主攻：房地產(chǎn)大要案、小產(chǎn)權(quán)房拆遷、確權(quán)、買賣、析產(chǎn)、繼承糾紛等
筆者代理的一代持糾紛，雙方達成過戶和解，法院認為抵押銀行應當參與調(diào)解，但銀行不到庭，也不出同意提前還款的說明，導致調(diào)解受阻！
筆者認為：該問題與二手房買賣糾紛中的抵押銀行不同意提前還款，買方能不能起訴要求法院判決“強制贖樓”過戶實屬同一問題。
無論是根據(jù)原《物權(quán)法》第191條第2款，還是《最高人民法院關(guān)于適用＜民法典＞有關(guān)擔保制度的解釋》第43條第２款，代持人都有權(quán)提前還款，借名人都有滌除權(quán)，法院完全可以忽略抵押銀行的意見。
原文如下：
眾所周知，按揭房交易必須先行贖樓，即一次性提前償還全部按揭貸款，注銷抵押權(quán)人的抵押登記。
由此，贖樓的本質(zhì)就是業(yè)主與其貸款銀行合意，提前歸還尚未到期的全部貸款，提前終止雙方之間的借款合同（該房貸合同期限最長可達30年）。
由于業(yè)主與其貸款銀行之間的“借款合同”，同與買方之間的“買賣合同”相互獨立，且分屬兩種完全不同的法律關(guān)系，根據(jù)“合同自愿、排他干涉”原則，只要業(yè)主如約供樓，銀行無權(quán)提前終止合同，其他任何單位和個人也無權(quán)強制要求業(yè)主或銀行終止合同。
那么，在房價暴漲，業(yè)主違約涉訴的情況下，如果業(yè)主如期月供（沒有對其貸款銀行構(gòu)成借款違約），法院是否有權(quán)未經(jīng)業(yè)主、銀行同意強制判決贖樓？如果銀行明確拒絕提前終止借款合同，又當如何處理？
用法律語言表達，這個問題就是：業(yè)主賣房違約，在其正常履行與貸款銀行之間尚未到期的借款合同期間，買方起訴要求強制過戶，法院是否有權(quán)因買賣合同履行的需要，違背業(yè)主及其貸款銀行的意愿，強制終止他們之間的借款合同？
按如上法理分析，如果司法權(quán)強制介入民事契約領域，叫停業(yè)主及其貸款銀行之間的借款合同，則明顯違反《合同法》第四條“當事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預”的規(guī)定，即法院不能強制判決贖樓，那實踐中又是如何處理的呢？且看信榮團隊代理的幾起類似案例。
698萬！繼730萬后，深圳再現(xiàn)“天價”二手房違約金！
案例1：侯某（買方）與劉某（賣方）房屋買賣合同糾紛案（抵押權(quán)人缺席判決）
案號：（2015）深南法民三初字第511號
基本案情：涉案房屋處于按揭抵押狀態(tài)，買方（原告）委托筆者向深圳市南山區(qū)人民法院起訴，要求賣方（被告）繼續(xù)履行合同，將房屋過戶到自己名下，并申請追加賣方貸款銀行——抵押權(quán)人民生銀行深圳分行為第三人參加訴訟，但該行并未到庭參加訴訟，法院缺席審理認為（判決原文）：
“第三人中國民生銀行股份有限公司深圳分行經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟。本院依法缺席審理，現(xiàn)可缺席判決。第三人拒不到庭的行為應視為其對自身權(quán)利的自由處分，產(chǎn)生的不利法律后果由其自行承擔”。
一審判決：賣方于本判決生效之日起三十日內(nèi)辦理涉案房屋的贖樓手續(xù)，并注銷抵押登記，逾期未辦理的，買方可在被告逾期之日起六十日內(nèi)代為進行贖樓以注銷抵押登記......
案例2：江斯琴（買方）訴何佳鈺（賣方）房屋買賣合同糾紛案（抵押權(quán)人缺席判決）
案號：（2015）深福法民三初字第1509號
一審判決：1、被告應于本判決生效之日起10日內(nèi)向第三人華夏銀行深圳蔡屋圍支行清償涉案房產(chǎn)的抵押債務，逾期未清償?shù)?，可由原告?0日內(nèi)代為清償；第三人華夏銀行深圳蔡屋圍支行拒不接受的，被告或原告可向公證部門進行提存；2、、第三人華夏銀行深圳蔡屋圍支行對涉案房產(chǎn)的抵押債權(quán)實現(xiàn)后，應在5日內(nèi)協(xié)助辦理注銷涉案房產(chǎn)的抵押登記......
