來源：金融家（ijrjia）
作者：咖喱
貸款還沒還完的房子，可以再次抵押貸款了？
是的，你沒聽錯(cuò)。那個(gè)因監(jiān)管趨嚴(yán)而沉寂多時(shí)的“房二貸”，又重出江湖了！
近期，北京、杭州等地多家銀行，重新開放了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。貸款年化利率普遍不超過7%，可貸額度為房產(chǎn)評估價(jià)打個(gè)折減去按揭余款，基本上住宅7折、商業(yè)5折。
隨著各地政策不斷“松口”，房產(chǎn)二抵貸卻有回溫之勢。
除了各地銀行在“重啟”業(yè)務(wù)，多家持牌消費(fèi)金融公司也早已向這塊大蛋糕下手，正悄然推動(dòng)房抵貸業(yè)務(wù)發(fā)展。
01
“二抵貸”從未被禁止
“二抵貸”并不是什么新鮮詞匯，早些年曾是銀行的“重頭戲”。
那時(shí)，房價(jià)還在瘋漲，股市也還是一片歲月靜好。
原本不可用于買房、炒股的“房抵貸”，以各種“創(chuàng)新”方式流入樓市、股市。
由于不良率不高，銀行也是睜一只眼閉一只眼，導(dǎo)致借款人杠桿過高。
隨后“首付貸”被叫停，涉及“房抵貸”的業(yè)務(wù)進(jìn)入強(qiáng)監(jiān)管，第一還款來源、貸款額度均受到嚴(yán)格限制。
銀監(jiān)會(huì)甚至規(guī)定，若銀行發(fā)放金額超過30萬元的消費(fèi)貸款，不能直接打到貸款人的賬戶，而是采取受托支付形式，打到用途有關(guān)的賬戶。
隨后，“房抵貸”業(yè)務(wù)遇冷，銀行紛紛拒絕對尚未還請按揭的房產(chǎn)再借貸。
事實(shí)上，監(jiān)管部門從未明文禁止過“二抵貸”。
根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！?/p>
也就是說，該業(yè)務(wù)本身是合規(guī)性的。監(jiān)管部門只是要求金融機(jī)構(gòu)審慎發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，適當(dāng)降低房地產(chǎn)的抵押率。
但想要開展相關(guān)業(yè)務(wù)，也要看當(dāng)?shù)卣呤欠裨试S。
2018年底，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)就曾報(bào)道，招商、中信、民生、浙商等銀行已開始推廣二次抵押貸款業(yè)務(wù)，而興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、工商銀行等則表示北京地區(qū)暫時(shí)還不接受二抵貸。
02
多地銀行再現(xiàn)“二抵貸”
今年8月伊始，各地政策不斷“松口”，房產(chǎn)二抵貸大有“復(fù)出”之勢。
“新房本下發(fā)3個(gè)月即可申請借款，最長可貸25年。二抵貸的年化率在5.2%-6%?！?/p>
據(jù)北京商報(bào)報(bào)道，有擔(dān)保公司人士透露，北京多家商業(yè)銀行已經(jīng)悄然放開此項(xiàng)業(yè)務(wù)，其中不乏國有大行、股份制銀行等。
無獨(dú)有偶。杭州多家銀行也已上線相關(guān)產(chǎn)品。
杭州浙商銀行推出的“余值貸”，宣傳頁上就寫著“有房貸，還可貸”，面向小微企業(yè)、個(gè)體商戶，貸款最高金額可達(dá)500萬，按揭滿2年即可申請。
所謂的“二抵貸”，是指將尚未還清按揭貸款的房子，再一次拿去抵押貸款。一般可以貸到的金額與房屋評估價(jià)有直接關(guān)系。
基本上是，房屋評估價(jià)乘以折扣（住宅7折、商業(yè)5折），再減去尚未還清的按揭金額。
