若說買房是一艘乘風(fēng)破浪的巨輪，那么貸款就是巨輪上指引方向的桅桿。摸清貸款知識(shí)和蘇州的貸款利率情況，是購(gòu)房小白需要做到的第二步~
下面我們會(huì)通過利率/商業(yè)貸款/公積金貸款/組合貸款等幾個(gè)方面去給大家解說蘇州的貸款信息！
1. 什么是利率？
利率，是指單位時(shí)間內(nèi)利息與本金的比率。即：利率=利息÷本金×100%。計(jì)算利息的單位時(shí)間稱為計(jì)息周期，可以是年、半年、季度、月、周、日。貸款利率分為兩種，固定利率和浮動(dòng)利率，2019年10月開始，住房貸款利率均按照浮動(dòng)利率（ LPR）執(zhí)行，各城市在LPR利率的基礎(chǔ)上加點(diǎn)。
2. 什么是浮動(dòng)利率（LPR）？
LPR是商業(yè)銀行對(duì)其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎(chǔ)上加減點(diǎn)生成。
① 商業(yè)貸款利率=貸款基礎(chǔ)利率（LPR）+基點(diǎn)（BP）例，貸款 5 年以上，若 LPR 為 4.65%，某商業(yè)銀行首套房貸款加 55 個(gè)基點(diǎn)，所以客戶首年的貸款利率為：4.65%+1.05%=5.7%。
② 基點(diǎn)：基點(diǎn) Basis Point（bp）用于金融方面，債券和票據(jù)利率改變量的度量單位。一個(gè)基點(diǎn)等于1個(gè)百分點(diǎn)的1%，即0.01%，因此，100個(gè)基點(diǎn)等于1%。
央行發(fā)布的最新一期LPR：一年期LPR為3.7%，五年期以上LPR為4.6%，均較1月持平。而在蘇州，目前主流銀行首套房貸利率普遍在4.85%左右，而二套房方面，各大銀行利率各不相同，部分銀行可以做到5.2%-5.3%，這個(gè)也是根據(jù)不同客戶資質(zhì)而定的。
注：僅統(tǒng)計(jì)主流銀行房貸利率
對(duì)已放款的業(yè)務(wù)，利率調(diào)整的時(shí)間節(jié)點(diǎn)分5種：
(1) 按年調(diào)整利率：利率調(diào)整日為實(shí)際貸款發(fā)放日在次年對(duì)應(yīng)月的對(duì)應(yīng)日，若實(shí)際貸款發(fā)放日在次年對(duì)應(yīng)月無對(duì)應(yīng)日的，則以實(shí)際貸款發(fā)放日在次年對(duì)應(yīng)月的最后一日為利率調(diào)整日。
(2) 按年調(diào)整利率：利率調(diào)整日為每年1月1日；
(3) 按季度調(diào)整利率：利率調(diào)整日為每季度末最后一日；
(4) 按月調(diào)整利率：利率調(diào)整日為每月最后一日；
(5) 固定不變：貸款期限內(nèi)利率統(tǒng)一按照貸款發(fā)放日的利率為準(zhǔn)。
以上利率調(diào)整政策根據(jù)各銀行和個(gè)人共同協(xié)商選擇。通常情況下，銀行會(huì)要求按照年度調(diào)整利率，原因是相對(duì)簡(jiǎn)單且容易執(zhí)行。
全款買房是所有流程里面最簡(jiǎn)單的。這種購(gòu)房方式周期短，不需要辦理貸款，業(yè)主可以快速拿到現(xiàn)金，所以這類客戶可以被稱作優(yōu)質(zhì)客戶群體。業(yè)主往往很喜歡這類客戶，由此在房?jī)r(jià)上也能給予一定的優(yōu)惠。同時(shí)，對(duì)于客戶來說，此種購(gòu)房方式?jīng)]有后期還月供的壓力。
基本流程：買方購(gòu)房資質(zhì)審核（簽前經(jīng)紀(jì)人核實(shí)）→簽署《存量房買賣合同》（三方協(xié)議）→提交網(wǎng)簽→資金監(jiān)管→繳稅過戶→物業(yè)交割→領(lǐng)證領(lǐng)款。
