一、房地產(chǎn)抵押概念
房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。經(jīng)常用到的房地產(chǎn)抵押是預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
二、房地產(chǎn)抵押，必須簽訂書面抵押合同，內(nèi)容包括：
1.抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所;
2.主債權的種類、數(shù)額;
3.抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等;
4.抵押房地產(chǎn)的價值;
5.抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任;
6.債務人履行債務的期限;
7.抵押權滅失的條件;
8.違約責任;
9.爭議解決方式;
10.抵押合同訂立的時間與地點;
11.雙方約定的其他事項。
四、房地產(chǎn)抵押必須進行抵押登記
1.房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當事人應當?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記； 房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。
2. 辦理房地產(chǎn)抵押登記，應當向登記機關提供下列文件：抵押當事人的身份證明或法人資格證明;抵押登記申請書;抵押合同;《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產(chǎn)權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明;可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料;可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料：登記機關認為必要的其他文件。
注意事項：1.同一房地產(chǎn)設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經(jīng)設定過的抵押情況告知抵押權人。抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。
2.依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權，一同設定抵押權；以出讓方式取得的土地使用權，也可以設定抵押權；以劃撥方式取得的土地使用權，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。
3.房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。