——出售房屋未變更登記后設(shè)立抵押權(quán)的處理（附案例大數(shù)據(jù)）
筆者近期代理的拆遷安置房買賣合同糾紛案件，出現(xiàn)多起已可以辦理過(guò)戶登記，卻發(fā)現(xiàn)賣方將案涉房產(chǎn)抵押給他人的情形。該情況涉及第三人是否能取得抵押權(quán)，案涉房產(chǎn)能否順利過(guò)戶的問(wèn)題。遇到該情況的買方均十分焦急... ...
【案情簡(jiǎn)述】
2016年6月，王某與翁某簽訂《房屋買賣合同》（有的是以“借款協(xié)議”等形式），約定其購(gòu)買翁某位于南京市某處拆遷安置房（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋）。合同簽訂后，王某支付全部購(gòu)房款，一直使用至今。鑒于涉案房屋當(dāng)時(shí)不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，故一直未辦理過(guò)戶登記。2021年2月，王某得知案涉房屋已辦理了產(chǎn)權(quán)登記，與翁某溝通辦理過(guò)戶未果。2021年3月，翁某又將案涉房屋抵押給第三人顏某。故訴至法院：1、注銷涉案房屋上的抵押權(quán)登記；2、翁某將涉案房屋過(guò)戶登記至王某名下。
【簡(jiǎn)要評(píng)析】
一、無(wú)權(quán)處分的認(rèn)定
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一在于翁某在出售涉案房屋后又設(shè)立抵押權(quán)的行為是否屬于無(wú)權(quán)處分。本案具有一定的特殊性，由于涉案房屋系拆遷安置房，在交易之時(shí)無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。雖然出賣人通過(guò)正常途徑領(lǐng)取了不動(dòng)產(chǎn)登記證書，但其對(duì)該房屋已不享有任何實(shí)體權(quán)利，原告基于雙方合法有效的買賣合同支付全部房款并實(shí)際占有居住在涉案房屋多年，系涉案房屋真實(shí)權(quán)利人，出賣人再進(jìn)行抵押，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。
綜上，本案中涉及的在出售涉案房屋后又設(shè)立抵押權(quán)的行為屬于無(wú)權(quán)處分。
二、關(guān)于抵押合同是否撤銷的問(wèn)題
本案中，還涉及到一個(gè)問(wèn)題是涉案抵押合同的效力是否需要在案件中予以明確？對(duì)于這一問(wèn)題，應(yīng)該根據(jù)個(gè)案情況分別作出處理：
（一）如有證據(jù)證明或經(jīng)法院審查，抵押人（出賣人）與抵押權(quán)人之間存在惡意串通，損害第三人利益的情形，應(yīng)認(rèn)定抵押合同無(wú)效，從而抵押權(quán)亦未成立，此時(shí)應(yīng)注意不是判決滌除抵押權(quán)，抵押權(quán)未成立可直接判決注銷抵押權(quán)；
（二）如沒(méi)有證據(jù)證明出賣人與抵押權(quán)人之間存在惡意串通的情形，則不宜在房屋買賣案件中認(rèn)定抵押合同效力問(wèn)題。一方面，根據(jù)物權(quán)與債權(quán)嚴(yán)格區(qū)分的原則，認(rèn)定抵押合同效力的有無(wú)并不影響對(duì)抵押權(quán)是否取得的認(rèn)定；另一方面，抵押合同為從合同，主合同借款合同的效力認(rèn)定并非本案房屋買賣糾紛的審查重點(diǎn)，出賣人與抵押權(quán)人在本案房屋買賣糾紛中具有利益共同的地位，有可能在有關(guān)借貸、抵押的事實(shí)上作出虛假陳述。
三、關(guān)于善意取得的認(rèn)定（一）善意取得的適用情形
善意取得制度的初衷是為了維護(hù)交易安全，保護(hù)善意第三人利益，而使真實(shí)權(quán)利人的權(quán)利遭受限制的特別法律規(guī)則，其適用有嚴(yán)格的前提和要件，既應(yīng)當(dāng)符合受讓人善意、以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓、依法辦理登記或交付這三個(gè)基本要件。
抵押權(quán)的善意取得亦應(yīng)參照上述要件進(jìn)行認(rèn)定，本案中，出賣人與抵押權(quán)人簽訂了借款抵押合同并支付了相應(yīng)款項(xiàng)，亦辦理了抵押登記，因此，是否善意是認(rèn)定本案抵押權(quán)善意取得的關(guān)鍵也是最大的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。所謂善意，主要指不知情，指行為人在為某種民事行為時(shí)不知存在某種足以影響該行為法律效力的因素的一種心理狀態(tài)。善意取得制度的核心在于保護(hù)受讓人的合理信賴，其核心要件是受讓人在取得權(quán)利時(shí)必須是善意的。
