據(jù)“中國之聲”、揚子晚報等媒體今天報道，蘇州樓市爆出一條大新聞：
從8月1日開始，蘇州中行、農(nóng)行、工行和建行四大國有銀行在為個人辦理住房貸款業(yè)務(wù)時，都會要求客戶簽署一份提前還款須知，這份提前還款須知中明確規(guī)定：從即日起，客戶若在60個月內(nèi)提前還款，將被收取一定比例的違約金。
上圖就是媒體披露的建行要求客戶簽署的“須知”。上面清晰地印著：
違約金=提前還款金額×月利率×6。
也就是說，罰息是6個月，基數(shù)是“提前還款額”。比如你在銀行貸款200萬，現(xiàn)在要全部提前還款，你的利率是上浮20%。那么銀行對你的罰息是：
違約金=200×（4.9%×120%÷12）×6=5.88萬元
對于四大行在蘇州的舉動，媒體上出現(xiàn)了很多解讀。比較主流的解讀方式是：這是一種樓市調(diào)控措施，是收緊調(diào)控，相當于限售。比如“揚子晚報”就分析說：
業(yè)內(nèi)人士指出，違約金新規(guī)的執(zhí)行，或?qū)⒃黾淤I房人的購房成本，打擊二手房市場交易的積極性。由于違約金新規(guī)主要針對8月1日后貸款的人群，特別是對急于出售房屋進行套現(xiàn)的投資客，肯定會產(chǎn)生影響。同時，也會影響到部分短期內(nèi)換房的改善性需求人群，房屋的轉(zhuǎn)手周期將會被拉長。違約金新規(guī)雖不是限售，但一定程度上有類似于限售的作用。
其實，這根本不是樓市調(diào)控措施。四大行的這個舉動，反而向市場透露了貸款額度寬松、未來利率或走低的重大信息！
毫無疑問，中國的貨幣政策、財政政策在今年6月中下旬以來，已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)向。剛剛召開的政治局會議、國務(wù)院常務(wù)會議，已經(jīng)明確要求“財政政策更加積極”。而貨幣政策，已經(jīng)開始強調(diào)“流動性的合理寬裕”，而之前是“合理穩(wěn)定”。此外，降低實體經(jīng)濟融資成本，也提到了議事日程。
銀行在定向降準、定向降息。此外，看起來國家在全力防范資金流入樓市，對此政治局會議提出了“堅決遏制房價上漲”和“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題。”
但事實上，央行數(shù)據(jù)顯示：今年以來，中國加杠桿最快的部門，仍然是“住戶部門”。住戶貸款增長幅度，仍然是所有類別里最快的。住戶貸款，絕大部分是買房子。即便名義上不是，其實也是。這一點，中國人都心知肚明。
上圖是“騰訊大蘇網(wǎng)”7月初統(tǒng)計的蘇州各銀行貸款利率上浮情況?？梢钥闯?，四大行首套房貸款利率普遍上浮20%，二套房普遍上浮30%。
值得注意的是：根據(jù)上述表格，蘇州各銀行放款速度非?？?。在很多城市比如深圳，新房放款往往需要三四個月，二手房略微快一些也要一個多月。而蘇州普遍是1個月、數(shù)周。這說明，蘇州的房貸比較寬松。
四大行是中國銀行業(yè)的“國家柱石”，他們肯定對貸款額度的松緊、利率走勢有著非常尋常的預(yù)見性。
如果四大行認為，未來貸款額度會繼續(xù)緊張，而且越來越緊張，那么利率上浮的幅度會加大。這種情況下，他們會要求目前的客戶簽署“提前還款罰息”的協(xié)議嗎？不會！
很簡單，以后貸款利率越來越貴，銀行貸款額度有限，巴不得此前客戶提前還貸，可以騰出額度，貸款給上浮幅度更大的客戶。
反之，如果他們認為未來額度寬松，利率上浮幅度會降低，他們會怎么辦？當然會要求現(xiàn)在的客戶簽署“提前還款罰息”的協(xié)議，以多賺一筆。
所以，四大行這個舉動，反而透露一個重要信息：至少在蘇州地區(qū)，房貸利率上浮的空間幾乎沒有了，弄不好很快就會像廣州一樣，全面下調(diào)上浮幅度。
過去一個月，廣州下調(diào)了利率上浮幅度，深圳則上調(diào)了利率上浮幅度。同樣在廣東省，廣州和深圳是背向而行的。這是因城施策時期的現(xiàn)象，深圳樓市在回暖，有顯著上漲壓力，所以深圳出手抑制；而廣州認為樓市可以更活躍一些，所以就做了“降息”的舉動。
近期蘇州樓市有點冷，雖然7月新房成交環(huán)比略增，但土地拍賣市場比較淡靜。7月24日的一場土地拍賣中，出現(xiàn)了“3宗流拍、4宗底價成交、3宗溢價率為個位數(shù)”。“新華日報”的報道，使用了“蘇州近期土拍有點涼，房價穩(wěn)篤篤”的標題。
當然，四大行要求客戶簽署“提前還款罰息”的協(xié)議，對當前買房的客戶構(gòu)成了利空，有利于遏制短線購房沖動。但卻無意中傳遞了重大信號：房貸利率或許已經(jīng)見頂，未來有較大概率走低，至少蘇州是這樣！