同樣是貸款500萬(wàn)買(mǎi)房，二套房貸款利率要5.39%，20年期還款總額是818萬(wàn)元。如果這時(shí)有人告訴你，可以申請(qǐng)20年期的抵押經(jīng)營(yíng)貸，利率3.85%，本息合計(jì)717萬(wàn)元，整整少了100萬(wàn)，你會(huì)心動(dòng)嗎？
不要懷疑眼前發(fā)生的一切，銀行系統(tǒng)并沒(méi)出BUG，也不是非法的金融騙局，只要符合一定的資質(zhì)要求，就能通過(guò)“抵押經(jīng)營(yíng)貸”，做到20年期，最低年化3.8%的貸款。
如此便宜的錢(qián)自然帶來(lái)了更多的需求，樓市開(kāi)始升溫，炒作投機(jī)又開(kāi)始出現(xiàn)。當(dāng)扶持疫情下中小微企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資金，搖身一變成了買(mǎi)房資金開(kāi)始在市場(chǎng)流轉(zhuǎn)時(shí)，曾經(jīng)的屠龍少年最終也變成了惡龍。
直降百萬(wàn)的誘惑
打算置換一套二手房的陸女士，由于認(rèn)房認(rèn)貸的要求，被界定為二套房，首付成本和貸款利率大幅抬高，讓她一直猶豫要不要出手。直到她接到了一個(gè)讓她無(wú)法拒絕的電話(huà)，對(duì)方為她介紹了最低年息3.85%的貸款，最長(zhǎng)可以貸20年，同樣是正規(guī)銀行放款，同樣是快速撥款，卻比她的二套房貸利率足足低了近200個(gè)基點(diǎn)。
代辦的業(yè)務(wù)員為陸女士算了一筆賬，貸款500萬(wàn)元的情況下，陸女士屬于二套房，房貸利率要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上調(diào)1.1倍，20年貸款的年化利率大約為5.4%，按照每月等額的還款方式，合計(jì)本息為818萬(wàn)元。而按照對(duì)方推薦的貸款方式， 500萬(wàn)元，借貸20年，利率最低為3.85%，同樣在每月等額還款的情況下，每月實(shí)際還款金額減少了4000元，合計(jì)本息為717萬(wàn)元，20年就能節(jié)省100萬(wàn)元的利息支出，這令陸女士心動(dòng)不已。
貸款中介機(jī)構(gòu)“雪中送炭“的推薦就是最近頻頻見(jiàn)諸報(bào)端的“抵押經(jīng)營(yíng)貸”。
大部分人對(duì)其并不熟悉，因?yàn)檫@實(shí)際上是針對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性的抵押貸款，是銀行對(duì)公業(yè)務(wù)的一種，普通人很少遇到也就不甚了解了。
2020年，為了扶持被疫情和洪澇災(zāi)害影響的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，決策層要求金融系統(tǒng)向各類(lèi)企業(yè)讓利，使得面向小微企業(yè)的貸款利率一度從超過(guò)5%，下降到4.75%、4.35%，下半年更是低到3.85% 。
為了進(jìn)一步方便企業(yè)將資金盡快投入到企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)中，“抵押經(jīng)營(yíng)貸”放款非常快，對(duì)于資質(zhì)好的企業(yè)，只要抵押房產(chǎn)，甚至能在10天內(nèi)拿到貸款，如果抵押物是京滬等一線(xiàn)城市的住宅，還可以申請(qǐng)到評(píng)估價(jià)七成左右的貸款。這些實(shí)打?qū)嵉淖尷瑸榈木褪亲屍髽I(yè)維持經(jīng)營(yíng)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，助力發(fā)展。
但現(xiàn)實(shí)中，總是有一些“聰明人”善于鉆空子。部分銀行通過(guò)“抵押經(jīng)營(yíng)貸”放出的資金由于必要的缺乏監(jiān)管，在一些中介機(jī)構(gòu)的幫助下，開(kāi)始流入了樓市。
“我們和全北京市的銀行都有合作。主打4種產(chǎn)品，利率比首套房貸都低。無(wú)論是買(mǎi)房貸款，還是用低息貸款置換掉原有的高息房貸，都可以幫忙操作?！币晃毁J款中介機(jī)構(gòu)人士對(duì)北青-北京頭條記者表示。
這位自稱(chēng)王經(jīng)理的機(jī)構(gòu)人士詳細(xì)對(duì)記者介紹到，他們的產(chǎn)品對(duì)于借款人的年齡要求基本都是18-65歲，貸款總額在1000萬(wàn)元以?xún)?nèi)，各類(lèi)產(chǎn)品會(huì)根據(jù)借款年限不同做到不同的利率，最短5年，最長(zhǎng)20年，利率從3.8%-4.5%不等。
