房貸的周期一般都比較長(zhǎng)20年甚至30年，在這個(gè)漫長(zhǎng)的還款周期內(nèi)，如果我們貸款的時(shí)候正好處在利率水平的高點(diǎn)那么在未來(lái)的幾十年內(nèi)利率的下調(diào)對(duì)于還款人顯然是不公平的，同樣如果你貸款在利率低點(diǎn)如果周期內(nèi)不做調(diào)整也會(huì)影響銀行的收入水平。
只有央媽下調(diào)這個(gè)基準(zhǔn)利率以后，不管你的房貸是等額本息還是等額本金貸款都是會(huì)有所下下降，第二種情況就是下調(diào)的是在央媽的基準(zhǔn)利率的前提下給你發(fā)放住房貸款的銀行給到你的實(shí)際貸款利率，這個(gè)利率是由各個(gè)分行給制定的，如果后來(lái)下調(diào)的是這里的利率，那么你每個(gè)月還的房貸不管是等額本金還是等額本息該是多少就是多少，一分錢都不會(huì)減少，這個(gè)是在住房合同上都有寫，可以好好看一下你目前的貸款利率是多少。
在這種情況下一般銀行在和你簽訂貸款合同之前是要爭(zhēng)取客戶的意見是選擇固定利率制還是浮動(dòng)利率制，一般絕大多數(shù)人都會(huì)選擇浮動(dòng)利率制在未來(lái)的還款時(shí)間中和利率的浮動(dòng)而浮動(dòng)。
如果是基準(zhǔn)利率下降了所有的貸款利息都會(huì)減少，不管你之前是打折的還是上浮的。但如果原來(lái)上浮百分之二十現(xiàn)在上浮百分之十那就和你沒關(guān)系了，你當(dāng)時(shí)貸款的折扣會(huì)一直追隨你不變，直到你貸款還清。
舉個(gè)例子，假如你2016年下半年買的房子，那時(shí)候基準(zhǔn)利率4.9，85折優(yōu)惠，貸款100萬(wàn)，30年等額本息，月供4900，利息一共75.2萬(wàn)。你現(xiàn)在買房子，基準(zhǔn)利率還是4.9，上浮百分之二十，還是貸款一百萬(wàn)，30年等額本息，月供5900，利息一共113萬(wàn)。雖然現(xiàn)在利率上浮了，但只要基準(zhǔn)利率不變，你的利息就不會(huì)改變。