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個人專著：《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規(guī)則》、《執(zhí)行與執(zhí)行異議疑難問題全解與典型案例裁判規(guī)則》 ，法律出版社出版

房屋可帶抵押轉(zhuǎn)讓，這是《民法典》的一大“創(chuàng)新”。

《民法典》第四百零六條規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！?/p>

對此規(guī)定，需要注意如下幾點(diǎn)：

1、抵押期間，抵押人原則上可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)

抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。即抵押期間，抵押人原則上可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但是如果抵押人和抵押權(quán)人明確約定抵押期間抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，從其約定。

如果抵押人和抵押權(quán)人明確約定抵押期間抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但抵押人違反該約定，法律后果如何呢？

（1）抵押人對抵押權(quán)人構(gòu)成違約

抵押人違反其和抵押權(quán)人之間的約定，抵押人自然構(gòu)成違約，需向抵押權(quán)人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

（2）受讓人可以取得抵押物所有權(quán)，但抵押權(quán)人的抵押權(quán)仍有效

a. 抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物給受讓人的債權(quán)行為和物權(quán)行為均有效

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物給受讓人的債權(quán)行為和物權(quán)行為均有效，因為：第一，抵押人是抵押物的所有權(quán)人，對抵押物享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，其轉(zhuǎn)讓抵押物符合法理；第二，鑒于抵押權(quán)具有追及力，即抵押物轉(zhuǎn)讓后，抵押權(quán)人對抵押物仍享有抵押權(quán)，抵押權(quán)人的權(quán)利基本沒有受到侵害，因此也不符合“惡意串通，損害第三人利益”等合同無效事由。

b.受讓人取得抵押物所有權(quán)是繼受取得，并非通過善意取得制度而取得。

抵押人是抵押物的所有權(quán)人，其有權(quán)處分自己的物，不存在無權(quán)處分的情況，因此，受讓人是通過買賣等普通的繼受取得所有權(quán)的方式取得抵押物的所有權(quán)，而非通過善意取得制度而取得抵押物的所有權(quán)。

c.抵押權(quán)人對抵押物仍享有抵押權(quán)

繼受取得物的所有權(quán)，物上的權(quán)利負(fù)擔(dān)（抵押權(quán)）仍有效，這是基本法理。因此，抵押權(quán)人對抵押物仍享有抵押權(quán)。

2、抵押權(quán)具有追及力

抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響，即抵押權(quán)具有追及力，這是《民法典》和之前的法律、司法解釋關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓之規(guī)定最本質(zhì)的區(qū)別?！睹穹ǖ洹分暗姆?、司法解釋對于抵押物轉(zhuǎn)讓之規(guī)定都是建立在抵押權(quán)無追及力的基礎(chǔ)上，而《民法典》對于抵押物轉(zhuǎn)讓之規(guī)定是建立在抵押權(quán)有追及力的基礎(chǔ)上，既然抵押權(quán)有追及力，不論抵押物如何流轉(zhuǎn)，抵押權(quán)人對抵押物都一樣享有優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)人的權(quán)利基本不會因抵押物的轉(zhuǎn)讓而受到侵害，這就為抵押物在抵押期間的轉(zhuǎn)讓創(chuàng)造了條件。

3、“通知”是履行附隨義務(wù)

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。這里的“通知”是抵押人履行其附隨義務(wù)（抵押人和抵押權(quán)人約定抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)應(yīng)通知抵押權(quán)人的，則是抵押人履行主合同義務(wù)），抵押人未履行此通知義務(wù)，不影響抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的債權(quán)效力和物權(quán)效力。

4、抵押權(quán)人對轉(zhuǎn)讓價款無優(yōu)先受償權(quán)

抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。對此，需要注意如下幾點(diǎn)：

（1）因抵押權(quán)人對抵押物仍享有抵押權(quán)，抵押權(quán)人的權(quán)利基本不會因抵押物的轉(zhuǎn)讓而受到不利影響，因此，抵押權(quán)人對于抵押物的轉(zhuǎn)讓價款不再享有優(yōu)先受償權(quán)，否則就“重復(fù)”優(yōu)先受償了。

