房地產(chǎn)稅的討論聲音猶在，這邊一些城市的搶房大戰(zhàn)就開始了。一些人又蠢蠢欲動(dòng)，準(zhǔn)備籌集資金，去樓市再戰(zhàn)一場(chǎng)。然而，不得不說(shuō)，金融去杠桿是未來(lái)的大勢(shì)所趨，如果現(xiàn)在盲目跟風(fēng)，利用杠桿去投資房地產(chǎn)，那么未來(lái)投資者就將面臨“爆倉(cāng)”的危險(xiǎn)。
首先，你需要搞清楚貸款買房投資，是如何盈利的。這里不做過(guò)多的理論分析，簡(jiǎn)單用一個(gè)例子作為模型來(lái)講一講這個(gè)問(wèn)題:你有一套價(jià)格100萬(wàn)的房子，小李買走了。他支付了你30萬(wàn)現(xiàn)金作為首付，半個(gè)月后，你收到了銀行的放款。換個(gè)視角看，這70萬(wàn)是銀行的資產(chǎn)，是小李的債務(wù)；也就是說(shuō)，你的收入，恰恰是買房人的債務(wù)。
再結(jié)合銀行方面考慮，你的收入，買房人的債務(wù)，實(shí)際上都是通過(guò)銀行實(shí)現(xiàn)的；銀行放了70萬(wàn)貸款，賣房人多了70萬(wàn)的收入，他可以用這70萬(wàn)去消費(fèi)，或是投資其他領(lǐng)域。但想過(guò)沒(méi)有，這70萬(wàn)現(xiàn)在并不存在啊。這70萬(wàn)是需要買房的小李用30年時(shí)間去還的啊。也就是說(shuō)，銀行放出了多少數(shù)額的貸款，市場(chǎng)就憑空增加多少數(shù)額的貨幣——盡管這些增加的貨幣，未來(lái)30年會(huì)有人填補(bǔ)。
這樣就比較明白了，在中國(guó)投資房地產(chǎn)，都是賺買賣差價(jià)的，說(shuō)直白點(diǎn)，賺的是接盤俠的“未來(lái)收入”。
那么有人會(huì)說(shuō)了，總是會(huì)有人接盤的，因?yàn)殂y行總是會(huì)放貸的。
這是房?jī)r(jià)一路上漲時(shí)的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)房?jī)r(jià)進(jìn)入下行區(qū)間時(shí)，銀行也會(huì)為自己的資產(chǎn)安全著想，謹(jǐn)慎放貸。并且，這個(gè)事情現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了。最近中信銀行在北京停發(fā)住房貸款，多地銀行房貸利率上浮20%，不就是一個(gè)信號(hào)：作為銀行，暫停放貸了。因?yàn)樾刨J是人為控制的，是央行結(jié)合實(shí)際市場(chǎng)情況，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行的預(yù)判。簡(jiǎn)單說(shuō)，就是央行向商業(yè)銀行下發(fā)指令，商業(yè)銀行接到指令后再具體執(zhí)行，決定向企業(yè)/居民貸不貸款、貸多少。
這樣，線索就清晰了：房產(chǎn)投資者賺的是買房人的債務(wù)，買房人是像銀行借錢；所以說(shuō)，房產(chǎn)投資者想賺多少，本質(zhì)上銀行起到了決定性作用。而現(xiàn)在，金融去杠桿是大趨勢(shì)，銀行不再房貸，銀行要收縮債務(wù)；想買房的借不出錢只能作罷，想賣房的也就沒(méi)有收入可言了。