據(jù)了解，重出江湖的“二抵貸”相較之前也有所升級，按揭貸款和二次抵押不需要在同一家銀行，實(shí)現(xiàn)了跨行辦理。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這樣的改變，使得貸款門檻更低，受眾面也會(huì)更加廣泛，有利于資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)小微企業(yè)的發(fā)展。
也有業(yè)內(nèi)人士表示，銀行會(huì)開放“二抵貸”的原因是，當(dāng)前房價(jià)整體趨于平穩(wěn)，炒股收益也已不高，不會(huì)有太多的資金流入樓市、股市，業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較小。
值得一提的是，政策允許銀行開放“二抵貸”業(yè)務(wù)，更像是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的行動(dòng)。
當(dāng)前，個(gè)人住房抵押經(jīng)營貸款在審核、放款等方面都有所放松，且出現(xiàn)利率下行的現(xiàn)象。但住房抵押消費(fèi)貸款并未受到“優(yōu)待”，真實(shí)用途的審查也更為嚴(yán)格。
雖然是個(gè)人貸款，但部分銀行對于用于企業(yè)經(jīng)營的貸款，只支持匯入有關(guān)的企業(yè)賬戶。如，申請的店面裝修貸款，只能直接打到裝修公司的賬戶。
也有銀行設(shè)置了“高壓線”，支持少于一定金額的部分匯入個(gè)人賬戶，一旦超過“高壓線”必須匯入企業(yè)賬戶。
03
多家持牌消費(fèi)金融爭相入局
房屋“二抵貸”在消金界有多火爆？
相對銀行的“被動(dòng)”，資本的嗅覺顯然更加敏銳。據(jù)了解，錦程、中銀、湖北等多家消費(fèi)金融公司早已向這塊大蛋糕下手，正悄然推動(dòng)房抵貸業(yè)務(wù)發(fā)展。
今年5月，作為最早一批獲準(zhǔn)開設(shè)的消費(fèi)金融機(jī)構(gòu)，錦程在官網(wǎng)上高調(diào)宣傳房屋“二抵貸”。截止稿前，該宣傳還掛在官網(wǎng)首頁上。
房屋“二抵貸”是錦程的現(xiàn)金貸業(yè)務(wù)，相關(guān)產(chǎn)品為“錦易貸”，除了接受按揭房和一次抵押房，一套房子還支持多人貸款，還款期限最長5年，貸款利率在15%左右。
據(jù)了解，錦程正在積極打通“錦易貸”的線下關(guān)卡，業(yè)務(wù)范圍已從四川大本營，拓展到深圳、廣州、東莞、北京、長沙、蘇州、南京、西安和重慶等城市。
另一家老牌消金中銀也在發(fā)力房抵貸，目前線下業(yè)務(wù)分布在27座城市。
8月初，聯(lián)合信用發(fā)布的《中銀消費(fèi)金融2019年跟蹤信用評級報(bào)告》指出，線下業(yè)務(wù)仍是中銀消費(fèi)金融的“重頭戲”，涉及房抵貸的“樂享貸”是線下三大產(chǎn)品支柱之一，是其后續(xù)的發(fā)力點(diǎn)。
官網(wǎng)顯示，“樂享貸”屬于個(gè)人抵押消費(fèi)貸款，借款人需有本人名下的當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)，支持二次抵押，可接受銀行為第一抵押權(quán)人的房產(chǎn)作為抵押。
雖然房抵貸具有件均高、有抵押、不良率低等優(yōu)勢，但持牌消金公司在該業(yè)務(wù)上仍存在不可攻破的壁壘。
根據(jù)《消費(fèi)金融公司試點(diǎn)管理辦法》，持牌消金公司發(fā)放貸款的個(gè)人額度上限為20萬元。
換句話說，無論一抵還是二抵，一個(gè)人最多能貸到20萬元。即便是一套房支持多人共同貸款，一家三口最多也只能貸到60萬元。
就目前而言，一套房子動(dòng)輒幾百、上千萬，相對來說消金能給到的抵押額度太低了，一般客戶都會(huì)優(yōu)先到銀行做抵押貸款。
面對逐漸回暖房抵貸市場，持牌消金公司的競爭壓力會(huì)越來越大。