看到很多2019年房市如何？最新消息和分析在這里人都在關(guān)注2019年的房市，今天就簡單分析一下吧。從個人角度來說，我們就聽著玩吧。9月底，房市沒有迎來往年的熱鬧，而是被媒體污蔑為“金九銀十”。
從全國數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)也不是很好：國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的消息顯示，近幾個月來，全國商品房銷售面積和銷售增速運(yùn)行平穩(wěn)，但與去年同期相比，總體呈下行趨勢。
資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局
從地方數(shù)據(jù)來看，不同地區(qū)有不同的特點(diǎn)，但大部分地區(qū)的大方向和全國差不多。
以我居住的城市上?！獮槔渴谐尸F(xiàn)量價背離。9月17日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2019年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，8月份，上海新建商品住宅價格同比上漲2.2%，二手房價格同比上漲0.3%。但是從上海房地產(chǎn)銷售面積的發(fā)展趨勢來看，是下降的，如下圖所示。
沒有堅(jiān)實(shí)量支撐的價格，基礎(chǔ)不穩(wěn)，會有些晃。
種種跡象似乎在提醒和告訴人們，房價不會永遠(yuǎn)上漲或下跌，不要執(zhí)迷不悟，不存在這種單邊行情。
因此，最終的問題是：房地產(chǎn)市場正在走下坡路嗎？
我個人認(rèn)為：會，但是節(jié)奏不會那么快。
影響房地產(chǎn)市場的因素有很多。這里我就講兩個重點(diǎn)。一方面是政策；2.供求關(guān)系。
在政府政策的頂層設(shè)計(jì)上，目前注重服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，注重利用資本市場帶動實(shí)體企業(yè)發(fā)展。大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，不是支持，甚至是控制的態(tài)度。
這就決定了中央政府會把更多的精力、資金、人員、資源、制度投入到戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)中，而房地產(chǎn)目前不是，所以領(lǐng)先于其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度的可能性會小很多。
18年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議的內(nèi)容得到了充分體現(xiàn)，為今年的工作指明了方向。要加快發(fā)展教育、托幼、養(yǎng)老、醫(yī)療、文化、旅游等服務(wù)業(yè)，加快5G、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、城際交通、物流、市政基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域投資。對于房地產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，提出“因城施策，分類指導(dǎo)。”
與此同時，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議將資本市場的地位提升到了前所未有的高度，提出資本市場在金融運(yùn)行中發(fā)揮重要作用，明確推動在上海證券交易所設(shè)立科技創(chuàng)新板，加快實(shí)施注冊制試點(diǎn)。然后，有一個八個月的火箭速度，讓科技創(chuàng)新板開了。以前，設(shè)立創(chuàng)業(yè)板需要三年時間。
高層的工作已經(jīng)用事實(shí)體現(xiàn)了對18年底制定的戰(zhàn)略的重視。從房地產(chǎn)行業(yè)來看，可以看出頂層設(shè)計(jì)并不占優(yōu)勢。
一系列組合拳的結(jié)果，政策也在調(diào)控和影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系。一群炒房團(tuán)推高樓價的成本在上升，資本回報(bào)率在降低。以上海為例。一手房投資回報(bào)率2.2%，二手房投資回報(bào)率0.3%。投資貨幣基金不如參與房地產(chǎn)。再加上房地產(chǎn)流動性差，大量投資需求停止了，這是資本逐利性決定的。房地產(chǎn)市場也有投資基金。隨著時間的推移，套現(xiàn)的動力會越來越大。
據(jù)媒體報(bào)道，2018年買房投資的人占所有購房者的50.3%。可見，投資需求的萎縮會極大地影響房價的走勢。從做多房價的動機(jī)來看，投資客比剛需客更有道理，更積極。沒有這部分人，房市不會沒有影響。
但是
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寫到這兒意猶未盡，后期視情況繼續(xù)更新
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