房產(chǎn)被抵押 情況分三種
閆先生說(shuō)，市民若看中房子，先和賣方商談價(jià)格，意見(jiàn)達(dá)成一致后，買賣雙方一起到市政務(wù)大廳不動(dòng)產(chǎn)查詢窗口查詢房產(chǎn)情況。
查詢時(shí)，房主本人向窗口工作人員出示身份證原件，即可查詢到此房子有無(wú)被查封、被抵押和異議登記等。若房子存在這些情況，購(gòu)買者要謹(jǐn)慎對(duì)待。
房產(chǎn)被抵押分3種情況：一種是被銀行抵押，一種是在土地部門作他項(xiàng)權(quán)利抵押，這兩種情況都屬正規(guī)手續(xù)，可在不動(dòng)產(chǎn)查詢窗口查詢到。
第三種情況則屬于民間抵押，可能沒(méi)有履行登記手續(xù)，只是私下寫個(gè)字據(jù)，所以在不動(dòng)產(chǎn)查詢窗口是查詢不到的。這種情況購(gòu)買者要特別注意。
根據(jù)情況 分別解決
對(duì)于前兩種情況的解決辦法，看賣方有無(wú)能力償還貸款。
若有能力，賣方到銀行或有關(guān)部門還款，拿到貸款結(jié)清證明，辦理解除抵押手續(xù)。
若沒(méi)有能力，買方可以先替賣方償還貸款，同時(shí)賣方給買方打借條（借條上要明確注明借款用途、借款時(shí)間和借款期限）。拿到貸款結(jié)清證明后，辦理解除抵押手續(xù)。
第三種情況的解決辦法：要求賣方提供房子的真實(shí)信息，即有無(wú)被查封、被抵押和異議登記等情況，若賣方告知真實(shí)情況便罷；若不清楚賣方是否隱瞞情況，買方可以要求并請(qǐng)賣方寫一份房產(chǎn)未被查封、被抵押和異議登記，以及在開發(fā)商處沒(méi)有欠款等情況的聲明。
有了這份聲明，以后若知曉房子有爭(zhēng)議，這份聲明可作為賣方在房產(chǎn)交易過(guò)程中存在欺詐行為的證據(jù)。
辦理流程要清楚
閆先生說(shuō)，被抵押的二手房交易，辦理流程一般分為六個(gè)步驟：簽合同，交定金，還清貸款，解除抵押，買賣面簽，付清余款。
若是買方替賣方還貸款的，還需要注意做好這些事項(xiàng)：
雙方約定時(shí)間，到有關(guān)部門辦理還貸款手續(xù)。
買方替賣方還款后，賣方給買方打借條（借條上注明此借款是賣方用來(lái)償還尾款，還要注明借款時(shí)間和借款期限，一般為15天至2個(gè)月）。然后驗(yàn)房，到物業(yè)查看是否有欠費(fèi)，若有，賣方補(bǔ)交所欠費(fèi)用后，將房屋鑰匙交到中介手中。
買賣和中介三方到銀行，買方將貸款轉(zhuǎn)到賣方賬戶上，銀行出具貸款結(jié)清證明。賣方拿著證明去土地部門辦理解除抵押，申請(qǐng)買賣面簽。
面簽當(dāng)天，賣方把借條轉(zhuǎn)為首付款收條。
面簽通過(guò)（1個(gè)月）后，辦理過(guò)戶。買方拿上新房本，聯(lián)系銀行辦理他項(xiàng)抵押手續(xù)。拿上他項(xiàng)權(quán)證后，買方再付購(gòu)房余款。
注意幾個(gè)事項(xiàng)
閆先生提醒市民，購(gòu)買二手房首先看房子是不是大產(chǎn)權(quán)，能不能辦下房產(chǎn)證；其次看房產(chǎn)有無(wú)被查封、被抵押和異議登記等情況；若是被抵押的房產(chǎn)，需要把自己的征信流水了解清楚。另外，低于市場(chǎng)價(jià)的房子要慎買。
如果賣方只收現(xiàn)金，賣方的銀行卡有可能被凍結(jié)，可能存在官司糾紛。買方需到銀行、法院等部門了解清楚，謹(jǐn)慎對(duì)待,以免即將交易的房產(chǎn)以后被法院執(zhí)行。
了解房產(chǎn)土地性質(zhì)、有無(wú)土地手續(xù)。有的房子屬歷史遺留問(wèn)題，在當(dāng)時(shí)可以被抵押。隨著政策變化，目前辦抵押要看房產(chǎn)土地性質(zhì)和有無(wú)土地手續(xù)。所以貸款購(gòu)房者要留意這方面，以免到銀行貸不下款。
在選擇房產(chǎn)中介方面，正規(guī)的房產(chǎn)中介公司在管理部門有備案，公司有營(yíng)業(yè)執(zhí)照。市民盡量選擇大品牌的中介公司，這類公司在業(yè)務(wù)管理、服務(wù)客戶等方面更專業(yè)、更成熟。