“現(xiàn)在不少人都是拿到錢(qián)去買(mǎi)房的?！蓖踅?jīng)理坦言，在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸杠桿被嚴(yán)控后，這種抵押經(jīng)營(yíng)貸的利率優(yōu)勢(shì)就顯現(xiàn)出來(lái)了。并且要求的條件并不高，一個(gè)是名下有公司，一是抵押物為房子。
他們機(jī)構(gòu)就可以幫助注冊(cè)或買(mǎi)一個(gè)經(jīng)營(yíng)年限符合要求的空殼公司。而對(duì)于名下無(wú)房，打算通過(guò)這種低息貸款買(mǎi)二手房的人，他們也提供墊資服務(wù)，先行墊付數(shù)百萬(wàn)元的購(gòu)房款，以全款方式買(mǎi)下房產(chǎn)，然后再抵押，從而獲得經(jīng)營(yíng)貸，償還給機(jī)構(gòu)。只是這個(gè)墊資過(guò)程會(huì)收取一定比例的費(fèi)用，根據(jù)墊資和獲得貸款的總額度，收費(fèi)在十幾萬(wàn)至幾十萬(wàn)元不等。
雖然價(jià)格不菲，但低息利率的誘惑，仍舊讓不少人選擇這樣的“曲線(xiàn)救國(guó)”，沖入樓市。
“你背著利息5.36%的房貸，我換成3.85%的抵押經(jīng)營(yíng)貸，我們都獲得了房子，都有光明的未來(lái)”你曾以為是旺盛的需求推著樓市向上，實(shí)際上是又有“聰明人”拿到了更便宜的錢(qián)。
完整的“產(chǎn)業(yè)鏈”
供需關(guān)系是生意的底層邏輯。抵押經(jīng)營(yíng)貸需求如此旺盛，對(duì)應(yīng)的生意自然也相當(dāng)紅火。
在微博上，從2020年初，就有不少地產(chǎn)類(lèi)的大V就將抵押經(jīng)營(yíng)貸視為吸粉的重要手段和流量密碼。
他們?cè)谖⒉├飼?huì)神秘地宣稱(chēng)，有一條鮮為人知的買(mǎi)房“捷徑”，可以省一大筆錢(qián)。然后開(kāi)始講自己一個(gè)朋友的買(mǎi)房案例：明明已是多次置業(yè)，卻拿到了比首套房貸還低的利率，羨慕不？這時(shí)再貼上某個(gè)熱銷(xiāo)樓盤(pán)的現(xiàn)場(chǎng)圖片，人擠人排隊(duì)的照片，配上幾句“深夜售罄，搶光了”之類(lèi)的吸睛言論，自然引發(fā)了好奇。
當(dāng)有人留言詢(xún)問(wèn)什么“捷徑”時(shí)，大V們就會(huì)在回復(fù)留言時(shí)讓你私聊或者加小密圈，微信群等等。
“微博粉絲30多萬(wàn)，粉絲群8個(gè)，這還不是頂級(jí)大V的數(shù)據(jù)?！币晃蝗褐鞲嬖V記者，這些地產(chǎn)大V會(huì)趁著知道抵押經(jīng)營(yíng)貸的人不多，將其視作引流，吸引更多人進(jìn)群，可以直接介紹給貸款機(jī)構(gòu)，也可以將置業(yè)群作為潛在客戶(hù)，用來(lái)幫助開(kāi)發(fā)商推廣項(xiàng)目獲利?！?/p>
當(dāng)然，這些大V是不會(huì)真的幫你去辦貸款，走流程的，再把你拉進(jìn)來(lái)之后，就該機(jī)構(gòu)入場(chǎng)了。
正是機(jī)構(gòu)與銀行間無(wú)聲的默契，讓抵押經(jīng)營(yíng)貸，有了從支持實(shí)體，改流向房地產(chǎn)的可能。
某股份制銀行的貸款專(zhuān)員告訴記者，一些資質(zhì)有問(wèn)題或者有其他棘手問(wèn)題的借款人，會(huì)去找機(jī)構(gòu)貸款。機(jī)構(gòu)再協(xié)助借款人以企業(yè)貸款的名義，辦理經(jīng)營(yíng)貸。以他所在的分行為例，內(nèi)部評(píng)估下來(lái)7-8成的企業(yè)主，貸款后的資金是用到生意中了，流向企業(yè)經(jīng)營(yíng)去了。但有沒(méi)有投資去向股市、房市？肯定有的。只要提供的材料，表面合規(guī)也就睜只眼閉只眼了。
從2020年底一直到各地發(fā)聲嚴(yán)查抵押經(jīng)營(yíng)貸之前，陸續(xù)有多家銀行都推出了3.85%的年利率。只是每家銀行推出的時(shí)間、節(jié)點(diǎn)不同，期限、還款方式、對(duì)抵押物房產(chǎn)的市值、細(xì)則要求不同。
貸款機(jī)構(gòu)這時(shí)候就負(fù)責(zé)根據(jù)借款人的要求，選擇適合的銀行，看哪些銀行既能滿(mǎn)足要求，又愿意房貸，到最后就是一個(gè)匹配度的問(wèn)題了。該專(zhuān)員表示，通常情況下，如果銀行放款額度寬松，而借款人說(shuō)是用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，有額外收入，申請(qǐng)了抵押貸，一周以?xún)?nèi)也就獲批放款了。
