無論是銀行貸款還是民間借貸，為了保障借出去的錢能夠還回來，出借人通常會要求借款人提供財產(chǎn)擔保，其中一種常見擔保方式就是不動產(chǎn)抵押。
不動產(chǎn)抵押不僅需要簽訂抵押合同，還需要到不動產(chǎn)登記部門辦理抵押登記，抵押權才能設立，債權人才能據(jù)此在擔保債權金額范圍內(nèi)，對抵押不動產(chǎn)的拍賣、變賣、折價款享有優(yōu)先受償權。
實踐中，銀行對抵押登記規(guī)制得非常嚴格，辦不了抵押登記正常情況下是不會放貸的。但企業(yè)間借款如出借人沒有金融貸款牌照，與借款企業(yè)又無供貨合同關系，是無法作為抵押權人辦理不動產(chǎn)抵押登記的。
那么，問題來了。
如果債權人和抵押人僅簽訂了不動產(chǎn)抵押合同，但未辦理抵押登記，導致債務到期未清償時，債權人無法行使對抵押不動產(chǎn)的優(yōu)先受償權，抵押人對債務還需要承擔連帶清償責任嗎？
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未辦抵押賠不賠
最高院再審過這樣一起案件，將此問題一錘定音。
中信銀行東莞分行與華豐盛公司于2014年3月簽訂了《人民幣流動資金貸款合同》，約定中信銀行東莞分行為華豐盛公司分三次提供流動資金貸款合計7000萬元。
中信銀行東莞分行還分別與陳某華等三人簽訂《最高額抵押合同》，約定陳某華等三人以自有房產(chǎn)為華豐公司的貸款提供抵押擔保。
東莞市房產(chǎn)管理局于2011年6月29日，向東莞市各金融機構發(fā)出《關于明確房地產(chǎn)抵押登記有關事項的函》（東房函〔2011〕119號）。
內(nèi)容為：“東莞市各金融機構：由于歷史遺留問題，我市存在一些土地使用權人與房屋產(chǎn)權人不一致的房屋。上述房屋在申請所有權轉(zhuǎn)移登記時，必須先使房屋所有權與土地使用權權利主體一致后才能辦理?！?/p>
陳某華等三人尚未取得用于抵押房屋所占土地使用權證，因房地權屬不一致，抵押房屋未能辦理抵押登記。
中信銀行東莞分行依約向華豐盛公司發(fā)放了7000萬貸款，但華豐盛公司未能按期還本付息。
中信銀行東莞分行遂向法院起訴，要求華豐盛公司歸還全部貸款本金7000萬元并支付貸款利息等，并要求陳某華等三人在抵押物價值范圍內(nèi)承擔連帶賠償責任。
該案債務人華豐盛公司應向中信銀行東莞分行償還貸款本金和利息沒有爭議，但在陳某華三人抵押房屋未辦理登記、抵押權未設立的情況下，如何就債務人未清償?shù)膫鶆粘袚熑未嬖跔幾h。
該案經(jīng)一審、二審，最終由最高院裁定再審并提審。
2
賠償未清償債務的二分之一
最高院經(jīng)審理認為，中信銀行東莞分行分別與陳某華等三人簽訂的《最高額抵押合同》系雙方當事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為合法有效。
雖然抵押物未辦理抵押登記，該事實并不影響抵押合同的效力。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照合同約定履行各自義務，不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應依據(jù)合同約定或法律規(guī)定承擔相應責任。
本案抵押權因未辦理登記而未設立，中信銀行東莞分行無法實現(xiàn)抵押權，損失客觀存在，其損失范圍相當于在抵押財產(chǎn)價值范圍內(nèi)華豐盛公司未清償債務數(shù)額部分，并可依約直接請求陳某華等三人進行賠償。
同時，中信銀行東莞分行未盡到合理的審查和注意義務，對抵押權不能設立亦存在過錯。
綜合考慮雙方當事人的過錯程度以及本案具體情況，酌情認定陳某華等三人以抵押財產(chǎn)價值為限，在華豐盛公司尚未清償債務的二分之一范圍內(nèi)，向中信銀行東莞分行承擔連帶賠償責任。
3
1．債權人與抵押人簽訂不動產(chǎn)抵押合同，應及時辦理不動產(chǎn)抵押登記，避免因未辦理抵押登記導致無法實現(xiàn)抵押權；
2．因抵押人過錯導致未辦理抵押登記的，債權人可依據(jù)抵押合同向法院起訴抵押人，要求其在抵押財產(chǎn)價值范圍內(nèi)就未清償債務數(shù)額進行賠償。