房貸每個月的還款額里面既包含了利息，又包含了本金，可以說是利息和本金同時都在還，只不過里面兩者的占比不同，且會是一個動態(tài)變化的過程。由于計息都是以房貸余額為基礎(chǔ)，而開始還時本金幾乎都沒有減少，計息的基數(shù)最大，所以前期每期的還款構(gòu)成中，大部分都是利息，只有隨著房貸余額的減少后，利息才會跟著減少。

　　占用銀行的資金都需要支付成本，房貸利息以房貸余額為計息基礎(chǔ)，會被優(yōu)先分配到月供中。

　　▲房貸是銀行的資金，銀行會根據(jù)約定按時收取所有剩余本金在計息周期內(nèi)產(chǎn)生的利息。

　　使用銀行的資金都幾乎都要支付利息成本，而利息的多少主要由本金的多少及計息時長決定，通常本金越多，使用的時間越長，利息就越多。

　　房貸作為銀行資金的一種，它的計息當(dāng)然也離不開上面所提到的原則。按照銀行目前設(shè)定的還款約定，計息周期為1個月，即每月要計息一次利息，計息基礎(chǔ)就是房貸余額。

　　我們以100萬的房貸金額和5.39%利率、30年期限舉例，通常第一期還款時間在下款后滿一個月時，也有些第一次是作為零頭計息的，其余的才按足月計息。我們假設(shè)第一次按滿一個月計息，那么在計息周期內(nèi)，房貸客戶占用了銀行100萬的資金整整一個月，那么在第一個計息周期結(jié)束時會產(chǎn)生100萬×（5.39%÷12）=4491.67元。

　　這是占用這100萬房貸在第一個月的成本，銀行不管房貸客戶采取了何種還款方式，第一個月所收取的利息都是一樣的。而因為在月供款中還會有一部分本金，在下一計息周期中的計息基礎(chǔ)就不再是100萬，而是100萬減去在前面已經(jīng)還進去的本金。

　　剩下的房貸余額就是在新的計息周期內(nèi)占用銀行資金的數(shù)額，銀行新的計息也是以這個為基礎(chǔ)，如此類推，所以利息會不斷遞減。

　　▲月供款中利息會被優(yōu)先收取，再結(jié)合還款方式分配本金。

　　從上面的計息說明中也可以了解到，銀行會把利息放在優(yōu)先收取的位置，再在利息的基礎(chǔ)上根據(jù)還款方式和還款期限匹配當(dāng)月要還的本金。

　　●其中等額本金的方式中每個月的本金是不變的，它是把本金平分到房貸期限內(nèi)，比如30年期限，按月份還款有360期，那么把本金分配到這360期內(nèi)。

　　按照上面的例子，100萬本金分到360期內(nèi)，每一期就是2777.78元，那么除了第一期以100萬為計息基礎(chǔ)，后面每往后推一期，本金都要減去已經(jīng)還掉的2777.78元，重新計息當(dāng)月的利息。

　　如第1個月是100萬的本金，計得利息4491.67元，第二個月是100萬減去2777.78元后計算的利息，計得4479.19元，比第1期少了12.48元。每期的利息加上2777.78元就是每期的月供，隨著利息的逐漸減少，月供會呈遞減的狀態(tài)。

　　●而等額本息的方式就要復(fù)雜一些，因為這種方式每個月的還款額都保持不變，但利息是隨著本金的減少而減少的，銀行以利息優(yōu)先，綜合具體的還款期限先測算出固定的月供數(shù)值，里面隨著利息的減少，為了保證每月還款的額度不變，還進去的本金就會不斷增加。

　　比如同樣是上面100萬房貸的條件，銀行預(yù)先測算到每月大概5609.07元不變，那么第一個月的利息同樣是100萬用了一個月的利息，數(shù)據(jù)是4491.67元，計算出該期對應(yīng)的本金就是5609.07-4491.67=1117.4元。

　　第二個月的計息要用100萬減去這1117.4元，計息出利息后再去匹配這個月的本金，如第二個月的利息是4486.65元，對應(yīng)的本金就會增加為1122.42元，依據(jù)類推。

　　購房者所花的利息合法合規(guī)，只是如果真正計算實際成本還可以加上特定還款方式下自己現(xiàn)金流的收益損失。

　　▲房貸產(chǎn)品是非常成熟的銀行產(chǎn)品，在監(jiān)管之下正常都會合法合規(guī)。

　　對于擔(dān)心在房貸中吃虧的問題大可以放心，因為房貸產(chǎn)品是非常成熟的銀行產(chǎn)品，里面的東西基本都是格式化的東西，本質(zhì)上各家銀行都不會在原則上有太大的出入，計息方式和還款方式也基本相同，差別可能就是每一家銀行都可以在不違背上級指導(dǎo)窗口的前提下行駛細節(jié)利率的定價權(quán)，所以不是每一家銀行的房貸利率都是一樣的。

　　銀行的產(chǎn)品都不能隨著變動，在推出之前都需要報備，監(jiān)管層對商品業(yè)銀行有合規(guī)要求，而商品銀行內(nèi)部一般都會把合規(guī)經(jīng)營放在很重要的位置，因為產(chǎn)品有問題不僅會造成嚴(yán)重的社會影響，還會有可能面臨監(jiān)管部門的處罰，銀行沒必要在一款接近通用的產(chǎn)品上做一些違背合規(guī)的動作。

　　所以大的問題并不用擔(dān)心，利息的計息也是有據(jù)可考的，而且基本上也是處于對外透明的狀態(tài)，而實際上購房者可以選擇的余地并不大，只要在事前了解清楚，把想法與銀行客戶經(jīng)理溝通好就行了，因此題目后補充中所說的顧慮在事前就可以通過溝通來消除。

　　▲房貸的成本并不是只有利益，還有潛在現(xiàn)金流收益的損失。

　　所有分期還款的方式都有一個共同的特點，就是每個月都要歸還一定金額的款項，這里面會導(dǎo)致資金利用率的降低，造成潛在現(xiàn)金流收益的損失。

　　所謂現(xiàn)金流的收益的損失，是指每個月所需要歸還的錢都是自己的現(xiàn)金，而這些錢原本是有可能為自己帶來收益的，但會因為需要還進銀行而沒有了，如果單獨看一期兩期金額，會覺得太少而不成氣候，但如果以5年10年來計算，累積的金額就會比較大了。

　　比如上面100萬的房貸以同樣的利率和期限以等額本息的方式還款，5年時間總共付出了33.6萬現(xiàn)金，10年時間總共付出了超過67萬現(xiàn)金，這些陸續(xù)付給銀行的錢，如果不是因為還款，那么這段時間是可以為自己帶來收益的，這也是房貸代價中的一種。

　　綜上內(nèi)容，房貸的計息方式并不是客戶可以選擇的，它有約定俗成的計算方式，而每期的利息將會是每月還款構(gòu)成中優(yōu)先安排的部分，滿足利息收取之后再根據(jù)還款方式匹配每個月對應(yīng)的應(yīng)該還的本金。隨著房貸余額的減少，利息也會逐步減少，房貸這種產(chǎn)品是具有標(biāo)準(zhǔn)化的合規(guī)產(chǎn)品，一般都不會有太大的問題，只是如果真的要深究成本的話，可以把潛在現(xiàn)金流的收益損失也計算進去。