重點(diǎn)一
公益設(shè)施不得抵押
學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營(yíng)利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施和其他公益設(shè)施，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他不動(dòng)產(chǎn)，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。
《民法典》第三百九十九條第三款明確規(guī)定：下列財(cái)產(chǎn)不得抵押:
(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營(yíng)利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施;
重點(diǎn)二
是否允許抵押物的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)?shù)怯?/p>
《民法典》第四百零六條 抵押期間, 抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的,按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,抵押權(quán)不受影響 。
這一規(guī)定賦予了抵押財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的可能，同時(shí)也對(duì)抵押權(quán)人行使抵押權(quán)造成了一定風(fēng)險(xiǎn)，雖然《民法典》第406條也專(zhuān)門(mén)規(guī)定當(dāng)事人可以約定抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但實(shí)踐中尚有漏洞，故《自然資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知》明確規(guī)定：當(dāng)事人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)首次登記或抵押預(yù)告登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)?jiān)诓粍?dòng)產(chǎn)登記簿“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定”欄記載轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定情況。在有約定登記為“是”的情況下，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）和抵押權(quán)人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。也就是說(shuō)，在前述情況下，除非抵押權(quán)人同意，抵押不動(dòng)產(chǎn)無(wú)法辦理轉(zhuǎn)移登記。
PS：上述規(guī)定僅限于《民法典》施行后辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的情形，《民法典》施行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，抵押期間轉(zhuǎn)讓的，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不予辦理轉(zhuǎn)移登記。
重點(diǎn)三
擔(dān)保范圍需要明確記載
《民法典》第389條規(guī)定：“擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用。
為配套落實(shí)《民法典》上述規(guī)定，《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知》明確要求：當(dāng)事人對(duì)一般抵押或者最高額抵押的主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)費(fèi)用等抵押擔(dān)保范圍有明確約定的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)?jiān)诓粍?dòng)產(chǎn)登記簿“擔(dān)保范圍”欄記載；沒(méi)有提出申請(qǐng)的，填寫(xiě)“/”，自然資源部還對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿樣式進(jìn)行修改，增加了“擔(dān)保范圍”一欄。
重點(diǎn)四
不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載內(nèi)容與抵押合同不一致時(shí)以登記簿為準(zhǔn)
不動(dòng)產(chǎn)登記簿是證明我們物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，實(shí)踐中有時(shí)會(huì)出現(xiàn)在登記機(jī)構(gòu)記載抵押權(quán)內(nèi)容、范圍與抵押合同約定不一致的情況，《有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第四十七條明確：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿就抵押財(cái)產(chǎn)、被擔(dān)保的債權(quán)范圍等所作的記載與抵押合同約定不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記簿的記載確定抵押財(cái)產(chǎn)、被擔(dān)保的債權(quán)范圍等事項(xiàng)。”
重點(diǎn)五
登記機(jī)構(gòu)具有過(guò)錯(cuò)需要擔(dān)責(zé)
《民法典》第二百一十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
如果因登記機(jī)構(gòu)原因?qū)е虏粍?dòng)產(chǎn)抵押未登記而抵押權(quán)未有效設(shè)立的情形時(shí)，根據(jù)《有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第四十八條 當(dāng)事人申請(qǐng)辦理抵押登記手續(xù)時(shí)，因登記機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)致使其不能辦理抵押登記，當(dāng)事人請(qǐng)求登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院依法予以支持。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
1.為保障自身權(quán)益，建議如需設(shè)立抵押合同，抵押權(quán)人務(wù)必注意在抵押合同中約定：“未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)?！辈⑶?，在辦理抵押登記時(shí)，確保該等約定登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿；
2.動(dòng)產(chǎn)抵押未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人，不能對(duì)抗其他一般債權(quán)人的保全和執(zhí)行，故即使是動(dòng)產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)，建議仍然依法辦理登記；
3.注意擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)有順位；