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一旦房地產(chǎn)業(yè)下行,銀行可以承受多少的下跌幅度?
花褲衩
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2024-02-06
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這看似是一道數(shù)學(xué)計(jì)算題,房子的抵押率加上銀行收取的利息,就是銀行的底線,房子降價(jià)之后,如果低于這個(gè)底線,那銀行是會(huì)賠錢的。其實(shí)這當(dāng)中又不單單涉及到數(shù)學(xué)計(jì)算,還有借貸關(guān)系的終止問題。
我們先來計(jì)算一下: 銀行房產(chǎn)抵押類貸款利率普遍在7%左右,住房按揭貸款普遍在5.5%左右,我們?nèi)€(gè)折中數(shù)6%。商業(yè)用房在銀行的抵押率大概在50%左右,一般住宅在銀行的抵押率大概在60%左右,住房按揭貸款抵押率在70%左右。我們就取個(gè)折中數(shù)60%?! °y行能夠容忍房價(jià)最大降幅,不能低于1—(60%+6%)=34%。 其實(shí)房價(jià)降多少,對(duì)銀行影響是不大的,因?yàn)榉績r(jià)對(duì)于銀行來說只是個(gè)數(shù)字,對(duì)銀行影響比較大的是借款人的違約。倘若房價(jià)下降很多,但借款人信用都很好,都正常還銀行資金,那銀行是不會(huì)出任何問題的?! 》績r(jià)下跌到一定的程度,在銀行貸款的人可能會(huì)選擇不再繼續(xù)歸還銀行的貸款,同時(shí)也舍棄了房子。他們的邏輯是房子隨便被銀行收走,反正剩余的欠款已經(jīng)超過了房子的價(jià)值。銀行最怕的是這種寧可不要信用,不要房子也要違約的人?! 〖僭O(shè)極端情況下,房子原價(jià)100萬,小王在銀行借款60萬,年利率6%,貸款剛一下發(fā),房子就大幅降價(jià),降至50萬。前邊講到了,對(duì)于銀行來說房子底線價(jià)格是66萬?! ∵@個(gè)時(shí)候小王合計(jì),如果我繼續(xù)還錢,我要還66萬,如果我不還錢,銀行要拍賣我的房子,我的房子就值50萬。也就是說如果我不還錢,我凈掙60-50=10萬元。如果考慮資金成本,那我凈掙10+6=16萬元。 小王忽略了一個(gè)問題,如果小王的房子拍賣后不足以歸還銀行的貸款,小王有義務(wù)補(bǔ)足剩余資金。如果小王不補(bǔ)足,銀行照樣是可以起訴小王,執(zhí)行小王名下財(cái)產(chǎn)的?! 〗栀J關(guān)系終止的標(biāo)志不是抵押物被拍賣,而是借款余額為零。抵押物被拍賣的目的也是為了讓借款余額為零。不管抵押物是否降價(jià),也不管拍賣結(jié)果如何,只要最終沒有結(jié)清借款,借貸關(guān)系就一直存在。銀行依然有權(quán)對(duì)借款人提起起訴。 總結(jié): 房價(jià)的下跌可能會(huì)讓銀行出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),但風(fēng)險(xiǎn)最根本的出處不是房價(jià)的下跌,而是借款人信用不好,發(fā)生了違約風(fēng)險(xiǎn)。
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