拋開其它因素不談，只考慮抵押房產(chǎn)的情況下，用一套市值150萬的房子做抵押，最高可以貸多少錢？
呃，拋開其它因素不談，其實在貸款業(yè)務實際操作過程中是不成立的。
這是因為影響房產(chǎn)抵押實際貸款額度的是房產(chǎn)評估值，而不是房屋的市值。
房產(chǎn)評估值，是由貸款機構指定的評估公司對預抵押房產(chǎn)進行多個維度評估之后給出的參考價值額度。
貸款機構不同，指定的評估公司就不一定相同。甚至同一家貸款機構指定的兩家評估公司給出的金額數(shù)值也不同。更不要說，同一套房產(chǎn)在不同銀行申請房產(chǎn)抵押貸款給出的不同額度了。
而影響房產(chǎn)評估值的因素就更多了，比如市場行情、政策、位置、房齡、面積、朝向、樓層、裝修等等。
所以，我們貸款從業(yè)者快速估算房產(chǎn)抵押貸款額度，或者說估算房產(chǎn)評估值的額度，也僅僅能夠估算出一個大致上的范圍。
雖然能夠保證最終貸款額度不會超出這個范圍，但終究是范圍，僅供題主進行參考吧。
以北京為例，在以往，房地產(chǎn)市場還算正常的時候，貸款從業(yè)者一般有兩種方法來推算房產(chǎn)評估值。
第一種：
房產(chǎn)評估值 ≈ 房產(chǎn)市值 ×（0.85~0.95）；
（0.85~0.95）是一個數(shù)值區(qū)間，可以認為是評估系數(shù)。
這個系數(shù)跟隨房屋其它因素變化，比如房屋位置越是偏遠，這個系數(shù)就越??；同理，房齡越高，這個系數(shù)也隨之減小。
如果按照這個公式推算，那么150萬元市值的房屋，最終評估值可能在127.5萬元到142.5萬元之間。
第二種：
房產(chǎn)評估值 ≈ 平均快出值 = 平均快出單價值 × 房屋面積
平均快出單價值，一般參照房屋所在小區(qū)或周邊小區(qū)一個月以內(nèi)多套二手房快速銷售單價的平均值。
這玩意兒不好界定，因為是“快出”，所以大部分正常銷售甚至長期掛單的房產(chǎn)價格就沒有了參考的價值。
還是以北京為例，我們貸款從業(yè)者大多直接參考鏈家官網(wǎng)的相關數(shù)據(jù)進行計算?？扇绻谌木€城市，周邊房屋一個月或兩個月都沒有出售數(shù)據(jù)，就很難找到參照數(shù)據(jù)去估算了。
注意：
以上兩種估算房產(chǎn)評估值的方式，并不能在所有情況下都奏效。
比如，有些貸款機構為了吸引客戶增加貸款產(chǎn)品賣點，會授意評估公司給出較高的評估值，甚至有時候會出現(xiàn)評估值高于市值的情況。
根據(jù)上面兩種估算方式，我們得到了房產(chǎn)評估值的區(qū)間，我們再根據(jù)貸款機構的抵押率進行計算就可以再得到實際貸款額度的區(qū)間值。
為了方便大家理解，我限定一下條件。
舉例：一套普通商品房的市價為150萬元，貸款機構認定抵押率為70%，請問使用此房產(chǎn)申請抵押貸款，大概能貸多少錢？（普通住宅抵押率一般為70%，其它類型房產(chǎn)可能出現(xiàn)降成。）
我們套用一下上面的計算公式，就可以得到一個實際貸款額度區(qū)間為（127.5~142.5萬元）×70%，89.25萬元到99.75萬元之間。
再次注意：
即使拋開貸款申請人自身因素，不考慮市場行情和房產(chǎn)本身條件限制，這個區(qū)間值依舊不太準確。
大家也看到了上文估算的方式都是以北京市場為例，那么如果以其它二線城市為例呢？
那么自定義評估系數(shù)區(qū)間（0.85~0.95）至少得下調(diào)至（0.8~0.9）。