買房漲多少才不虧呢？2.5%！這個(gè)問(wèn)題是很有意思的，無(wú)論是否是投資，買房的人都希望知道這個(gè)問(wèn)題的答案，因?yàn)榧幢闶亲宰?，本質(zhì)也是一個(gè)投資問(wèn)題，只不過(guò)是給自己投資，因?yàn)橐粋€(gè)房?jī)r(jià)下降的城市，即便是自住也不能購(gòu)買啊，因?yàn)槲磥?lái)可以以更低的價(jià)格買入，這個(gè)差價(jià)就是你賺的錢，如果買早了就代表是你虧的錢。

1、第一種估算方法 如果你是全款買房，比如房子總價(jià)200萬(wàn)，你200萬(wàn)全款買房了，那么房?jī)r(jià)要漲多少才會(huì)不虧呢？ 任何一筆投資都講究的是投入和產(chǎn)出，也就是你的成本和收益，這個(gè)200萬(wàn)資金用來(lái)買房子的收益是什么？有三種：第一是自??；第二是出租；第三是空置。自住和出租的本質(zhì)是一樣的，自住其實(shí)就是出租給自己，因?yàn)槟闳绻蛔宰?，你也需要租房居住，也需要支付房租的? 出租的收益是這樣的，中國(guó)目前的住宅市場(chǎng)的租金收益率一般是1.5%-3%，一線城市是1.5%-2%，二、三線城市是2%-3%，我們?nèi)∫粋€(gè)中間值——2.5%，也就是說(shuō)200萬(wàn)的房子，一年的租金收益率是2.5%，也就是可以獲得5萬(wàn)元的房租（這個(gè)數(shù)據(jù)大家可以對(duì)照一下所在的城市，看是否是這個(gè)范圍）。 那么成本是什么？成本其實(shí)就是這200萬(wàn)用來(lái)做投資獲得的收益，200萬(wàn)的投資理財(cái)可以獲得多少收益率？當(dāng)前5%是一個(gè)可以參考的數(shù)據(jù)，也就是說(shuō)200萬(wàn)的資金你一年可以獲得10萬(wàn)的收益。 那么收益和成本之間的差距就是你需要房?jī)r(jià)上漲去彌補(bǔ)的，這個(gè)差距就是2.5%（=5%-2.5%），也就是說(shuō)房子每年必須上漲2.5%，才能保證不虧本啊，當(dāng)然這里面已經(jīng)省略了交易的費(fèi)用了。 換句話說(shuō)，如果200萬(wàn)的房子，房?jī)r(jià)橫盤，不漲價(jià)，那么每年都在虧損5萬(wàn)元，5年就是25萬(wàn)元，這個(gè)就是對(duì)炒房者的打擊，房?jī)r(jià)不漲，或者橫盤就需要付出這么高的成本。 尤其是房子又不出租的，那么每年的虧損就是10萬(wàn)元！5年不漲價(jià)，200萬(wàn)的房子就虧了50萬(wàn)！ 2、第二種估算方法 如果是按揭買房（絕大多數(shù)人都是依靠按揭來(lái)完成買房的），也假設(shè)總價(jià)200萬(wàn)的房子，首付20%，也就是40萬(wàn)，按揭160萬(wàn)，那么這個(gè)房子的收益和成本分別是什么？ 收益就是出租的收益，這個(gè)和上文是一樣的。也是2.5%，也就是每年5萬(wàn)元的租金收益。 成本主要有兩塊，第一個(gè)部分就是首付40萬(wàn)的資金成本，這個(gè)成本對(duì)應(yīng)的就是40萬(wàn)的理財(cái)收益，和上文一樣，5%的收益率；第二個(gè)部分就是房貸的利息利率，當(dāng)前首套房房貸平均利率是5.44%，這是這個(gè)160萬(wàn)房貸的資金成本。兩者綜合在一起就是這樣的：40萬(wàn)的資金成本是5%，160萬(wàn)的資金成本是5.44%，平均下來(lái)200萬(wàn)的資金成本就是5.3%。 資金的成本是5.3%的綜合年利率，而出租收益率是2.5%，兩者的差距就是2.8%，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)必須每年上漲2.8%才能保證不虧本（這里也是忽略了房屋交易過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用成本）。 總結(jié)：按照當(dāng)前的樓市行情，房?jī)r(jià)每年上漲2.5%-2.8%才能保證買房不虧本，如果房屋是空置的（既不自住也不出租，那么需要每年上漲5%甚至5.3%才能不虧本！）。