1. 基本流程
買方購(gòu)房資質(zhì)審核（簽前經(jīng)紀(jì)人核實(shí)）→簽署《存量房買賣合同》（三方協(xié)議）→提交網(wǎng)簽→資金監(jiān)管→貸款面簽→評(píng)估→批貸→貸款放款→抵押登記→繳稅、過戶→物業(yè)交割→領(lǐng)證領(lǐng)款。
2. 所需備件
(1) 申請(qǐng)商業(yè)貸款業(yè)主需要提供的材料（業(yè)主本人無需到場(chǎng)）
(3) 申請(qǐng)商業(yè)貸款買方需要的材料
3. 商業(yè)貸款政策
(1) 商業(yè)貸款如何確定貸款額度？
影響貸款金額的因素有：
① 網(wǎng)簽價(jià)；
② 貸款評(píng)估價(jià)；
③ 貸款成數(shù)。
貸款金額的公式為：貸款金額=（網(wǎng)簽價(jià)、貸款評(píng)估價(jià)）較小值×貸款成數(shù)。
(2) 商業(yè)貸款如何確定貸款年限？
貸款最長(zhǎng)年限有下列3個(gè)影響因素，這3者得出的三個(gè)結(jié)果，取最小值，就是該筆貸款申請(qǐng)的最長(zhǎng)貸款年限。
①國(guó)家和地方政策。目前蘇州市政策規(guī)定，住房商業(yè)性貸款的期限最長(zhǎng)不超過30年。
②房屋年齡。一般要求房齡在40年以內(nèi)，同時(shí)還需滿足：貸款年限+房齡≤50（各銀行之間有差異，中國(guó)銀行、工商銀行要求貸款年限+房齡≤60，房齡35年以內(nèi)的通過建設(shè)銀行都可以貸款30年）。
③借款人年齡。一般要求借款人不超過70周歲，同時(shí)還需滿足：貸款年限+借款人年齡≤70周歲（工商銀行可貸至75周歲）。
(3) 蘇州市個(gè)人住房商業(yè)性貸款的政策是什么
1. 蘇州市住房公積金貸款類別有哪些？
2. 申請(qǐng)住房公積金貸款應(yīng)同時(shí)具備有哪些條件？
(1) 借款申請(qǐng)人和參與計(jì)算可貸額度的共同借款申請(qǐng)人，在申請(qǐng)之日前連續(xù)按期足額繳存住房公積金六個(gè)月（含）以上，且申請(qǐng)時(shí)個(gè)人住房公積金賬戶處于正常繳存狀態(tài)；
(2) 無公積金貸款；
(3) 首次或第二次辦理公積金貸款；
(4) 購(gòu)買蘇州市范圍內(nèi)的成套住房；
(5) 購(gòu)買住房的首付款不低于規(guī)定比例；
(6) 能夠落實(shí)貸款擔(dān)保。
3. 申請(qǐng)住房公積金貸款有哪些特殊情形？
(1) 個(gè)人賬戶余額不足一萬(wàn)元的，按照一萬(wàn)元計(jì)算；
(2) 若申請(qǐng)人首次使用公積金購(gòu)買建筑面積90㎡（含）以內(nèi)的普通住房，且貸款評(píng)估價(jià)不超過110萬(wàn)元的，貸款最高限額為住房總價(jià)的80%，即最高可貸款88萬(wàn)元；
(3) 若申請(qǐng)人在上海市繳存住房公積金，且家庭所在地蘇州市的上海鐵路局上海地區(qū)職工，可以在蘇州申請(qǐng)住房公積金貸款；
4. 公積金貸款的基準(zhǔn)利率（目前政策如下表）
5. 園區(qū)公積金貸款的相關(guān)政策是什么？
6. 異地公積金貸款
(1) 適用范圍
住房公積金異地個(gè)人住房貸款，是指在蘇州市行政區(qū)域以外省市繳存住房公積金且符合蘇州市購(gòu)房條件的職工，在蘇州市購(gòu)買自住住房時(shí)，持繳存地住房公積金管理中心證明，向蘇州市/園區(qū)住房公積金管理中心申請(qǐng)辦理的住房公積金貸款。
(2) 申請(qǐng)條件
① 借款申請(qǐng)人和參與計(jì)算可貸額度的共同借款申請(qǐng)人，在申請(qǐng)之日前連續(xù)按期足額繳存住房公積金六個(gè)月（含）以上，且申請(qǐng)時(shí)個(gè)人住房公積金賬戶處于正常繳存狀態(tài)。
