“老師，我的房貸利率是5.3%，我看抵押貸才3.7%，換了之后是不是能省很多錢？”
在仔細(xì)跟這位粉絲溝通后，我給出的建議是：不要瞎折騰，老實(shí)還房貸。
房貸利率相比較房產(chǎn)抵押，確實(shí)不低。尤其是在2018年前買房的朋友，大部分利率都卡在了6%左右。說巧不巧，也是從18年開始，抵押經(jīng)營(yíng)貸的利率開始松綁，到了2021年達(dá)到了史上“最低”，這個(gè)最低不僅是利率，還有門檻。而在今年，碰上疫情這種特殊情況，LPR降到了3.7%，大部分人都能拿到4%的貸款，確實(shí)很誘人。
比如下面這兩個(gè)產(chǎn)品：
| 額度 | 利率 | 期限 | 還款方式 | 備注 |
1 | 房子的7成 | 3.7% | 授信10年 | 等額本息 | 需持股滿半年 |
2 | 房子的7成 | 3.85% | 授信20年 | 先息后本 | 需公司經(jīng)營(yíng)滿1年 |
抵押貸的本質(zhì)就是經(jīng)營(yíng)貸，用房子做抵押，申請(qǐng)貸款用于經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)。這也是為什么經(jīng)營(yíng)貸利率敢這么低的原因。
這幾年一直在強(qiáng)調(diào)激活國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，也就是戰(zhàn)略上常說的經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。早些年政策就已經(jīng)開始實(shí)施，在這兩年力度變得更大。從2020年疫情開始，企業(yè)一直處在一種水深火熱中，尤其是在今年，形勢(shì)尤為嚴(yán)峻，政策需要給他們信心。
很多老板申請(qǐng)了抵押經(jīng)營(yíng)貸，手下有全款房的弄到了一筆資金，手下是按揭房的，降低了利率，把升值的部分變現(xiàn)了。但有一個(gè)很魔幻的事實(shí)，有相當(dāng)一部分的老板都把貸款拿去買房了，理由出奇的一致：前景不明，與其擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，不如買房配置資產(chǎn)。所以才有20、21年樓市調(diào)控，縮緊政策。
所以，現(xiàn)在房貸換成經(jīng)營(yíng)貸，還有這么容易嗎？
如果你現(xiàn)在只是個(gè)工薪階層，正在按部就班的還房貸，那你需要經(jīng)歷兩個(gè)步驟：
1、籌集資金解押房貸。
工薪階層，一般手里直接有現(xiàn)金結(jié)清房貸。要不就是找朋友借，要不就是通過過橋墊資解決。通過朋友借還很好解決，等抵押出來再還上就行。但如果是通過墊資金鉤解決，一般費(fèi)用并不低，日利率要在千分之一左右。你借100萬，按照銀行正產(chǎn)的操作流程需要一周。那你就需要付1.5萬的費(fèi)用，資金用的時(shí)間越長(zhǎng)，給的錢越多。
2、包裝
房子解押后，就要把自己包裝成生意人。作為一個(gè)普通工薪階層，如何讓自己成為一個(gè)有公司，有流水的老板，這些都要通過中介來操刀，最后會(huì)折算成服務(wù)費(fèi)。
做了這兩步之后，基本就能滿足銀行貸款的需求，等批款下來后，再還給過橋公司，就完成了轉(zhuǎn)貸。可能你覺得花的錢跟三十年下來一兩百萬的利息差相比，根本就不算什么，但你忽略了普通人轉(zhuǎn)貸的最大風(fēng)險(xiǎn)，不是銀行批的慢，多交了過橋費(fèi)用，而是抽貸。
一般經(jīng)營(yíng)貸，在我上面展示的產(chǎn)品表中也可以看到，他的年限是授信。什么意思？你按照3.7%的利率去申請(qǐng)貸款，銀行給你批了，但只能給你批1-3年，因?yàn)檫@就是1-3年期的LPR，你想要時(shí)間長(zhǎng)的，那利率不可能這么低。等一年到期了，你需要把本金還上，銀行審核沒問題了再把錢放給你續(xù)貸，以此循環(huán)十年，這叫授信。但你是工薪階層，每年歸本肯定還要找過橋機(jī)構(gòu)，費(fèi)用還是要給。而且，萬一銀行在中間查到了你的流水有異常，很可能不再給你續(xù)貸，這時(shí)候就需要你歸還全部本金，也就是抽貸了，而你有錢還嗎？沒有房子就等著法拍。這就是轉(zhuǎn)貸要付出的隱性成本。
按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)基本上只適合與一些有資金需求或者想降低壓力的老板，對(duì)于想按部就班還房貸的工薪階層還是別試了，省的這些錢，說實(shí)話沒什么必要。
聞道有先后，術(shù)業(yè)有專攻，經(jīng)營(yíng)貸，還是留給有需要的生意人吧。
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