（2）抵押權(quán)人要求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存的，抵押權(quán)人需舉證證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)。這也是因為按照一般法理和日常生活經(jīng)驗法則，抵押權(quán)人的權(quán)利基本不會因抵押物的轉(zhuǎn)讓而受到不利影響。

5、抵押物轉(zhuǎn)讓后，債務(wù)人不發(fā)生變更

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，受讓人取得抵押物的所有權(quán)，抵押權(quán)人仍對抵押物享有抵押權(quán)，但是債務(wù)人不發(fā)生變更——債務(wù)人仍是原債務(wù)人，而非抵押物的受讓人。抵押人（不一定是債務(wù)人）以轉(zhuǎn)讓價款清償債務(wù)的，轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，債務(wù)消滅，抵押權(quán)人有義務(wù)滌除抵押物上的抵押權(quán)；轉(zhuǎn)讓的價款不足債權(quán)數(shù)額的，不足部分由債務(wù)人清償，債務(wù)人未完全清償其債務(wù)前，抵押權(quán)人仍對抵押物享有抵押權(quán)。

通過以上的分析可以看出，“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”這一規(guī)定，從抵押擔(dān)保的角度看，其實就是換了一個抵押人，抵押財產(chǎn)沒有變。抵押權(quán)是物權(quán)，抵押權(quán)指向的對象是物，而非人，因此抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，只是抵押財產(chǎn)的所有權(quán)人發(fā)生變更，抵押權(quán)沒有發(fā)生變更。

6、與房屋管理部門政策的銜接

附：尤某芹與劉某梅、韓某房屋買賣合同糾紛案

裁判要旨：抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。

案情簡介：2017年5月24日，尤某芹（購買方、乙方）與劉某梅、韓某（出售方、甲方）、案外人泉山區(qū)吳泰房產(chǎn)中介所（居間方、丙方）簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，之后又簽訂了兩份補(bǔ)償協(xié)議，約定劉某梅、韓某出售涉案房屋給尤某芹，合同并對房屋交易的其他事宜做了約定。合同簽訂后，尤某芹按約履行了合同義務(wù)。2020年10月29日，劉某梅、韓某以涉案房屋抵押貸款。尤某芹起訴要求劉某梅、韓某協(xié)助將涉案房產(chǎn)變更登記在尤某芹名下。庭審中，劉某梅陳述，因當(dāng)?shù)叵奘壅?，涉案房?021年3月才能辦理網(wǎng)簽備案。2021年7月7日，一審法院向尤某芹釋明，因本案已涉及銀行抵押問題，如果尤某芹堅持訴請過戶，則意味著接受涉案房屋上的抵押權(quán)。尤某芹一方表示對此知情，并明確要求繼續(xù)履行合同。

裁判觀點(diǎn)【案號：江蘇省徐州市中級人民法院（2021）蘇03民終8368號】：2017年至2018年間，尤某芹與劉某梅、韓某之間簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》及房屋買賣《補(bǔ)充協(xié)議》，系雙方的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，依法成立并生效。劉某梅、韓某主張案涉房屋于2020年10月29日抵押給案外人，無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更。民法典第四百零六條規(guī)定，抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。劉某梅、韓某在將房屋出售給他人的情況下，在涉案房屋上設(shè)立抵押權(quán)，不影響尤某芹與劉某梅、韓某之間的房屋買賣合同效力?，F(xiàn)涉案房屋已具備辦理網(wǎng)簽備案及產(chǎn)權(quán)變更登記條件，尤某芹主張繼續(xù)履行房屋買賣合同，要求劉某梅、韓某協(xié)助辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，有事實和法律依據(jù)。一審法院判決劉某梅、韓某協(xié)助尤某芹辦理案涉房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，并無不當(dāng)。