② 借款申請(qǐng)人和共同借款申請(qǐng)人在繳存城市和蘇州市沒有或僅有一次住房公積金貸款記錄且已還清。
③ 符合蘇州市公積金個(gè)人住房貸款政策規(guī)定的其他條件。
1. 市區(qū)組合貸款的流程
客戶資質(zhì)審核→簽署《存量房買賣合同》→網(wǎng)簽→辦理資金監(jiān)管（支付首付款）→公積金管理中心貸款面簽（公積金部分當(dāng)場(chǎng)貸款審批，商貸部分一到兩周審批）→放款→客戶至公積金管理中心領(lǐng)取抵押材料→過戶和抵押登記→繳稅→領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和不動(dòng)產(chǎn)登記證明（各區(qū)域房產(chǎn)交易中心時(shí)效不同）→不動(dòng)產(chǎn)登記證明送至公積金管理中心的擔(dān)保公司。
2. 市區(qū)組合貸款所需備件
① 申請(qǐng)組合貸款業(yè)主需要提供的材料
② 申請(qǐng)組合貸款客戶需要的材料
3. 市區(qū)組合貸款的政策
(1) 市區(qū)組合貸款的額度如何確定
市區(qū)組合貸款的額度由公積金額度和商業(yè)貸款額度相加得出。其中，公積金部分的額度按照市區(qū)公積金額度確定辦法確定；商業(yè)貸款部分的額度，按照下列辦法確定：
商業(yè)貸款部分的額度=擔(dān)保公司評(píng)估價(jià)/網(wǎng)簽價(jià)（兩者取低）×貸款成數(shù)-公積金貸款部分額度。
(2) 市區(qū)組合貸款的年限如何確定
借款人年齡：男：18周歲至60周歲；女18周歲至50周歲。
注：若女方為教師、醫(yī)生、公務(wù)員、事業(yè)單位人員可延長(zhǎng)至55周歲，需單位出具55周歲退休的證明。
具體要求如下：
① 公積金貸款年限≤個(gè)人法定退休年齡-借款申請(qǐng)人申請(qǐng)貸款時(shí)的年齡；
② 新建住房的貸款年限≤30年；
③ 存量成套住房、建造住房、翻建住房的貸款年限最長(zhǎng)不超過20年，且存量成套住房的貸款年限不得超出所購(gòu)住房的剩余使用年限；組合貸中商貸部分年限小于等于公積金年限；
④ 市區(qū)組合貸：房齡+貸款年限≤50年；
以上四者取年限最短者。
4. 園區(qū)組合貸款的政策
(1) 園區(qū)組合貸款的額度如何確定
園區(qū)組合貸款的額度由公積金額度和商業(yè)貸款額度相加得出。其中，公積金部分的額度按照?qǐng)@區(qū)公積金額度確定辦法確定；商業(yè)貸款部分的額度，按照下列辦法確定：
商業(yè)貸款部分的額度=擔(dān)保公司評(píng)估價(jià)/網(wǎng)簽價(jià)（兩者取低）×貸款成數(shù)-公積金貸款部分額度。
(2) 園區(qū)組合貸款的年限如何確定
借款人年齡：男：18周歲至65周歲；女18周歲至55周歲。
具體要求如下：
① 公積金貸款年限≤個(gè)人法定退休年齡-借款申請(qǐng)人申請(qǐng)貸款時(shí)的年齡（園區(qū)公積金貸款最長(zhǎng)可用個(gè)人法定退休年齡（男60周歲，女50周歲）延長(zhǎng)5年減去借款申請(qǐng)人申請(qǐng)貸款時(shí)的年齡）；
② 新建住房的貸款年限≤30年；
③ 存量成套住房、建造住房、翻建住房的貸款年限最長(zhǎng)不超過20年，且存量成套住房的貸款年限不得超出所購(gòu)住房的剩余使用年限；
④ 園區(qū)組合貸：房齡+貸款年限≤50年；注：最長(zhǎng)貸款年限：20年；房屋要求：面積75㎡及以上，房屋建成年代為2000年以后的商品房
以上四者取年限最短者。
5. 園區(qū)與市區(qū)組合貸款的首付比例？