每經(jīng)記者：陳利 每經(jīng)編輯：陳夢(mèng)妤
從今日（4月15日）起，貴陽(yáng)市住房公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)三級(jí)響應(yīng)措施開(kāi)始實(shí)施，在調(diào)整個(gè)人公積金住房貸款額度計(jì)算公式的同時(shí)，暫停受理異地個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)，2021年嚴(yán)格將“商轉(zhuǎn)公”貸款規(guī)?？刂圃?億元以內(nèi)。
對(duì)此，貴陽(yáng)市住房公積金管理中心解釋稱，近年來(lái)，貴陽(yáng)的住房公積金個(gè)人住房貸款率持續(xù)超過(guò)95%以上，住房公積金流動(dòng)性已嚴(yán)重不足，為進(jìn)一步防范化解貴陽(yáng)市住房公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，確保住房公積金安全平穩(wěn)運(yùn)行，4月14日發(fā)布了《關(guān)于啟動(dòng)住房公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)三級(jí)響應(yīng)的通知》。
“公積金啟動(dòng)三級(jí)響應(yīng)，防范公積金貸款無(wú)序發(fā)放，這在一定程度上擰緊了部分購(gòu)房者貸款買房的閥門，尤其是二套購(gòu)房者而言是有約束的?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度看，這也有助于促進(jìn)購(gòu)房者理性購(gòu)房，對(duì)于一些炒房需求有抑制作用。
貸款率持續(xù)超過(guò)95%
根據(jù)《通知》，4月15日起，住房公積金個(gè)人住房貸款額度計(jì)算公式為：住房公積金貸款額度=貸款職工（夫妻）月繳存基數(shù)×12×還貸能力系數(shù)（30%）×貸款年限+貸款職工（夫妻）繳存余額×5。
在此之前，貴陽(yáng)公積金貸款額度計(jì)算公式是在上述公式基礎(chǔ)上乘以1.1倍。
此外，一個(gè)家庭單位已辦理過(guò)公積金貸款的，須在首套住房公積金貸款結(jié)清滿1年后，才可以再次申請(qǐng)公積金貸款買第二套，且最低首付款比例不低于40%，貸款利率按同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍執(zhí)行。值得注意的是，此次調(diào)整對(duì)首套房用公積金貸款沒(méi)有影響，首付比例維持20%不變，最高上限額度為單職工50萬(wàn)元、雙職工60萬(wàn)元。
“這也說(shuō)明公積金過(guò)去貸款發(fā)放過(guò)多，導(dǎo)致現(xiàn)在公積金可貸額度出現(xiàn)壓力，所以及時(shí)出臺(tái)政策，具有積極的效應(yīng)?！眹?yán)躍進(jìn)表示，對(duì)剛需購(gòu)房者而言，這一政策對(duì)其本身影響不大，進(jìn)一步體現(xiàn)了保障剛需購(gòu)房者公積金貸款權(quán)益的導(dǎo)向。
自2016年以來(lái)，貴陽(yáng)樓市進(jìn)入快速發(fā)展階段，供應(yīng)量、成交量、房?jī)r(jià)逐年增長(zhǎng)，2019年貴陽(yáng)房?jī)r(jià)抵達(dá)近幾年的峰值。2020年疫情后市場(chǎng)下行，消費(fèi)者觀望態(tài)度濃厚，貴陽(yáng)商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)近五年來(lái)首次下跌，成交均價(jià)約為10779元/平方米。貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年全年貴陽(yáng)市房屋銷售面積達(dá)到1238.70萬(wàn)平方米，同比上漲12.6%；銷售金額達(dá)到1152.82億元，比2019年同期略有增長(zhǎng)。
另一方面，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理貴陽(yáng)公積金統(tǒng)計(jì)時(shí)也發(fā)現(xiàn)，2016～2020年前11月貴陽(yáng)市公積金個(gè)人住房貸款率連續(xù)多年超過(guò)95%，分別為102.29%、107.62%、96.93%、98.48%、97.80%。同時(shí)提取額分別為52.20億元、63.92億元、75.02億元、89.17億元、79.27億元，同比分別增長(zhǎng)15.05%、22.45%、17.37%、18.86%、18.35%。然而，其繳存額增長(zhǎng)則分別為21.45%、16.39%、14.08%、15.77%、10.26%，提取額度增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于繳存額的增長(zhǎng)速度。
多地收緊公積金貸款
事實(shí)上，貴陽(yáng)并非近期第一個(gè)發(fā)文提示公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的城市。
3月31日，佛山住房公積金管理中心宣布調(diào)整住房公積金抵押貸款政策，從2021年5月1日起執(zhí)行，有效期為5年。
一是對(duì)房屋可貸面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。“單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下或單套住房建筑面積144平方米以下”可進(jìn)行貸款；非住宅類項(xiàng)目住房不予發(fā)放貸款。
二是對(duì)最高貸款額度進(jìn)行調(diào)整。個(gè)人貸款最高額度由50萬(wàn)降為30萬(wàn)。如果個(gè)人貸款額度仍不足，且有償還能力，可同時(shí)申請(qǐng)組合貸款（住房公積金貸款＋商業(yè)貸款）。
三是停止向已有2套住房的家庭發(fā)放貸款。
佛山公積金中心解釋，自2017年至2020年，住房公積金繳存及貸款本金回收流入平穩(wěn)增長(zhǎng)，但“職工對(duì)住房公積金的使用需求一直處于高位”，致使佛山市住房公積金資金流動(dòng)性不足。
佛山公積金中心稱，雖然佛山已實(shí)行了貸款輪候發(fā)放，但仍未能解決貸款資金缺口逐漸增大的問(wèn)題，此次收緊公積金貸款額度的目的是防范資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
從佛山住房公積金年度報(bào)告中可知，截至2020年末，佛山已累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款17.29萬(wàn)筆565.40億元，分別比上年末增加10.92%、16.61%。個(gè)人住房貸款余額占繳存余額的99.02%，比上年末增加2.59個(gè)百分點(diǎn)。
3月22日，河南鶴壁市宣布，自4月1日起啟動(dòng)住房公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)高級(jí)預(yù)警，暫停“商轉(zhuǎn)公”貸款，暫停異地貸款；暫停非戶籍地異地購(gòu)房提取公積金業(yè)務(wù)；暫停辦理購(gòu)買同一套住房貸前提取公積金業(yè)務(wù)；暫停非戶籍地償還異地商業(yè)銀行住房貸款提取公積金業(yè)務(wù)；實(shí)行貸款發(fā)放輪候制度，降低購(gòu)房提取有效期限至1年內(nèi)等。
鶴壁公積金中心提醒，這一預(yù)警的解除方式是：當(dāng)個(gè)貸率連續(xù)3個(gè)月低于95%且連續(xù)呈下降趨勢(shì)時(shí)，才可解除部分管理措施。
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