。是指銀行向借款人發(fā)放的用于借款人流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)、購(gòu)置或更新經(jīng)營(yíng)設(shè)備、 支付租賃經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租金、商用房裝修等合法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的貸款。

個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款申請(qǐng)條件:

個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款的對(duì)象為符合銀行個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款政策的、具有完全民事行為能力的中國(guó)公民(含港澳臺(tái)居民),包括個(gè)體工商經(jīng)營(yíng)者、獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司的主要合伙人或主要自然人股東等；

年齡在18周歲(含)以上、60周歲(含)以下，在分行管轄地域范圍內(nèi)有固定住所，具有常住戶口或有效居住證明;

借款人及其經(jīng)營(yíng)實(shí)體信用良好，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定;

相關(guān)銀行規(guī)定的其它條件。

個(gè)人綜合消費(fèi)貸款申請(qǐng)條件:

在貸款銀行所在地有固定住所、有常住戶口或有效居住證明、年齡在65周歲(含)以下、具有完全民事行為能力的中國(guó)公民;

有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的收入，具有按期償還貸款本息能力，并能夠提供相關(guān)的證明文件;

具有良好的信用記錄和還款意愿，無(wú)不良信用記錄，在銀行及其它金融機(jī)構(gòu)無(wú)不良貸款記錄;

對(duì)采用擔(dān)保方式的，能提供銀行認(rèn)可的合法、有效的質(zhì)押、抵押或保證擔(dān)保;

有明確的貸款用途，且貸款用途符合相關(guān)規(guī)定;

在貸款銀行開(kāi)立個(gè)人結(jié)算賬戶;

銀行規(guī)定的其他條件。

是指貸款的具體去向，它反映貸款用于解決生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)哪一方面的資金需要。個(gè)人綜合消費(fèi)貸款的用途主要包括裝修、買(mǎi)車(chē)、出國(guó)、旅游、留學(xué)等。個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款主要用于借款人流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)、購(gòu)置或更新經(jīng)營(yíng)設(shè)備、支付租賃經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租金、商用房裝修等合法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的貸款。

貸款額度: 由貸款人根據(jù)借款人的資信程度、 經(jīng)營(yíng)狀況、申請(qǐng)借款金額和借款時(shí)間長(zhǎng)短確定，一般最高不超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)的70%；

貸款年限: 要結(jié)合抵押物的收益和使用年限，以及貸款風(fēng)險(xiǎn)綜合確定一般不超過(guò)20年；

貸款利率: 按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同檔次期限利率執(zhí)行。

對(duì)于短期的，如1年以下的房地產(chǎn)抵押貸款，一般采取固定利率和按月支付本息;

對(duì)于超過(guò)1年期( 1-2年) 的房地產(chǎn)抵押貸款，采用遞增固定利率和按月支付本息;

對(duì)于中期房地產(chǎn)抵押貸款(2-5年)，采取遞增固定利率和浮動(dòng)利率相結(jié)合，固定與遞增支付本息相結(jié)合的方式;

目前的房地產(chǎn)抵押貸款大多為長(zhǎng)期的，其利率確定方式有兩種:一是采取浮動(dòng)利率形式，這是一種使住房貸款基金隨國(guó)家經(jīng)濟(jì)情況升值和保值的有效辦法，但需要對(duì)利率的浮動(dòng)范圍做出精確計(jì)算，以便適應(yīng)客觀實(shí)際情況和滿足借貸雙方的需要。二是重議利率。這種方式將在借貸合同中明確規(guī)定，利率在一定時(shí)間(如3年) 內(nèi)，將根據(jù)通貨膨脹率的發(fā)展變化趨勢(shì)確定下來(lái)，在規(guī)定期限內(nèi)不變，但到期限后再議，以便適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物價(jià)的變化。