安徽、上海、山東、江西、浙江、寧波、珠海市、湖南株洲、遼寧、大連市稅務(wù)局（主流意見）：

問：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)規(guī)定：鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

我房地產(chǎn)公司將待售商品房用于銀行抵押貸款，是否不屬于已使用房產(chǎn)，屬于免征房產(chǎn)稅情形，我公司可以不用繳納房產(chǎn)稅嗎？收到請務(wù)必回復(fù)，謝謝

答：大連市稅務(wù)局12366呼叫中心答復(fù)：

尊敬的納稅人您好：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)規(guī)定：“鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅?！?/p>

因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用作抵押后，仍作為新建商品房銷售，也未實(shí)際使用或出租、出借的，則不征收房產(chǎn)稅;如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房自用、出租、出借，或轉(zhuǎn)為自持物業(yè)的，不論是否抵押，都應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

綜上所述，請按照上述文件規(guī)定執(zhí)行。

感謝您對稅務(wù)工作的理解與支持。

廈門稅務(wù)局

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)規(guī)定：

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

我房地產(chǎn)公司將待售商品房抵押貸款，是否不屬于已使用房產(chǎn)，屬于免征房產(chǎn)稅情形？

2019-10-22答復(fù)內(nèi)容

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號 ）文件規(guī)定：“一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅?！?/p>

房地產(chǎn)公司將待售商品房用于抵押貸款，屬于售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用的商品房，因此，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

江蘇省稅務(wù)局：

問：我單位是一家房地產(chǎn)企業(yè)，我單位用庫存待售的商品房向銀行進(jìn)行了抵押貸款，我們沒有實(shí)際使用房產(chǎn)，請問用庫存待售商品房向銀行抵押的行為屬于使用房產(chǎn)嗎？需要繳納房產(chǎn)稅嗎？

答：江蘇12366納稅服務(wù)熱線：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）第一條的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。因此，抵押行為是“使土地使用權(quán)、待售商品房為開發(fā)商融通資金的目的服務(wù)”符合“使用”的定義，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行使了待售商品的使用權(quán)，因此，應(yīng)按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。

案例：江蘇省鹽城市地稅局第五分局在例行檢查中發(fā)現(xiàn)，某房地產(chǎn)公司開發(fā)建成16套別墅，辦理了房產(chǎn)證并登記到自己名下，且用于銀行抵押貸款，該房地產(chǎn)公司少申報繳納房產(chǎn)稅661090.3元，遂作出稅務(wù)行政處罰決定，對該房地產(chǎn)公司進(jìn)行了稅務(wù)行政處罰。

湖北省稅務(wù)局：

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待售商品房抵押貸款要交房產(chǎn)稅嗎？

答：湖北稅務(wù)12366納稅服務(wù)熱線答復(fù)：您好！您提交的問題已收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息回復(fù)如下：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）文件第一條規(guī)定，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

綜上所述，請您直接聯(lián)系當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)，并由其依據(jù)相關(guān)政策法規(guī)并結(jié)合貴公司實(shí)際經(jīng)營情況來認(rèn)定。

重慶富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴重慶市地稅第二稽查局案：

富力公司將涉案商業(yè)裙樓從“開發(fā)成本”和“庫存商品”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目，結(jié)合該房產(chǎn)確認(rèn)了公允價值變動損益，并分年度記入本年利潤，從該會計信息反映出富力公司對上述房產(chǎn)已做經(jīng)營性房產(chǎn)處置使用，并導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營成果的改變，會計信息諸要素發(fā)生變化，該房產(chǎn)已不再屬于開發(fā)產(chǎn)品。據(jù)此，稽查局認(rèn)為該公司投資性房地產(chǎn)未出租部分應(yīng)按賬面原值計算繳納房產(chǎn)稅。

法院認(rèn)為，根據(jù)“投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”的規(guī)定，上訴人對其擁有的涉案房產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行管理和核算，該部分房地產(chǎn)的價值亦隨市場發(fā)生損益變化，其性質(zhì)為投資性房地產(chǎn)，上訴人的這一行為已構(gòu)成對涉案房產(chǎn)的實(shí)際使用。故涉案房產(chǎn)不屬于《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)89號）第一條規(guī)定免征房產(chǎn)稅的產(chǎn)品。