最近一段時間在整體市場流動性增加的背景之下，貸款利率有了明顯的下降，目前五年期LPR利率已經(jīng)下降到4.45%。

在利率下降之后，之前辦理房貸的朋友可能比較扎心了，因為現(xiàn)在的存量房貸利率基本都是在基準利率的基礎(chǔ)上加基點，有一些朋友加點比較高，甚至加40個基點，所以房貸實際利率可能達到5.2%以上。

相當于大家的利率比現(xiàn)在的房貸利率要高出0.75個百分點以上，大家不要小看這0.75個百分點，折算下來要多還的利息可不在小數(shù)目。

正因為看到房貸利率差距這么大，所以有些人就想著，能不能通過一些方式把現(xiàn)有的房貸轉(zhuǎn)化成新的房貸，從而減少房貸利息呢？

大家有這種心思，其實有一些中介也會有類似的心思。

最近一段時間，相信有些朋友已經(jīng)接到了一些“銀行”打來的電話，告訴大家可以轉(zhuǎn)貸，比如原來房貸利率是5.88%的，可以下降到4.6%，相當于下降了1.3個百分點左右的利率，這樣一下子就可以省很多錢。

那這種轉(zhuǎn)貸到底靠不靠譜呢？首先可以肯定地告訴大家，十有八九不靠譜。

銀行可沒有那么多閑工夫給他家主動打電話叫大家轉(zhuǎn)貸，如果大家平時接到一些電話，肯定是一些中介打過來的。

而這些中介之所以這么積極推銷轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)，說白了，因為客戶辦理轉(zhuǎn)貸之后，他們可以獲取一筆豐厚的收益。

目前中介的收費都是按照貸款的額度一定的比例進行收取，大多數(shù)中介收費的比例基本上都是在2%~5%之間，有個別中介收費比較狠的，甚至可以達到10%以上。

我們就按照3%的平均水平來計算，如果辦理100萬的轉(zhuǎn)貸，要給中介的服務(wù)費就高達3萬。

除了服務(wù)費之外，如果大家房子還有按揭貸款，你得提前把按揭貸款還清才能把房子拿出來抵押，所以還會產(chǎn)生一筆贖樓費、擔保費、公證費等等，這些費用加起來也是在3%~5%之間。

將各種亂七八糟的費用加起來，100萬的轉(zhuǎn)貸估計要支付6萬以上的手續(xù)費。

也正因為有利可圖，所以這些中介才這么積極叫大家轉(zhuǎn)貸，而且他們在宣傳所謂轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)的時候，都把轉(zhuǎn)貸吹得天花亂墜，好像只有好處沒有壞處一樣，有一些不明就里的人以為看到轉(zhuǎn)貸的利率比較低，一糊涂就被中介給忽悠了。

大家要弄清楚，轉(zhuǎn)貸跟正常的房貸是有很大區(qū)別的。

中介所宣稱的轉(zhuǎn)貸，可能有兩種方式，一種是申請個人消費貸款，還有一種是申請經(jīng)營性貸款。

但是個人消費貸款的額度一般比較低，如果大家個人能力有限，一般額度不會超過30萬。

所以正常情況下中介的操作方式是給客戶打造一個空殼公司，然后打造6個月的假流水用來騙取銀行的經(jīng)營性貸款，這樣才有可能申請到比較高的貸款額度。

但是經(jīng)營性貸款跟住房貸款是有很大區(qū)別的。

正常的房貸最長可以辦理30年時間，而且一旦利率固定下來之后，基本上不會有太大的變化，目前的房貸利率基本上都是在LPR的基礎(chǔ)上加一個差點，這個差點是不會有任何變化的。

而且房貸具有一定的政策保護，正常情況下銀行不敢隨便對房貸做出調(diào)整，除非貸款人連續(xù)6個月以上還不上錢了。

經(jīng)營貸則不一樣，經(jīng)營貸跟房貸的區(qū)別主要有幾點：

1、期限不一樣。

房貸最長可以達到30年，但是按照當前監(jiān)管政策的規(guī)定，經(jīng)營貸基本上不會超過10年時間，尤其是新企業(yè)申請的經(jīng)營貸期限更短。

2、利率不一樣。

在當前利率水平比較低的背景下，我們不排除經(jīng)營貸的利率確實有可能比存量房貸利率更低，比目前有些銀行經(jīng)營貸利率就可以做到4.6%左右，假如大家的房貸利率是5.8%以上，那轉(zhuǎn)化成經(jīng)營貸利率確實可以大幅下降。