最大的風(fēng)險(xiǎn)是借款人的
紅火歸紅火，但抵押經(jīng)營(yíng)貸流入房市的生意本就是灰色地帶，而且會(huì)客觀(guān)上繞開(kāi)認(rèn)房認(rèn)貸的政策，造成樓市需求過(guò)旺，也不出意料地引來(lái)了監(jiān)管風(fēng)暴。
1月30日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布消息稱(chēng)，要求各行對(duì)2020年下半年以來(lái)新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規(guī)性開(kāi)展全面自查。同時(shí)，北京銀保監(jiān)局已會(huì)同人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京市住建委等部門(mén)組建聯(lián)合工作組，將于近日赴銀行機(jī)構(gòu)開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)核查。
無(wú)獨(dú)有偶，1月29日晚間，上海銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，要求銀行嚴(yán)格審核首付款資金來(lái)源和償債能力，對(duì)于違規(guī)獲取首付款資金、存在造假行為等申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的，應(yīng)拒絕其房貸申請(qǐng)，將其列入黑名單，并作為失信行為信息報(bào)送本市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。并對(duì)2020年6月份以來(lái)發(fā)放的消費(fèi)類(lèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款以及個(gè)人住房貸款進(jìn)行全面自查。
顯然，監(jiān)管一旦發(fā)力整治，違規(guī)資金流入樓市的缺口也將就此封住。從京滬兩地的表態(tài)來(lái)看，甚至?xí)?duì)2020年已發(fā)放的經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)行自查，這意味著，明知違規(guī)而選擇抵押經(jīng)營(yíng)貸的借款人，將成為最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者，這些借款人花了十幾甚至幾十萬(wàn)元完成的抵押經(jīng)營(yíng)貸如果被認(rèn)定違規(guī)，甚至有被停貸或者要求償還的風(fēng)險(xiǎn)。
北京金訴律師事務(wù)所主任，房產(chǎn)律師王玉臣就表示，對(duì)于樓市而言，不少人選擇這種方式入市是為了炒房，純屬投機(jī)行為。無(wú)形中抬高了房?jī)r(jià)，擾亂了房產(chǎn)市場(chǎng)。所以相關(guān)部門(mén)三令五申不允許經(jīng)營(yíng)貸流入樓市。
經(jīng)營(yíng)貸本身也是有風(fēng)險(xiǎn)的，對(duì)于金融市場(chǎng)而言，也擾亂了金融管理。比如經(jīng)營(yíng)貸是一種特殊的貸款方式，整個(gè)大盤(pán)也不是無(wú)限的。資金流向房地產(chǎn)后，無(wú)疑將侵犯到其他真正需要這方面資源的中小企業(yè)家。
而對(duì)于個(gè)人借貸者來(lái)說(shuō)，一旦被查出將面臨停貸，償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，資信也會(huì)受到嚴(yán)重影響。與此同時(shí)，一旦停貸，若無(wú)法及時(shí)償還銀行貸款，還將面臨房產(chǎn)被拍賣(mài)，房財(cái)兩失的風(fēng)險(xiǎn)！
無(wú)論出于以上哪一點(diǎn)原因，監(jiān)管對(duì)于抵押經(jīng)營(yíng)貸的收緊已是板上釘釘?shù)?，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條中，銀行可能只是因此受到批評(píng)，大V和機(jī)構(gòu)們?cè)缫奄嵉搅隋X(qián)，只有借貸者在承擔(dān)最大的風(fēng)險(xiǎn)。所以，又回到了那句話(huà)，各論各的生意，各打各的算盤(pán)，只有風(fēng)險(xiǎn)與后果是每一個(gè)鋌而走險(xiǎn)的購(gòu)房人的。
文/北京青年報(bào)記者 李桁
編輯/劉洋-廣廈