（二）可從以重大過(guò)失作為認(rèn)定善意標(biāo)準(zhǔn)
抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)知道出賣人無(wú)權(quán)處分的，可以認(rèn)定為重大過(guò)失。因此，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)知道而因自身原因未盡到相應(yīng)審查義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利的法律后果。受讓人審查義務(wù)的履行情況直接關(guān)系到其是否善意，也會(huì)是法院認(rèn)定是否適用善意取得的重要環(huán)節(jié)。實(shí)踐中，法院經(jīng)常會(huì)審查借款合同約定及款項(xiàng)支付情況、特別是設(shè)立抵押時(shí)房屋的使用情況等進(jìn)行綜合認(rèn)定抵押權(quán)人是否盡到了基本的注意義務(wù)，即是屬于“應(yīng)知而不知”還是屬于“不可能知”。
【重要提醒】
作為購(gòu)買拆遷安置房的買方，一定嚴(yán)格“死死盯住”滿五年的期限（一般以購(gòu)房發(fā)票時(shí)間計(jì)），一到期限或者提前就要求賣方辦理過(guò)戶。如協(xié)商不成果斷起訴，第一時(shí)間申請(qǐng)保全房產(chǎn)，讓賣方不能“使壞”！
【案例檢索】
附：南京市中級(jí)人民法院近期案例
——拆遷安置房賣方將房屋抵押給第三人，抵押均被撤銷
序號(hào) | 裁判日期 | 案號(hào) | 原審法院 | 一、二審均認(rèn)定撤銷抵押合同的理由 |
1 | 2020.12.8 | （2020）蘇01民終8241號(hào) | 浦口區(qū)人民法院 | “抵押權(quán)人明知案涉房屋系拆遷安置房，且在抵押合同中約定已充分了解上述房產(chǎn)的具體狀況，但其在出借款項(xiàng)、辦理抵押前未至案涉房屋內(nèi)查看，未取得涉案房屋購(gòu)房發(fā)票，并未充分了解涉案房屋的具體狀況，應(yīng)認(rèn)定未履行審慎審查義務(wù)，存在重大過(guò)失，不符合善意取得要件。” |
2 | 2021.1.12 | （2020）蘇01民終3806號(hào) | 秦淮區(qū)人民法院 | “抵押權(quán)人雖然取得案涉房屋他項(xiàng)權(quán)證，但其在向案涉房屋賣方出借款項(xiàng)及辦理抵押登記過(guò)程中，既未實(shí)地查看了解案涉房屋的實(shí)際狀況，亦未考察魏明亮的實(shí)際還款力，僅憑產(chǎn)權(quán)證，即輕信其有還款能力，輕易向其出借大額款項(xiàng)，未盡到出借人應(yīng)有的審慎審查義務(wù)，亦有明顯的過(guò)錯(cuò)，并非善意取得抵押物權(quán)?！?/p> |
3 | 2021.1.18 | （2020）蘇01民終9418號(hào) | 建鄴區(qū)人民法院 | “抵押權(quán)人在辦理抵押手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬、占有、使用及其他權(quán)利負(fù)擔(dān)等狀況盡調(diào)查之責(zé)，其沒(méi)有證據(jù)證明其察看過(guò)涉案房屋的占有、使用狀況，未盡到必要的審慎義務(wù)，其簽訂抵押合同不符合善意取得的要件?！?/p> |
4 | 2021.3.29 | （2021）蘇01民終952號(hào) | 江寧開發(fā)區(qū)人民法院 | “抵押權(quán)人與案涉房屋賣方并不相識(shí)，在辦理抵押權(quán)登記的過(guò)程中，未到案涉房屋實(shí)地查看，存在重大過(guò)失，不屬于善意第三人，不能取得抵押權(quán)，相應(yīng)抵押權(quán)登記 應(yīng)予注銷?！?/p> |
5 | 2021.4.25 | （2021）蘇01民終2319號(hào) | 溧水區(qū)人民法院 | “抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)盡到注意義務(wù)，可以發(fā)現(xiàn)案涉房屋由案涉房屋買方居住。上訴人認(rèn)為其不應(yīng)盡審查和注意義務(wù)，其辦理抵押只認(rèn)房不認(rèn)人的主張，不能成立?！?/p> |