在深圳很多名下有房，需要資金周轉(zhuǎn)投資，想用深圳房產(chǎn)做抵押貸款，來利用經(jīng)營貸貸款是最常見手段，也是撬動杠桿的利器。
但是，抵押政策有很多不確定性。
政策寬松時，公司可溝通，流水可溝通，負債可溝通，查詢可溝通，過戶時間可溝通，感覺銀行在放水一樣。
越來越多的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品出現(xiàn)，對客戶資質(zhì)要求變低了，越發(fā)往客戶需要的方向走了，但還是有些硬性門檻要注意。
一.人的要求
申請人年齡：
一般銀行對年齡要求在22-60歲之間
1、18-22歲，年齡太小、社會能力、還款能力不足，需要父母共借。
2、60-69歲，生老病死的概率加大，銀行會考慮規(guī)避風險，需與子女共借，如果年齡再大點的房主，只能作為抵押人。
申請人的婚姻狀況：
1、未婚很簡，一個人簽字即可。
2、離異的，需要提供離婚證及離婚協(xié)議。
再婚的，銀行會考慮申請人之前有幾段婚史，財產(chǎn)清晰。
3、已婚的配偶是否能知曉，共簽借款，需要雙方一起授權(quán)。
另外，喪偶，如果沒有遺囑公證，申請人則需要讓家里的七大姑八大姨做放棄財產(chǎn)公證，這個就非常麻煩了。
二.房產(chǎn)的要求：
1、區(qū)域
不要以為所有的房產(chǎn)，都可以在銀行順利申請到貸款。
對于銀行來說，最感興趣的還是熱點區(qū)域的房產(chǎn)。比如南山、寶安、福田、南山的房產(chǎn)，給的價格很高，其他地方區(qū)域授信會稍微低，額度也偏少。
2、房齡
銀行普遍會要求房齡在25年以內(nèi)，有些銀行會將標準放寬至30-40年。即房齡40年，是房產(chǎn)抵押貸款的極限。
3、面積
一般要面積段在30㎡以上，太少了銀行經(jīng)理也不太想去折騰，第一給的額度少，做的事情也是一樣多。
三.抵押貸借款人的要求：
1、還貸能力：
一般由借款人的收入相關(guān)。銀行要求個人月收入是月還款額的兩倍
在申貸中流水是十分關(guān)鍵，這對申請理想貸款額度非常有利。當還貸能力不足時，也可以退而求其次選擇降額貸款。
2、信用情況
申請人的個人信用有不良記錄，比如逾期次數(shù)多，信用卡負債過高，查詢過多，同樣有被拒貸的風險。
3、存在有負面信息及官司
申請人有欠繳水電煤話費等信息，也可能形成負面信息，還有存在被告信息等官司，都會有被拒貸風險。
四.經(jīng)營抵押貸的公司要求：
銀行對申貸公司都是有要求，一般都是要求一年以上，持股半年以上，部分銀行是支持空殼,雙剛也可以溝通操作。
1、新注冊公司
深圳有些銀行要求寬松一點，公司注冊6個月以上就能夠，一般會有附加要求，比方對公流水、交稅，過濾一些“空殼”公司。
2、過戶營業(yè)執(zhí)照
跟注冊公司相似，新過戶的營業(yè)執(zhí)照一般也是要求滿6個月。
3、股東持股
新加股東操作的可行性比前面的高，一般銀行要求持股20%以上。
4、公司類型
銀行對公司的營業(yè)執(zhí)照運營范圍也有要求，不是什么職業(yè)類型都能夠的。高能耗、高污染、落后產(chǎn)能、高危職業(yè)、房地產(chǎn)、煤礦、娛樂職業(yè)等職業(yè)融資貸款都是不符合銀行貸款方針的。
如果選擇個人直接辦理抵押貸，需要注意的是各大銀行貸款利率都不同。另外抵押貸款哪家銀行最好?這是最近客戶問我最多的一個問題。其實呢銀行與抵押人之間它是一個雙向選擇的過程。你的房產(chǎn)狀況，征信情況，流水多少，決定了哪幾個銀行可以受理你的抵押。然后在可以受理的銀行里，可以選一個，相對來說利率年限跟額度最適合自己的銀行。所以每家銀行都有自己的優(yōu)勢，也有自己的缺陷。