個人住房抵押貸款是借款人購、建、修住房時(shí)以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償。
1.房產(chǎn)證2.權(quán)利人及配偶的身份證3.權(quán)利人及配偶的戶口本4.權(quán)利人的婚姻證明(結(jié)婚證或民政局開具的未婚證明)5.收入證明6.如房產(chǎn)證權(quán)利人有未成年兒童,請?zhí)峁┏錾C7.如房產(chǎn)內(nèi)還有銀行貸款,請?zhí)峁┰J款合同及最后一期的銀行對帳單8.為提高貸款通過率,請盡量多的提供家庭其他財(cái)產(chǎn)證明,(如另處房產(chǎn)證、股票、基金、現(xiàn)金存折、車輛行駛證等等）
(1)貸款特征有很多學(xué)者對貸款特征在違約中的作用進(jìn)行了研究。貸款特征維度包括貸款目的、貸款種類、貸款金額、貸款利率與貸款價(jià)值比等。在已有文獻(xiàn)的研究中，對貸款價(jià)值比的研究最多，因?yàn)樵撝笜?biāo)直接體現(xiàn)了借款人的住房權(quán)益的大小，眾多的研究表明貸款價(jià)值比與違約風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)度最高。Jung(1962)認(rèn)為借款人的利率反映了貸款人控制抵押風(fēng)險(xiǎn)的期望，貸款價(jià)值比和個人住房抵押貸款利率與違約風(fēng)險(xiǎn)之間存在著正相關(guān)關(guān)系。Quercia和Stegman(1992)認(rèn)為，貸款價(jià)值比影響著借款人的違約決策。Kau，Keenan和Kim(1994)認(rèn)為，貸款價(jià)值比可以很好地解釋違約的發(fā)生，而個人特征并不能對此作出較好解釋，利率與房產(chǎn)價(jià)值的相互影響是決定借款違約率的重要因素。(2)借款人特征大量研究表明，影響個人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的一個重要因素就是借款人的特征。借款人的特征維度包括性別、婚姻狀況、家庭收入、職業(yè)的穩(wěn)定性與家庭的信用狀況等。Herzog和Earley(1970)利用職業(yè)來考察收入變化對問題貸款的影響。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，那些收人變化大的職業(yè)的借款人比其他的借款人發(fā)生拖欠的可能性更大，他們發(fā)現(xiàn)借款人年齡、婚姻狀況、被贍養(yǎng)人數(shù)量都對拖欠或違約沒有影響。同樣的，Morton(1975)以及Sandor和Sosin(1975)還證實(shí)初始還款收入比對違約和拖欠的影響不大。Burrows(1998)認(rèn)為失業(yè)是違約的決定性因素。離異或分居的家庭、單身男性、有經(jīng)濟(jì)不獨(dú)立子女的家庭違約的可能性更大。Ford和Wilcox(1998)對英國個人住房貸款資料研究后認(rèn)為，失業(yè)、收入下降、小生意失敗、個人人際關(guān)系破裂以及意外的大筆支出、利率上升等因素對違約具有顯著影響。MiceBerry和TonyDalton(1999)也發(fā)現(xiàn)婚姻破裂、家庭收人大幅下降、家庭成員長期失業(yè)和生意失敗是造成借款人違約的主要原因。(3)房地產(chǎn)特征房地產(chǎn)特征維度包括住宅類型、房齡、住宅的分布等。VonFurstenberg(1969)選取貸款期限相同的新房貸款和二手房貸款的兩組樣本對比研究，發(fā)現(xiàn)貸款期限為30年的新房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)要大于同樣期限的二手房貸款。VonFurstenberg和Green(1974)發(fā)現(xiàn)那些房產(chǎn)地段在郊外的抵押貸款比在市中心的風(fēng)險(xiǎn)要更小。Williams，Beranek和Kenkel(1974)發(fā)現(xiàn)高失業(yè)率的地區(qū)的貸款違約率也較高。Sandor和Sosin(1975)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)和臨近狀況的好壞與抵押利率費(fèi)用負(fù)相關(guān)。