二審判決：對上述贖樓過戶判項予以維持。
案例3：楊某（買方）訴曾某（賣方）房屋買賣糾紛案（抵押權(quán)人到庭，但拒絕贖樓）
案號：（2016）粵03民終5810號
基本案情：涉案房屋處于按揭抵押狀態(tài)，買方（原告）向深圳市羅湖區(qū)人民法院起訴，要求賣方（被告）繼續(xù)履行合同，將房屋過戶到自己名下，并申請追加賣方貸款銀行——抵押權(quán)人工商銀行深圳東門支行為第三人參加訴訟。
一審期間，法官詢問第三人代理人如果合同繼續(xù)履行，是否同意由買方代為提前償還所欠的貸款？第三人代理人以一般代理庭審時未做明確，庭后也未按照一審法院的要求提供書面意見。
一審法院認為：涉案房產(chǎn)因被告向工商銀行借款而由被告抵押給了工商銀行，如果繼續(xù)履行合同，則需要將涉案房產(chǎn)解除抵押。而工商銀行也未明確是否可以由買方代為還款贖樓，以解除涉案房產(chǎn)所設定的抵押，故本案涉案房產(chǎn)在存在抵押的情況下，不具備繼續(xù)履行《二手房買賣合同》的條件。依據(jù)《合同法》第44條第1款、第60條、《民事訴訟法》第142條判決：駁回原告的訴訟請求。
二審期間，工商銀行述稱（判決原文）：一、買賣雙方之間的買賣糾紛，與工商銀行沒有關(guān)系。二、賣方與工商銀行之間就簽訂個人借款擔保合同約定的關(guān)于提前還款有明確約定，系雙方之間的權(quán)利義務關(guān)系，與買方無直接聯(lián)系。賣方是否申請?zhí)崆斑€款，工商銀行是否同意此申請，均嚴格按照雙方之間簽訂的借款擔保合同之約定，若無法院明確判決，工商銀行有權(quán)嚴格履行合同之約定，嚴格恪守合同之約定。三、希望法庭依法判決，予以保障工商銀行的抵押即相關(guān)權(quán)利。
二審法院認為：原審法院以涉案房產(chǎn)存在抵押登記為由認定涉案合同不具備履行條件與法律規(guī)定不符，本院予以糾正。
依據(jù)《物權(quán)法》第191條第2款、《民事訴訟法》第170條第1款第（二）項二審判決：撤銷一審判決；賣方應于本判決生效之日起十日內(nèi)自行籌資向第三人工商銀行還清涉案房產(chǎn)的抵押貸款，逾期未清償，有買方在三日內(nèi)代為清償；第三人工商銀行應在涉案房產(chǎn)抵押貸款獲清償后五日內(nèi)注銷抵押登記......
經(jīng)典案例：時隔四年，再現(xiàn)“查封房”強制過戶案！
榮說：借款合同“契約自由”讓位于物權(quán)抵押“滌除權(quán)”
1、法規(guī)層面：雖然《合同法》第四條規(guī)定了當事人“合同自愿、排他干涉”原則，但涉及到物權(quán)處分，為防止抵押權(quán)逼停處分權(quán)，《物權(quán)法》第191條第2款又特別規(guī)定了物權(quán)抵押“滌除權(quán)”，即：抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外。換言之，結(jié)合第1款，可以確定，即便貸款抵押借款合同未到期，只要受讓人自愿代為提前清償?shù)盅喝藗鶆障麥绲盅簷?quán)，抵押權(quán)人必須同意！
2、實踐層面：通過信榮團隊代理的以上三個案例來看，無論抵押銀行是否出庭，法院在判決贖樓時都沒有考慮到賣方與其抵押銀行之間借款合同的契約自由原則：抵押銀行缺席時，按棄權(quán)處理（案例2還特別針對抵押銀行拒不同意事項，進行了強制判決）；出庭表示反對時，按滌除權(quán)處理；
3、“舉重以明輕”，既然買方有權(quán)強制代為提前清償賣方債務消滅抵押權(quán)，作為抵押人的賣方自己當然也有權(quán)自行提前清償債務消滅抵押權(quán)，自然也有權(quán)部分提前清償債務繼續(xù)保留抵押權(quán)，由此引發(fā)另一個話題：購房者是否有權(quán)不經(jīng)銀行同意提前還貸？房貸銀行是否有權(quán)限制購房者提前還貸？房貸合同中，銀行普遍設置的提前還款罰息條款是否有效？......筆者將在下篇文章《銀行不同意，購房者到底有沒有權(quán)利提前還貸？》中予以詳述，敬請期待；
樓市奇案！購房１８年后發(fā)現(xiàn)１１年前已過戶至他人名下...
附相關(guān)規(guī)定：
1、《最高人民法院關(guān)于適用＜民法典＞有關(guān)擔保制度的解釋》第43條：
當事人約定禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)但是未將約定登記，抵押人違反約定轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，抵押權(quán)人請求確認轉(zhuǎn)讓合同無效的，人民法院不予支持；抵押財產(chǎn)已經(jīng)交付或者登記，抵押權(quán)人請求確認轉(zhuǎn)讓不發(fā)生物權(quán)效力的，人民法院不予支持，但是抵押權(quán)人有證據(jù)證明受讓人知道的除外；抵押權(quán)人請求抵押人承擔違約責任的，人民法院依法予以支持。
當事人約定禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)且已經(jīng)將約定登記，抵押人違反約定轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，抵押權(quán)人請求確認轉(zhuǎn)讓合同無效的，人民法院不予支持；抵押財產(chǎn)已經(jīng)交付或者登記，抵押權(quán)人主張轉(zhuǎn)讓不發(fā)生物權(quán)效力的，人民法院應予支持，但是因受讓人代替?zhèn)鶆杖饲鍍攤鶆諏е碌盅簷?quán)消滅的除外。
2、原《物權(quán)法》第191條：
抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外。
經(jīng)典案例：購兩套千萬別墅起訴開發(fā)商欺詐，雙雙被判退房、退款、退息、賠償！
賣方違約：抵押銀行不同意提前還款，買方可否訴請“強制贖樓”過戶？