但是經(jīng)營貸的利率也并不是固定的，假如遇到政策出現(xiàn)比較大的變動，經(jīng)營貸的利率隨時有可能出現(xiàn)上漲，比如遇到銀行資金比較緊張的時候，貸款利率就會有明顯的上浮。

3、審核標準不一樣。

個人去銀行申請房貸手續(xù)比較簡單，大家只需要提供身份證，婚姻證明，個人征信報告，6個月以內(nèi)的銀行流水，工作證明就可以，不需要提供復雜的資料。

而申請經(jīng)營貸需要提供的資料就非常多，除了我們前面所提到的這些資料之外，你還要額外提供經(jīng)營方面的資料，比如企業(yè)主體、企業(yè)經(jīng)營收入證明、購銷合同證明等等。

所以整體算下來，經(jīng)營貸的審核門檻要比房貸高出很多，而且辦理的手續(xù)也相對更加復雜。

4、額度不一樣。

至于最終經(jīng)營貸能夠申請多少額度，要看申請人的條件，如果申請人自身條件比較好，確實能夠申請下比較高的額度，但如果申請人條件一般般，就算你有房子抵押，也不一定能夠申請到足夠多的額度。

很多中介在宣傳轉(zhuǎn)貸的時候，只說好處不說壞處，這相當不負責任，實際上轉(zhuǎn)貸潛在的風險是非常大的，這里面的風險主要有幾個地方。

1、利率風險。

經(jīng)營貸的貸款期限一般比較短，正常情況下在五年到十年之間，至于能夠辦理多長期限，要看客戶自身的條件。

假如大家將20年甚至二十幾年的房貸轉(zhuǎn)化為經(jīng)營貸，那他只能按5年或者10年為一個周期申請貸款，但是5年之后10年之后，經(jīng)營貸款的利率有可能出現(xiàn)較大幅度上漲，到時大家會承擔更高的成本。

2、政策風險。

目前我國堅決“房子是用來住的不是用來炒的”基調(diào)不會改變，在這種背景之下監(jiān)管部門三番五令要求銀行消費貸、經(jīng)營貸不能違規(guī)進入樓市。

假如大家把原來的按揭貸款還清之后，再拿去抵押辦理經(jīng)營性貸款，這種操作可能涉嫌經(jīng)營性貸款違規(guī)進入樓市，一旦被監(jiān)管部門查到，隨時有可能被抽貸。

所謂抽貸就是讓大家提前還款，比如大家申請了100萬的貸款，還了幾個月之后監(jiān)管部門發(fā)生違規(guī)了，你就要自己籌集資金把這100萬提前還清，到時如果不能拿出來，房子就有可能被拍賣掉，這是得不償失的。

3、審核風險。

雖然各種中介在建議轉(zhuǎn)貸之前他們會熟悉銀行的貸款要求，基本上是在客戶條件符合銀行的要求之下，才建議客戶這么做。

但有些中介非常不負責，他們根本不了解銀行的審核條件，就一股腦地鼓動用戶去轉(zhuǎn)貸。

但是客戶要轉(zhuǎn)貸，你首先要找一筆過橋資金把原來的按揭貸款還清，把樓贖回來，這個過程當中大概產(chǎn)生3%左右的贖樓費。

但如果客戶把樓贖回來之后，去銀行申請消費貸款或者經(jīng)營性貸款，因為條件不符合被拒絕了，或者因為政策的變動導致貸款申請不下來，那就會處于非常被動的局面。

到時用戶貸款申請不下來就得欠一些擔保公司或者民間機構(gòu)的墊資費，這種短期借款費用非常高，一般都是按日收取，日息大約是1‰~2‰之間，我們就按照1.5‰來計算。

假如把樓贖出來以后經(jīng)營貸款申請不下來，導致客戶欠了擔保公司100萬墊資費6個月時間，那產(chǎn)生的費用就有可能達到27萬以上，這可不是開玩笑的。

4、可能涉嫌貸款詐騙罪。

前面我們也提到了，現(xiàn)在很多中介做轉(zhuǎn)貸的通常做法是注冊一個空殼公司以及制造假流水幫客戶申請經(jīng)營貸。

這種就是通過虛假資料騙取銀行貸款，假如被發(fā)現(xiàn)了，不僅貸款要提前還款，還有可能因為涉嫌騙取貸款罪而被判刑。

所以綜合各種因素以及風險之后，建議大家不要輕易轉(zhuǎn)貸，當前的房貸利率其實總體相對比較低，不要為了貪圖便宜而承擔過高的風險。