1.市場風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)可以分為利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)(包括黃金)、股票價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和商品價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，分別是指由于利率、匯率、股票價(jià)格和商品價(jià)格的不利變動所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。2.信用風(fēng)險(xiǎn)由于我國個人資信體系不完善、貸款期限較長等因素，個人住房抵押貸款將面臨較大的信用風(fēng)險(xiǎn)，主要涉及個人和開發(fā)商兩個方面。個人信用風(fēng)險(xiǎn)主要是借款人因自然原因、社會原因等導(dǎo)致還款能力發(fā)生變化，加上主觀原因、信用意識差等因素導(dǎo)致的主動違約行為和被動違約行為。開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)主要涉及開發(fā)商欺詐、項(xiàng)目拖期、質(zhì)量糾紛、違法銷售等問題，使得銀行承擔(dān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)由低到高，造成銀行潛在的信用風(fēng)險(xiǎn)，甚至于帶來損失。3.操作性風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場低谷的考驗(yàn)，對個人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和有效的手段，形成了較大的決策和管理等操作性風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際操作中，由于市場的激烈競爭，各大商業(yè)銀行為擴(kuò)大市場份額，競相降低貸款人的首付比例、放松貸款人的審批條件，或者沒有嚴(yán)格審查貸款人的收入情況，加大了決策風(fēng)險(xiǎn)。在業(yè)務(wù)辦理過程中，沒有嚴(yán)格的抵押登記制度，貸款的過程中沒有進(jìn)行責(zé)任的嚴(yán)格區(qū)分，對客戶的資信情況沒有進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，加大了管理風(fēng)險(xiǎn)。4.其他法律風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)是由于現(xiàn)行法制環(huán)境的限制給銀行貸款帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)。由于我國現(xiàn)有立法、司法、執(zhí)法等制度及相關(guān)配套措施的缺位．也給銀行個人住房貸款帶來了一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。例如：商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，銀行與借款人簽訂的抵押合同也將隨之解除，而此時(shí)銀行的貸款已經(jīng)發(fā)放，銀行原本享有的優(yōu)先受償權(quán)(債權(quán))將淪為一般的返還請求權(quán)，貸款安全性因此大大降低。此外，由于我國目前還沒有建立個人破產(chǎn)制度，也給個人住房逾期貸款的追償帶來了很大困難。
目前，各家商業(yè)銀行都開辦了個人住房貸款業(yè)務(wù)，而對于貸款還款方式的選擇一般有以下四種方式：等額本息還款法、等額本金還款法、等額累進(jìn)還款法、等比累進(jìn)還款法。除此之外，還有一些創(chuàng)新業(yè)務(wù)，如中國農(nóng)業(yè)銀行還有個人住房固定利率、混合利率貸款；中國工商銀行有隨心還還款法；建行的寬限期還款方式，存貸通個人貸款增值賬戶等。招商銀行還有按期付息、按期還本、到期還本、本金歸還計(jì)劃等。1.等額還款借款人每期以相等的金額償還貸款，按還款周期逐期歸還，在貸款截止日期前全部還清本息。2.等額本金借款人每期須償還等額本金，同時(shí)付清本期應(yīng)付的貸款利息，而每期歸還的本金等于貸款總額除以貸款期數(shù)。3.等額遞增以等額還款為基礎(chǔ)，每次間隔固定期數(shù)還款額增加一個固定金額的還款方式(如三年期貸款，每隔12個月增加還款100元，若第一年每月還款1000元，則第二年每月還款額為1 100元，第三年為1 200元)。此種還款方式適用于當(dāng)前收入較低，但收入曲線呈上升趨勢的年輕客戶。4.等額遞減以等額還款為基礎(chǔ)，每次間隔固定期數(shù)還款額減少一個固定金額的還款方式(如三年期貸款，每隔12個月減少還款100元，若第一年每月還款1000元，則第二年每月還款額為900元，第三年為800元)。此種還款方式適用于當(dāng)前收入較高，或有一定積蓄可用于還款的客戶。
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